«Глобальная цель — убрать ДНТ». Жители новосибирских таунхаусов выяснили, что должны платить взносы будто живут на даче

Жители коттеджей, таунхаусов и даже многоквартирных домов, построенных на муниципальной земле, обнаружили, что должны платить взносы за содержание общего имущества в СНТ — и немало этому удивились. Еще больше люди были шокированы, когда поняли, что суды встают не на сторону должников, а защищают интересы садоводческого товарищества. Журналистка НГС выслушала недовольных жителей новосибирского поселка Озерный и председателя СНТ и изучила судебные дела.

В 2015 году житель Новосибирска Алексей Хабибрахманов и его жена купили строящееся жилье в поселке Озерный Мочищенского сельсовета Новосибирской области. Дом с небольшим участком земли, на территории муниципального образования и неподалеку от Новосибирска показался мужчине хорошим вариантом. Он сразу заключил прямые договоры с Горводоканалом, региональным оператором по вывозу отходов и другими операторами услуг. А потом оказалось, что есть еще одна статья коммунальных расходов, и она Алексея сильно удивила.

«Появились договоры <…> о том, что каждый месяц нужно платить 1,2 тысячи рублей за то, что какое-то ДНТ „Ветеран Афганистана“ будет следить за чистотой дорог, лампочки менять, ещё что-то делать, являясь на самом деле не управляющей организацией, а просто ДНТ <…> Я не был членом этого ДНТ, мой дом не находился на его территории, и вообще впервые о нем услышал в этот момент», — рассказал Алексей.

Мужчина с некоторым удивлением понял: изначально земля, рядом с участком, на котором построен его дом, действительно выделялась под ДНТ, и часть местных жителей даже являются его членами. Но как все это связано с его домом (по словам новосибирца, в стоимость изначально были заложены подведенные коммуникации), он искренне не понимал. Подписывать договор с ДНТ «Ветеран Афганистана» он отказался: условия показались ему непрозрачными, а вносить изменения в документ председатель не захотел. На том дело и закончилось — на следующие 10 лет. Алексей исправно платил по счетам за свет, воду и вывоз мусора. Пока не получил претензию, а вслед за ней — и исковое заявление.

«Они мне выставили якобы незаконное обогащение: вот эти 1,2 тысячи рублей условно за 10 лет, — пожаловался новосибирец. — ДНТ утверждает, что якобы я должен платить им за транзит по участкам сетей, которые они арендуют у ООО-шки „Земляне“, которая выглядит аффилированной с ДНТ».

У Алексея возник целый ряд вопросов: почему, купив жилье в муниципальном образовании, он должен взаимодействовать с загадочным ДНТ? Как вышло, что это ДНТ арендует частные коммуникации (причем фактически эти коммуникации принадлежат председателю ДНТ), а платить за них должен человек с этим ДНТ не связанный. И в конце концов, что вообще творится в Озерном. И не только у него одного.

Новую часть Озерного начали застраивать не только коттеджами и таунхаусами, но и многоквартирными жилыми домами. Небольшими, в 2, самое большое, 3 этажа, но все же определенно коллективными жилищами. И их жители, как и Алексей, даже не подозревали, что покупая квартиры, хоть и в пригороде, вступают в отношения с ДНТ.

«Мы пока ни за что не платим, я посмотрел рассчетку, но у ДНТ есть какой-то протокол собрания его членов, где есть такой пункт, что многоэтажные дома в него тоже должны платить (Копия протокола есть в распоряжении НГС — прим.ред.). Там образовалась сумма 2,7 тысячи рублей [с собственника], и как она образовалась, непонятно, — рассказал житель одного из таких домов в микрорайоне Уютный Антон. — Вообще-то мы платим УК, у нас есть две управляющие компании, „Советская“ и „Прометей“. [Еще] мы платим за воду, газ, свет и отопление. За что еще я должен платить, мне, честно говоря, не понятно».

Впрочем, суды явно не придерживались той же позиции, что и Алексей с Антоном. Журналист НГС изучила как минимум 5 гражданских дел о неосновательном обогащении, ответчиками в которых выступают или выступали соседи Алексея и его жены, живущие в коттеджах и таунхаусах. Решения их похожи, будто написаны под копирку (буквально, вплоть до запятых), и базируются на том факте, что даже если ты не член товарищества, за общее имущество придется заплатить. Это и вправду прописано в законе 217-ФЗ, которым руководствуются садоводческие и дачные некоммерческие объединения, и имеет под собой логическое объяснение: в противном случае члены товариществ массово выходили бы из них, и содержать общее имущество членов было бы буквально не на что.

