«Словили проблему». «Брусника» выяснила, почему рвет трубы в Европейском Береге — ошибка обошлась уже в 100 миллионов

В новосибирских проектах группы «Брусника» периодически рвет трубы с горячей водой. Ситуация для компании не новая, но неожиданно она обострилась в этом году: в социальных сетях стало появляться всё больше видео с авариями. По словам представителей застройщика, порывы стали массово возникать несколько лет назад, и исследования показали, что местная вода и полипропиленовые трубы несовместимы. Застройщик решил заменить их на оцинкованные за свой счет, но и с этим возникли трудности. НГС пообщался с представителями компании и узнал, что происходит с коммуникациями в проектах.

В конце зимы и начале весны этого года новосибирские СМИ и паблики в социальных сетях пестрили новостями о том, что в жилых комплексах от группы компаний «Брусника» рвет трубы. В частности, НГС писал о четырех коммунальных авариях в микрорайоне Европейский Берег: в январе — на улице Владимира Заровного, 34 и на Большевистской, 88, в марте — на улице Владимира Заровного, 24 и 40. Подобное происходило и в ЖК «На Декабристов».

Проблема с порывами труб в новосибирских домах «Брусники» — не новая: она возникла несколько лет назад и, по словам представителей застройщика, сейчас постепенно решается. Основная причина, как и озвучивали в компании два года назад, кроется в том, что местная вода и армированные полипропиленовые трубы несовместимы. Причем «Брусника» столкнулась с этим только в Новосибирске — массовых порывов в проектах группы в других городах не было.

По словам технического директора «Брусники» в Новосибирске Павла Рогожникова, порывы труб впервые произошли в домах комплекса «Панорама» на улице Немировича-Данченко примерно три-четыре года назад.

«Судились с поставщиком труб, но так ничего и не получилось. В итоге за свой счет вместе с подрядчиком мы заменили трубы в домах. С этого момента приняли решение во всех проектах в Новосибирске заменить армированные полипропиленовые трубы, где идет горячее водоснабжение, на трубы из оцинкованной стали — они дороже обычных металлических, меньше ржавеют и долго служат. Меняем даже там, где гарантийный срок обслуживания домов истек», — сказал Павел Рогожников.

Ситуация в «Панораме» была проще: там домов меньше, чем в Европейском Береге, а стояки проходят не в квартирах, а в подъездах. Правобережный микрорайон в сравнении с «Панорамой» развивается и дальше: сейчас в проекте более 30 домов. Фактически застройщик отстроил город в городе, где и проблем возникает больше, чем в небольших комплексах.

Дома, отмечает Павел Рогожников, возводят по стандартным проектным решениям, в том числе, в части инженерных сетей. Проблем с холодной водой нет: полипропиленовые трубы служат порядка 50 лет и не дают ржавчину — их менять не планируют. Трубы, по которым идет горячая вода, более чувствительны к температурному графику.

«Чтобы обеспечить дальнюю точку дома по нормативам, необходимо сначала нагреть воду до 75 градусов. Кроме того, вода хлорируется, а при нагревании происходит химическая реакция. Срок службы сразу снижается на десятки лет — труба становится стеклянной, — объясняет представитель застройщика. — Полипропиленовые трубы — решение не дешевое. Получилось так, что мы заплатили дороже, но словили проблему».

Исследования, которые проводила «Брусника», доказали, что проблема кроется не в трубах, а в сочетании хлорированной воды и нагрева. Кроме того, на срок службы повлияли и скачки давления.

«Хлор и горячая вода вступают в химическую реакцию, подали большее давление — в трубе образуется трещина, второй раз дали большее давление — трещина раскрывается, — говорит Павел Рогожников. — Насос „видит“, что идет расход, и начинает больше качать. Вследствие чего происходит затопление до тех пор, пока воду не отключат».

Дарья Люлькина, генеральный директор ООО «Брусника. Управление домами Новосибирск» добавляет, что «Евроберег» находится ближе к водозаборной точке, а значит, вода в микрорайоне сильнее насыщена хлором.

При этом она отметила, что коммунальных аварий несколько лет назад было больше, чем сейчас, но их реже снимали на видео и выкладывали в социальные сети. Порой специалисты за 10 минут могут устранить порыв и его последствия, а паблики пестрят новостями, что всё затопило. Представители застройщика предполагают, что это тенденция текущего времени.

Из-за порывов в домах «Евроберега» топило квартиры, подвалы, кладовые и места общего пользования. Судебных разбирательств из-за этого, по словам представителей компании, не было: со всеми пострадавшими договорились в индивидуальном порядке. В основном жильцы предоставляли документы об ущербе, а компания выплачивала компенсацию.

