Бизнесмен потребовал вернуть ему землю у метро «Спортивная» — под угрозой собственность тысячи дольщиков

Новосибирский предприниматель Артём Начаров через суд пытается вернуть себе участок, на котором компания «Брусника» строит дома квартала «Панорама». Квартиры в домах проданы, в общей сложности в них более тысячи дольщиков. Но, по мнению новосибирца, построили их незаконно, включив в большую территорию участок, который когда-то неправомерно продали с торгов. Двое дольщиков уже заявили о том, что хотят участвовать в деле как третьи лица, остальных к нему попросили привлечь сам Артём Начаров и ГК «Вираж», которой он руководит. Журналист НГС Лиза Пичугина побывала в суде, выслушала позиции всех сторон и попыталась понять, что на самом деле грозит покупателям сотен квартир в новостройках «Панорамы».

Требования Артёма Начарова

Конфликт, который сегодня разгорается в арбитражном суде, на самом деле тянется уже много лет. В разговоре с корреспондентом НГС Артём Начаров вспоминает, что когда-то на части территории, где сейчас завершается строительство квартала «Панорама», планировал аквапарк — даже смог привлечь зарубежное финансирование. Но грянул кризис 2008-го, и все планы рухнули, а сам предприниматель остался с многомиллионными долгами.

Артём Начаров признался, что его семья ещё в 2011 году начинала вести переговоры с компанией «Сибакадемстрой» (входит в холдинг «Брусника») о продаже принадлежащих ей земель на Немировича-Данченко — это в суде подтвердила директор по правовым вопросам «Брусники» Марина Митяшина, приведя переписку сторон. Они даже успели заключить предварительный договор, но земля была в залоге у кредиторов, одним из которых была компания «Мидори Торедо», и без их согласия сделку совершить было нельзя. И «Мидори Торедо» на правах залогодержателя решила провести торги самостоятельно.

— Они два наших объекта, разных совсем (землю и офис), объединили и сказали, что продают за единую сумму, одним лотом. Это примерно то же самое, что продавать квартиру в Москве и гараж в Новосибирске. Можно при этом получить максимально возможную цену? Нет, — говорит Артём Начаров.

На торгах лот продали за 37 миллионов рублей. Всего через несколько месяцев через целую цепочку сделок участок достался компании «Квартал Панорама» — уже по цене 60 миллионов рублей. По мнению Артёма Начарова, торги проводились в кругу аффилированных с «Мидори Торедо» юрлиц, да и с «Сибакадемстроем», в который впоследствии объединили компанию «Квартал Панорама», кредитор Артёма Начарова к тому моменту был уже знаком, так что вся эта схема была обговоренной заранее. Арбитражный суд признал всю цепочку сделок ничтожной, а многочисленных её участников — недобросовестными. Это решение в итоге год назад утвердил и Верховный суд.

С тех пор Артём Начаров пытается восстановить справедливость. Для этого ему нужно истребовать участок из незаконного владения и снова продать на торгах, чтобы получить за него реальную рыночную стоимость. И вот тут начинаются сложности: в участок, а точнее в дома на нём, вложены деньги ни в чём не виноватых дольщиков.

— Если дойти до абсурда, они [«Брусника»] должны признать, что дольщиков ввели в заблуждение сознательно, снести дома и вернуть им деньги. Это абсурдно звучит, но такова логика, — говорит Артём Начаров. — Но у нас нет цели наказать дольщиков, снести дома. У нас даже по большому счёту нет цели отнять участок, потому что мы всё равно за ту или другую стоимость его бы утратили, потому что не могли бы рассчитаться с долгом. Мы пытаемся принудить ответчиков компенсировать наши убытки.

Артём Начаров, его мать Татьяна Ищенко (изначально именно ей принадлежал спорный офис) и ГК «Вираж» предложили проект мирового соглашения, по которому они просят в качестве компенсации 5 миллионов рублей и возврат офисного помещения, но остальные стороны с этими условиями не согласились.

Позиция компании «Брусника»

Федеральная компания «Брусника» «унаследовала» длительное судебное разбирательство от новосибирского «Сибакадемстроя», когда последний вошёл в состав холдинга. По словам Марины Митяшиной, переговоры с «Сибакадемстроем» в 2012 году, задолго до официальных торгов и создания «Квартала Панорамы», который в итоге и купил участок для строительства, вёл отец Артёма Начарова Сергей от лица ГК «Вираж». Всего участков на тот момент было пять площадью порядка 14 тысяч кв. м по цене 6,5 тысячи рублей за квадрат.

Тогда стороны ни до чего не договорились. Уже после торгов и множества отменённых впоследствии сделок Сергей Начаров вновь вёл переговоры с «Сибакадемстроем» — на этот раз предлагая купить спорный участок на деньги, вырученные от продажи всех остальных. Тем не менее участок ему вернуть не удалось. По мнению Марины Митяшиной, все эти переговоры можно оценивать как согласие Начаровых с результатами торгов. Тем более что в документах УФАС не нашлось ни одного свидетельства о том, что торги пытались признать незаконными.

Цена на землю, которая стала важнейшим моментом в споре, по словам директора по правовым вопросам «Брусники», к моменту перепродажи выросла в том числе за счёт того, что один из участников цепочки объединил участок с соседним. Спорная территория была меньше, зато обеспечивала въезд со стороны улицы Немировича-Данченко.

— Почему ещё цена изменилась: с торгов реализовывался заложенный, проблемный земельный участок. А в сентябре 2013 года — свободный земельный участок с разрешённым в судебном порядке правом собственности, — добавила Марина Митяшина.

