«Никто не покупает хрущи». Новосибирцы перекинулись на новостройки, торг на вторичку доходит до 250 тысяч — что будет дальше

Рынок недвижимости в стране испытывает в этом году шок за шоком. Сначала началась спецоперация, и на пару недель движение сделок просто остановилось, через полгода объявили частичную мобилизацию, и тревожность продавцов и покупателей снова отразилась на рынке. Но если новостройки весь год активно поддерживали извне льготной и субсидированной ипотекой, то вторичке такого внимания не досталось — в результате цены на строящееся жилье ушли далеко вперед, сократив всю выгоду от господдержки. С чем остались продавцы готового жилья, как они готовы торговаться и что будет с ценами, узнала Лиза Пичугина.

2022-й год для рынка готовых квартир в Новосибирске начинался стандартно, вспомнил директор агентства недвижимости «Квадротека» Владимир Голованов: он продолжил активное восстановление после коронавирусного кризиса 2020-го года.

После короткого, но почти полного затишья после объявления спецоперации на территории Украины, когда продавцы в панике отменяли уже назначенные сделки, произошёл не менее панический всплеск. По словам Владимира Голованова, мартовский спрос был ажиотажным: покупатели спешили реализовать полученные зимой кредитные решения в ожидании роста ставок.

По данным «Жилфонда», за январь — март цены на вторичное жилье в Новосибирске показали рост на 8%: в марте средняя цена сделки (не предложения), по наблюдениям аналитиков агентства, составила 97,4 тысячи рублей за кв. м. По сравнению с мартом 2021 года рост цен составил и вовсе 25,5%.

В продолжение весны и лета, по данным «Жилфонда», рынок колебался: в мае по отношению к апрелю упал на 2% (до средней стоимости квадрата в 97,1 тысячи рублей), в июне — еще на 3,9% по отношению к маю. При этом начался стремительный рост вариантов: на сайте «Домклик» по сравнению с началом спецоперации их число увеличилось на 53%, подсчитали аналитики «Жилфонда».

— Май и июнь — нижняя точка, активность по количеству сделок и по обращениям упала в полтора-два раза, — подтвердил руководитель «Квадротеки» Владимир Голованов.

К концу лета рынок ожил, и число сделок стало стремительно расти. Например, в августе их было на 40% больше, чем в июле, сентябрь добавил к августу еще 9,6%. Продавцы продолжили активно предлагать свои квартиры, и в агентствах даже отметили небольшое затоваривание рынка. Предполагалось, что это поспособствует снижению цен, но в октябре всего лишь замедлился рост — составил только 2,5%.

— Цены устойчиво росли от месяца к месяцу, и даже в октябре, когда рынок жилья испытывал потрясения, связанные с мобилизацией, — рассказала директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

При этом в предложениях, судя по данным аналитиков, цены выросли не так заметно, как в реальных сделках, — всего на 0,9%. Не исключено, что продавцы стали менее готовы к торгу и его сумма не так существенна. При этом, по наблюдениям Владимира Голованова, интересные дисконты в этом году появлялись часто.

— Раньше было 50 тысяч рублей скидки — все были счастливы. Сейчас и 200, и 250 тысяч скидку предлагают — и продавцы соглашаются, — рассказал директор «Квадротеки». — В Новосибирске цены пока растут, но у продавцов нет уверенности, что выросшие цены — правильные.

Спрос, добавил он, осенью стал восстанавливаться, хотя и не до уровня хотя бы 2021 года и без привычного сезонного всплеска — «с легким дребезгом».

Елена Ермолаева отметила, что в этом году покупатели стали реже обращаться за кредитами при покупке готового жилья — чаще они переезжали из квартиры в квартиру за наличные.

— Видимо, обладатели значительных банковских депозитов «перекладывали» свои средства в квартиры, — предположила эксперт. — Это заметно из сравнения числа сделок и числа ипотечных кредитов: если в 2021 году примерно 45% всех сделок со вторичным жильем проходили с применением ипотеки, то за первые три квартала текущего года эта цифра составила всего 26%. То есть 74% сделок было оформлено без ипотечных кредитов. При этом самым «без-ипотечным» стал второй квартал, когда лишь 14% сделок были с применением ипотеки.

Ипотека сегодня действительно сосредоточена в новостройках — во многом благодаря льготным и субсидируемым ставкам. Это позволило застройщикам поднять цены до небывалых высот: сегодня средние цены на них значительно превышают стоимость готовых и, казалось бы, менее рискованных вариантов. Отсутствие льготной ипотеки ситуацию вряд ли улучшит, считает брокер агентства недвижимости «Жилфонд» Дмитрий Кашперов.

— Если льготную ипотеку просто отменят, то это отразится на всех сегментах недвижимости. Вряд ли тут можно говорить о каком-то балансе, — объяснил он. — Дело в том, что на рынке жилья все процессы тесно взаимосвязаны. Люди продают своё старое жилье, чтобы улучшить условия проживания — добавляют накопления, берут ипотеку, чтобы приобрести новостройку. Без поддержки первичного рынка динамика будет более негативная по всем направлениям. Если будет спрос на новостройки, то будет лучше двигаться и вторичный рынок.

Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон в свою очередь заметил, что провал на вторичном рынке отчасти связан со сменой интереса к жилью — в этом году, по его наблюдениям, оказались совершенно не востребованными хрущёвки.

— За последний квартал мы наблюдаем отказ клиентов от покупки старого жилья. По отношению ко всем проданным квартирам такое минимальное количество проданных хрущей я не видел никогда, — рассказал он. — Цены поднялись, и я был в недоумении: очень странно, что в этот период цены поднимаются. Начинаю копать и понимаю, что просто никто хрущи не покупал. Они на рынке присутствуют, но в сделки не вошли или вошли в очень малом количестве. Люди предпочитают взять больше ипотеки, но купить более свежее жилье. Если люди покупают лучшее жилье, то весь этот рынок уйдёт в аренду.

Его наблюдения подтвердил и Владимир Голованов. Он считает, что это может быть связано в том числе с выходом на рынок поколения, которое считает старое жилье, в том числе хрущевки, некомфортным, и стремится к чему-то получше.

Впрочем, заметил директор «Квадротеки», спрос на хрущевки еще может вернуться — всё зависит от экономической ситуации. Которая, в свою очередь, имеет прямое отношение к геополитическому положению в России.

— Когда на рынке повышенная нервозность и состояние неопределенности, а доходы не растут, это вызывает локальный интерес к недорогому жилью, — пояснил он.

При этом Владимир Голованов предположил, что при сохранении существующего положения дел в стране рост цен на готовое жилье должен сильно замедлиться или вовсе сойти на нет. Возможен, считает эксперт, даже явный отскок, но в этом случае это будет следствием паники на рынке.

— Наиболее вероятно, что в объявлениях рост цен прекратится, а в реальных сделках дисконт будет достигать 5%, — сказал Владимир Голованов.

При этом в Новосибирске сегодня, по данным специалистов Авито, продают самое дорогое жилье в Сибири: по средней цене квартиры мы обогнали и Красноярск, и Омск.