Несколько лет назад застройщик принял решение заменить трубы горячего водоснабжения во всех проектах: сначала магистральные, после — вертикальные стояки. Активно менять коммуникации начали примерно с 2023 года. Средства выделяет застройщик, а работы проводит управляющая компания совместно с подрядчиком.

За период акции на замену труб «Брусника» потратила более 100 миллионов рублей, еще около 50 миллионов выделены на этот год. Почти во всех домах «Евроберега» магистральные трубы заменили, еще в четырех недавно сданных домах срок службы полипропиленовых труб сохранился. Павел Рогожников объясняет, что компания выстроила приоритет: начали оттуда, где порывы происходят чаще.

Но если магистральные трубы заменили быстро, то с вертикальными стояками у застройщика и управляющей компании возникли трудности. В домах «Евроберега» стояки проходят по квартирам: чтобы заменить трубу, необходимо попасть внутрь. Но часть собственников в квартирах не проживают, другие рабочих не пускают, поэтому пока удалось заменить порядка 40%.

Дарья Люлькина объясняет, что юридически вертикальные стояки относятся к общедомовому имуществу — это не собственность жильцов. Специалистам необходимо их периодически осматривать и ремонтировать, а значит, нужен доступ. Зачастую во время ремонта собственники оставляют небольшой люк для своих нужд: например, чтобы перекрыть подачу воды. Через такие небольшие отверстия заменить стояк сложно, поэтому порой жильцам за свой счет необходимо разобрать короб или нишу.

«Сварщики научились минимально разбирать короб, получать доступ. Чтобы исключить порывы, нам необходимо заменить стояк максимально по высоте, — объясняет Дарья Люлькина. — Основная сложность в том, что не все жители дают доступ в квартиры. Если подобное происходит и порывы учащаются, то мы можем заменить стояк на пять этажей вверх, установить муфту, которая соединяет два разных материала, и дальше продолжить диалог с жителями. Это вынужденная мера».

Порывам, объясняет она, подвержены в основном трубы до пятого этажа: там выше давление и температура. Лучший вариант — заменить стояк полностью, если же не получается, специалисты останавливаются на пятом этаже и продолжают договариваться с жителями.

Информацию по стоякам во всех домах управляющая компания собирает в специальной таблице: в ней указано, где трубы заменили, где установлена муфта, какие квартиры не дают доступ, а какие уже разобрали короб и ждут специалистов.

Например, проблема с заменой стояка возникла в доме на улице Владимира Заровного, 38. Один из собственников не дает доступ в квартиру, поэтому у всего подъезда уже около месяца нет горячей воды. Это единственный способ избежать порывов, пока специалисты не договорятся с собственником.

«Застройщик готов профинансировать, мы готовы выполнить работы. Если доступ предоставляют все, то делаем максимально быстро — буквально за один день», — уверяет Дарья Люлькина.

При этом привлечь правоохранительные органы к тому, чтобы собственник дал доступ к стояку, не получается — можно только договариваться.

Павел Рогожников признается, что компания учится на своих ошибках: в новых домах во всех проектах в Новосибирске для горячей воды теперь используют трубы из оцинкованной стали, а стояки выносят в подъезды, чтобы у специалистов не было проблем с доступом.

Дефекты на оцинкованных трубах происходят иначе: их не рвет, как полипропиленовые, просто появляется небольшая трещина, откуда начинает просачиваться вода. Если жильцы заметят лужу, то об этом необходимо сообщить в управляющую компанию, и трубу быстро починят. Порывов с большим количеством воды удастся избежать.

Кроме того, застройщик прорабатывает возможность установки автоматических задвижек на дома, чтобы диспетчер мог в случае затопления дистанционно перекрыть подачу воды до приезда аварийной бригады. Также «Брусника» планирует установить датчик, чтобы измерять давление воды, которое идет от сети.

«Самое главное — вовремя признать и осознать то, что у нас не получилось. Трубы были установлены не в рамках экономии, а в рамках улучшения — это была дополнительная фишка. Они более гибкие, у них нет налета, кроме того, [такие] трубы не ржавеют. Деньги тратятся немалые, мы готовы все заменить, если жильцы предоставят доступ», — говорит Дарья Люлькина.

От порывов труб страдает не только «Брусника», но и другие застройщики. Одна из самых массовых аварий произошла в элитном жилом комплексе La Grande. Там в январе холодной водой залило двухуровневую парковку — за несколько часов машины буквально оказались в ледяном плену.