Кроме того, по информации представителей «Брусники», в августе 2013 года было заключено мировое соглашение, по которому ГК «Вираж» признала торги состоявшимися и действительными, а значит, земля на Немировича-Данченко была свободна. А в 2016 году, продолжает Марина Митяшина, ГК «Вираж» и «Мидори Торедо» и вовсе договорились о прощении долга, что было установлено в предыдущем судебном разбирательстве. Но затем ГК «Вираж» и её руководитель Артём Начаров вдруг подали в суд, указав, что об условиях сделок они узнали только в 2016 году, возмущаются представители застройщика.

— Оспаривание сделки после совершения действий по признанию сделки является недобросовестным поведением, — заявила Марина Митяшина. — Эти доказательства <…> не рассматривались в рамках того [предыдущего] дела, но имеют значение для установления цены на момент торгов. А торги в том деле вообще не рассматривались.

При чём тут дольщики

В сентябре 2020 года «Брусника», готовясь к заседанию суда, получила справку от кадастрового инженера. Застройщик просил соотнести территорию спорного участка площадью порядка 5 тысяч кв. м, который больше не существует, с тем, который получился после объединения застройщиком нескольких участков для строительства жилого комплекса «Панорама».

— Из схемы кадастрового инженера следует, что три дома — построенный и два с завершающимся строительством — расположены на территории бывшего участка. Заявляя свои требования об истребовании части земельного участка, истец осознаёт и должен это делать, что участок занят правами гражданских лиц, — указала Марина Митяшина.

По оценке застройщика, без учёта зарплат и налогов, только на подготовку территории и само строительство «Брусника» потратила больше 1,5 миллиарда рублей. Все средства целиком были компенсированы вложениями дольщиков.

На заседании 17 сентября дольщики появились впервые, но пока только двое заявили о желании стать участниками дела в качестве третьих лиц. Один из них, Тимофей Чадов, присутствовал на заседании суда и после него признался, что в судебных разбирательствах на стороне «Брусники» участвует не в первый раз. Когда истцы указали, что он для холдинга человек не посторонний, мужчина это отрицать не стал, правда уточнил, что это было в прошлом.

— Я юрист, был когда-то, — сказал Тимофей Чадов корреспонденту НГС. — Я так понимаю, что это [привлечение дольщиков] воля истца — таким образом надавить на другую сторону. Мне кажется, что это неправильно, поскольку затрагиваются интересы действительно многих сотен граждан, которые не имеют представления о взаимоотношениях данных субъектов предпринимательства и которые добросовестно приобретали квартиры, имея все законные на это основания. Когда оспаривали сделку [по приобретению земли застройщиком], меня известили, и я уже понимал, чем это всё закончится. Я ездил на апелляцию в Томске, и господин Начаров сказал, что они ни в коем случае не будут истребовать участок из чужого незаконного владения. Сейчас он своё мнение изменил. Полагаю, это нарушает общественные интересы и интересы нас как дольщиков.

По мнению «Брусники» и финансовой управляющей Артёма Начарова Марины Шелиповой (предприниматель находится в процессе банкротства), привлечение вообще всех дольщиков нужно ему в первую очередь для затягивания процесса. Правда, Артём Начаров считает, что это выгодно и застройщику: пока суд будет оповещать всех о деле и будет тянуться его рассмотрение, «Брусника» может успеть достроить дома. А тогда ответчиком будет уже не застройщик, а сотни физических лиц — владельцы земли на правах общей долевой собственности. При этом, если вдруг решение суда успеют вынести до этого момента, любой из дольщиков может его оспорить — их это тоже касается.

— Наша основная задача в привлечении дольщиков в том, чтобы [показать им]: ребят, вы, когда покупаете квартиры у «Брусники», вы не думайте, что мы такие одни. Вы думайте о том, что таких людей может быть много и они могут пойти в суд, — заметил Артём Начаров после заседания суда.

Впрочем, в то, что суд решит выделить спорный участок из большой территории квартала, Артём Начаров не верит — скорее будет определение о неверном способе защиты нарушенного права.

— Землю из-под домов, на мой взгляд, изъять нельзя, — соглашается хорошо знакомый с делом управляющий партнёр юридической компании «ЭКВИ» Кирилл Кузнецов. — Дольщики, приобретая право собственности на квартиры, приобретают и право собственности на соответствующую некую часть земельного участка. Дольщиков в этой части вполне можно считать добросовестными приобретателями — по крайней мере, тех из них, кто не является сотрудниками «Брусники», а они там есть. Но это не отменяет того, что лицо, из владения которого противоправно участки выбыли, вправе взыскивать с незаконно обогатившегося застройщика разницу.

Правда, торги уже маловероятны, считает Кирилл Кузнецов — нужно лишь определить справедливую стоимость земли, которая не может быть ниже той, по которой застройщик приобрёл участок. Собственно, по признанию Артёма Начарова, именно этого они и хотят добиться в текущем судебном разбирательстве, чтобы затем подавать новый иск — уже на взыскание конкретной суммы. Но пока суд своего решения не вынес — следующее заседание назначено на 1 октября.

Сергей Начаров когда-то руководил развлекательным парком на улице Немировича-Данченко: там, где сегодня идёт стройка, работали достаточно популярные среди новосибирцев аттракционы.

Его сын Артём Начаров в своё время работал в компании «ИСК». Она, в частности, построила одно из самых интересных зданий современной части тихого центра — комплекс таунхаусов на улице Щетинкина, которые первоначально возводили для архитекторов.

Впрочем, 20 лет спустя компания была замечена уже в конфликте с дольщиками в городе Обь, где не достроила вовремя дома.