Недвижимость обзор «Никто не покупает хрущи». Новосибирцы перекинулись на новостройки, торг на вторичку доходит до 250 тысяч — что будет дальше

«Никто не покупает хрущи». Новосибирцы перекинулись на новостройки, торг на вторичку доходит до 250 тысяч — что будет дальше

Несмотря на спецоперацию, цены на жилье в Новосибирске бьют рекорды

Вторичный рынок жилья в Новосибирске сильно отстал от новостроек, но эксперты не видят в этом катастрофы

Рынок недвижимости в стране испытывает в этом году шок за шоком. Сначала началась спецоперация, и на пару недель движение сделок просто остановилось, через полгода объявили частичную мобилизацию, и тревожность продавцов и покупателей снова отразилась на рынке. Но если новостройки весь год активно поддерживали извне льготной и субсидированной ипотекой, то вторичке такого внимания не досталось — в результате цены на строящееся жилье ушли далеко вперед, сократив всю выгоду от господдержки. С чем остались продавцы готового жилья, как они готовы торговаться и что будет с ценами, узнала Лиза Пичугина.

Бессердечная статистика

2022-й год для рынка готовых квартир в Новосибирске начинался стандартно, вспомнил директор агентства недвижимости «Квадротека» Владимир Голованов: он продолжил активное восстановление после коронавирусного кризиса 2020-го года.

После короткого, но почти полного затишья после объявления спецоперации на территории Украины, когда продавцы в панике отменяли уже назначенные сделки, произошёл не менее панический всплеск. По словам Владимира Голованова, мартовский спрос был ажиотажным: покупатели спешили реализовать полученные зимой кредитные решения в ожидании роста ставок.

По данным «Жилфонда», за январь — март цены на вторичное жилье в Новосибирске показали рост на 8%: в марте средняя цена сделки (не предложения), по наблюдениям аналитиков агентства, составила 97,4 тысячи рублей за кв. м. По сравнению с мартом 2021 года рост цен составил и вовсе 25,5%.

В продолжение весны и лета, по данным «Жилфонда», рынок колебался: в мае по отношению к апрелю упал на 2% (до средней стоимости квадрата в 97,1 тысячи рублей), в июне — еще на 3,9% по отношению к маю. При этом начался стремительный рост вариантов: на сайте «Домклик» по сравнению с началом спецоперации их число увеличилось на 53%, подсчитали аналитики «Жилфонда».

— Май и июнь — нижняя точка, активность по количеству сделок и по обращениям упала в полтора-два раза, — подтвердил руководитель «Квадротеки» Владимир Голованов.

К концу лета рынок ожил, и число сделок стало стремительно расти. Например, в августе их было на 40% больше, чем в июле, сентябрь добавил к августу еще 9,6%. Продавцы продолжили активно предлагать свои квартиры, и в агентствах даже отметили небольшое затоваривание рынка. Предполагалось, что это поспособствует снижению цен, но в октябре всего лишь замедлился рост — составил только 2,5%.

— Цены устойчиво росли от месяца к месяцу, и даже в октябре, когда рынок жилья испытывал потрясения, связанные с мобилизацией, — рассказала директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

К концу лета число сделок на вторичном рынке выросло сразу на 40%: горожане отошли от потрясений весны и решили действовать, пока не поздно

При этом в предложениях, судя по данным аналитиков, цены выросли не так заметно, как в реальных сделках, — всего на 0,9%. Не исключено, что продавцы стали менее готовы к торгу и его сумма не так существенна. При этом, по наблюдениям Владимира Голованова, интересные дисконты в этом году появлялись часто.

— Раньше было 50 тысяч рублей скидки — все были счастливы. Сейчас и 200, и 250 тысяч скидку предлагают — и продавцы соглашаются, — рассказал директор «Квадротеки». — В Новосибирске цены пока растут, но у продавцов нет уверенности, что выросшие цены — правильные.

Спрос, добавил он, осенью стал восстанавливаться, хотя и не до уровня хотя бы 2021 года и без привычного сезонного всплеска — «с легким дребезгом».

Чужие деньги

Елена Ермолаева отметила, что в этом году покупатели стали реже обращаться за кредитами при покупке готового жилья — чаще они переезжали из квартиры в квартиру за наличные.

