Аэропорт и «Синар» решили застроить высотками, а денег на школы и сады нет. Рассказываем, где их взять

В этом году в Новосибирске наконец-то начали застраивать территорию аэропорта Северный. Фабрика «Синар» тоже хочет сменить назначение своей золотой земли в центре, чтобы построить жилье. При этом никто не знает, как нормально обеспечить детскими садами и школами новые микрорайоны — в бюджете на это вечно нет денег. Журналист НГС Елена Гурьянова нашла эффективное решение в Москве — там ввели плату за смену назначения земельного участка, а полученные деньги тратят на социальную инфраструктуру. Поэтому выигрывать от продажи заводов под высотки стали не только собственники этих заводов и строители, но и все горожане. Рассказываем, как именно это могло бы работать в Новосибирске и что об этом думают девелоперы.

Дефицит свободной земли в центре города и приличных районах заставляет строителей искать варианты. Торговаться с неуступчивыми собственниками домов в частном секторе или жителями бараков — дело сложное. Намного проще выкупить завод и застроить его высотками.

После покупки такого участка обычно застройщик идет в мэрию и просит поменять его назначение, чтобы ему разрешили строить жилье. Вырастают новые дома, а вот денег на строительство в этом же районе детских садов, школ и новых поликлиник, хотя старые переполнены, у мэрии, которая должна это делать, нет.

Но их можно было бы получить, если бы в Новосибирске и области действовал простой механизм — собственник земли должен заплатить за смену вида разрешенного использования земельного участка. Это уже работает в Москве — есть официально установленные коэффициенты для разных территорий.

Чтобы стало понятно, как закон применяется, один из участников рынка привел расчеты на примере 10 га территории мясокомбината на улице Сухарной.

Кадастровая цена участка мясокомбината сейчас примерно 20 миллионов рублей, при этом рыночная цена — 130 миллионов рублей за гектар, или 1,3 миллиарда за всю территорию. Здесь может поместиться 160 тысяч квадратных метров жилья, а для людей в этих домах потребуются садик и школа на 1100 мест. Чтобы построить сад, нужно примерно 350 миллионов, на школу — 950 миллионов. А вместе — те самые 1,3 миллиарда рублей, денег, которых так не хватает городскому бюджету.

Оплата собственником смены разрешенного использования земельного участка с промышленности или иного вида разрешенного использования на жилье и позволила бы построить всю социальную инфраструктуру за счет вносимых им в бюджет денежных средств — например, как разницу между текущей и устанавливаемой стоимостью земельных участков.

Или возьмем территорию фабрики «Синар» в центре Новосибирска. Этой осенью стало известно, что собственник планирует построить там жилье. Площадь территории под застройку — 2,1 га. По оценке экспертов, продать ее на рынке можно примерно за 1,1 миллиарда рублей. При расчетной застройке в 40 000 кв. м ориентировочная прибыль — 2,5 миллиарда рублей.

Интересно, что кадастровая стоимость этой земли — около 312 миллионов рублей. Если бы в Новосибирске за смену вида разрешенного использования участка застройщики отдавали мэрии разницу между кадастровой и рыночной стоимостью земли, «Синару» это стоило бы около 800 миллионов. Этого хватает на школу на 800 учеников, и при этом собственник земли всё равно смог бы получить хорошую прибыль от жилой застройки.

А рыночная стоимость земли городского аэропорта, который купили и затем перевели под жилую застройку, — 12 млрд рублей (240 га, цена 1 га — 50 миллионов). Это несколько школ, детских садов, поликлиника.

Сейчас в Новосибирске официально не берут плату за смену вида разрешенного использования земельного участка. А если вдруг власти такое задумают, конечно, первое желание застройщиков будет заявить: если за перевод земли с нас будут брать деньги, то придется поднимать цены на жилье, хотя оно в любых случаях и так продается по максимальному уровню покупательского спроса. Но вообще-то сперва эту проблему должен решить сам завод, который пытается продать землю, которая когда-то досталась ему за копейки как промышленная.

В Москве, например, заявляли, что плата за перевод земли может быть уменьшена или даже отменена, если инвестор при этом одновременно строит новый завод, административно-деловые, торговые и социальные объекты не в центре города, а за Третьим транспортным кольцом.

По мнению координатора движения «Искалеченный Новосибирск» Михаила Рязанцева, идея брать деньги за перевод земли — верная и правильная.

— Как вариант, можно сделать требования не деньгами, а землей, например. Потому что на многих промплощадках зарезервированы детские сады и школы, но по факту земля в собственности. И поэтому у нас в городе складывается порочная практика, что некоторые застройщики требуют изъять или поменять им земельный участок, так как они на нем не могут строить жилье, — рассказывает Михаил Рязанцев.

По его наблюдениям, при переводе промышленной территории в жилую на территории рисуют детские сады и школы, а дальше происходит интересная история:

— Застройщик приходит в мэрию и требует выкупить у них земельные участки, которые попадают под школы и детские сады, потому что они там строить не могут. Застройщики наглые и считают, что, если они купили всю площадку целиком, они должны либо всю застраивать, либо потом выменивать. И я знаю несколько таких историй.

Александр Бойко, девелопер, владелец холдинга TS Group (отель Marriott, апарт-отели Ramada и Resident, БЦ «Гринвич» и другие проекты коммерческой и жилой недвижимости), не считает, что такая плата заставит жилье подорожать, поскольку цены формирует рынок.

— Другой разговор, насколько это правильно и справедливо. Вот у тебя, допустим, есть какой-то заводик. Ты решила его переформатировать, твое право. ЦК «Швейников» — тихий центр, почему бы землю не осваивать, а производство вынести. Всё это правильно, и это уже задача собственника. Он должен вынести производство и построить, это же тоже не так просто. И кто переезд завода будет компенсировать? Поэтому просто популистски подходить — деньги платите — это неправильно. Правильно, если собственник хочет перезонировать землю, — он должен предусмотреть необходимую и достаточную социальную инфраструктуру на своей территории и обязательно ее построить. Детские сады, школу, — рассуждает Александр Бойко.

По его мнению, в каждом конкретном случае надо подходить индивидуально, но в целом Новосибирск в этом заинтересован:

— Зачем эти старые убитые совковые промплощадки 40–50-х годов постройки в центре города? С точки зрения экологии они тоже ничего хорошего, как правило, не несут, а землю занимают.

Гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский спокойно воспринял возможность введения платы за смену назначения земельного участка:

— Я к этому отношусь спокойно, нормально, с одним условием — важно, чтобы правила игры были простые, понятные, прозрачные, для всех одинаковые.

Промышленные зоны постепенно вытесняются с карты города. Одной из первых застроенных жильем территорий в «нулевых» стала промплощадка на левом берегу Оби, где вырос микрорайон Горский. На месте молокозавода построили жилой комплекс бизнес-класса, элитные дома выросли и на месте теплиц «Цветов Сибири». Ведется строительство на территории бывшего жиркомбината, застроили трамвайное депо у парка «Березовая роща».

Одну из самых дорогих покупок в Новосибирске в 2018 году сделала ГК «Расцветай» — она приобрела территорию завода «Швабе» за 1,3 млрд рублей.

Недешево новосибирскому предпринимателю и девелоперу Тимуру Саттарову обошлась покупка здания в центре города.