— Видимо, обладатели значительных банковских депозитов «перекладывали» свои средства в квартиры, — предположила эксперт. — Это заметно из сравнения числа сделок и числа ипотечных кредитов: если в 2021 году примерно 45% всех сделок со вторичным жильем проходили с применением ипотеки, то за первые три квартала текущего года эта цифра составила всего 26%. То есть 74% сделок было оформлено без ипотечных кредитов. При этом самым «без-ипотечным» стал второй квартал, когда лишь 14% сделок были с применением ипотеки.

Нам старого не надо

Ипотека сегодня действительно сосредоточена в новостройках — во многом благодаря льготным и субсидируемым ставкам. Это позволило застройщикам поднять цены до небывалых высот: сегодня средние цены на них значительно превышают стоимость готовых и, казалось бы, менее рискованных вариантов. Отсутствие льготной ипотеки ситуацию вряд ли улучшит, считает брокер агентства недвижимости «Жилфонд» Дмитрий Кашперов.

Новосибирцы предпочитают взять больший кредит, но купить жилье посвежее: всё чаще его расценивают не только как необходимость, но и как инвестицию

— Если льготную ипотеку просто отменят, то это отразится на всех сегментах недвижимости. Вряд ли тут можно говорить о каком-то балансе, — объяснил он. — Дело в том, что на рынке жилья все процессы тесно взаимосвязаны. Люди продают своё старое жилье, чтобы улучшить условия проживания — добавляют накопления, берут ипотеку, чтобы приобрести новостройку. Без поддержки первичного рынка динамика будет более негативная по всем направлениям. Если будет спрос на новостройки, то будет лучше двигаться и вторичный рынок.

Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон в свою очередь заметил, что провал на вторичном рынке отчасти связан со сменой интереса к жилью — в этом году, по его наблюдениям, оказались совершенно не востребованными хрущёвки.

— За последний квартал мы наблюдаем отказ клиентов от покупки старого жилья. По отношению ко всем проданным квартирам такое минимальное количество проданных хрущей я не видел никогда, — рассказал он. — Цены поднялись, и я был в недоумении: очень странно, что в этот период цены поднимаются. Начинаю копать и понимаю, что просто никто хрущи не покупал. Они на рынке присутствуют, но в сделки не вошли или вошли в очень малом количестве. Люди предпочитают взять больше ипотеки, но купить более свежее жилье. Если люди покупают лучшее жилье, то весь этот рынок уйдёт в аренду.

Его наблюдения подтвердил и Владимир Голованов. Он считает, что это может быть связано в том числе с выходом на рынок поколения, которое считает старое жилье, в том числе хрущевки, некомфортным, и стремится к чему-то получше.

Чего ждать от конца 2022-го

Впрочем, заметил директор «Квадротеки», спрос на хрущевки еще может вернуться — всё зависит от экономической ситуации. Которая, в свою очередь, имеет прямое отношение к геополитическому положению в России.

— Когда на рынке повышенная нервозность и состояние неопределенности, а доходы не растут, это вызывает локальный интерес к недорогому жилью, — пояснил он.

При этом Владимир Голованов предположил, что при сохранении существующего положения дел в стране рост цен на готовое жилье должен сильно замедлиться или вовсе сойти на нет. Возможен, считает эксперт, даже явный отскок, но в этом случае это будет следствием паники на рынке.

— Наиболее вероятно, что в объявлениях рост цен прекратится, а в реальных сделках дисконт будет достигать 5%, — сказал Владимир Голованов.

При этом в Новосибирске сегодня, по данным специалистов Авито, продают самое дорогое жилье в Сибири: по средней цене квартиры мы обогнали и Красноярск, и Омск.

ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Форумы
ТОП 5
Мнение
«А рожать в таком городе не хочется»: молодая мама из Новосибирска — о недоступности транспорта для людей с колясками
Татьяна Строкатова
молодая мама
Мнение
«Реформаторы примут решение, а вы, бабоньки, вывозите. Выручайте страну». Что думает про отмену ЕГЭ обычный учитель
Ирина Ульянова
Учитель
Мнение
Полнолуние в Козероге: как оно скажется на знаках Зодиака и чего нельзя делать в этот день — советы астролога
Елена Коржаневская
Мнение
Летнее Солнцестояние — 2024: как подготовиться к этому дню и зарядиться энергией — советы астролога
Юлия Тарантина
Мнение
«Работа учителя — это ад»: педагог — о причинах своего решения навсегда уйти из профессии
Ирина Васильева
тюменская учительница
Рекомендуем
Знакомства
Объявления