Вот только у жителей Озерного возник логичный вопрос: а законно ли даже не то, что они почему-то должны платить ДНТ (точнее, на сегодняшний день СНТ СН), а вообще его существование.

Землю вблизи поселка Озерный Мочищенского сельсовета выделили в 2011 год, бесплатно, выделив участок из сельскохозяйственных земель, под дачное строительство юридическому лицу ДНТ «Ветеран Афганистана» (копия приказа за подписью руководителя департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Романа Шилохвостова от 26 августа 2011 года есть в распоряжении редакции, перечень граждан, ставших членами ДНТ, не раскрывался). Само юридическое лицо было зарегистрировано за два года до этого, в июне 2009 года.

В 2012 участки в ДНТ начали продавать. На форуме НГС до сих пор сохранилась ветка, в которой явно зарегистрированный именно для этой цели (в других обсуждениях пользователь не высказывался) профиль zemlyane_nsk начал предлагать приобрести участки, обещая «все необходимые инженерные коммуникации для комфортного круглогодичного проживания», часть из которых (например, городской водопровод) уже была построена. Уже тогда у активных участников форума возникли вопросы, не является ли предложение попыткой освоить выделенную на льготных условиях землю, и если речь идет о некоммерческом товариществе, почему участки продает загадочное ООО «Земляне». Для рекламы площадка оказалась слишком токсичной, и очень скоро ветка форума иссякла.

В 2013 году члены товарищества собрались на внеочередное собрание (копия протокола есть в распоряжении редакции), на котором обсудили несколько вопросов. Два из них оказались очень важными для будущих конфликтов. Во-первых, они решили, что за пользование коммуникациями, проложенными на своей территории, собственники будущих многоквартирных домов будут платить, а во-вторых, упомянули, что ходатайствовали перед сельсоветом о включении земель товарищества в состав населенного пункта.

В 2014 году земли действительно вошли в состав Мочищенского сельсовета в качестве земель населенного пункта, а ДНТ «Ветеран Афганистана» было переименовано в «Квартал „Уютный“, что закрепило постановление администрации сельсовета № 292 от 21 августа того же года.

К тому моменту бывшее ДНТ существовало скорее концептуально, нежели физически: ни общей земли, ни общего имущества у него не было.

«В 2021 году в марте резко потеплело. Дороги у нас не чистились, все текло, и я обратился непосредственно в администрацию Мочищенского сельсовета с просьбой выделить технику. Получил ответы, что это не их земля и не их дороги, <…> обратился через приемную губернатора, чтобы узнать, кто же владелец земли, — рассказал сосед Алексея и Антона Евгений (его полные данные известны редакции и не публикуются по его просьбе). — Все дороги у нас являются частями одного участка, и он принадлежит Новосибирской области».

Оказалось, что взяв землю в аренду на 11 месяцев, «ветераны» не стали продлять договор аренды, рассказал Евгений. Все, что осталось непроданного от 33 гектаров бесплатной земли, вернулось государственную собственность региона (подтверждающий это ответ ДИЗО Новосибирской области есть в распоряжении редакции НГС). Общего же имущества у СНТ СН тоже не было: коммуникации принадлежали «Землянам», и даже условного здания садоводческой конторы, где «ветераны» могли бы собираться, у юрлица, по словам собеседников НГС не было.

В мае 2026 года Арбитражный суд Новосибирской области поставил точку споре о том, кто должен содержать «ветеранские» дороги (решение опубликовано в картотеке арбитражных дел), и параллельно сделал преюдицией несколько важных для местных жителей фактов.

«На землях ДНТ возведено 267 жилых и многоквартирных домов. Суд прямо указал, что территория полностью утратила статус дачной и перешла в статус жилого поселения с муниципальной улично-дорожной сетью общего пользования, — рассказал Евгений. — Нельзя применять закон о дачниках к жителям обычного населенного пункта, чьи дороги признаны публичными, а сети водоснабжения принадлежат сельсовету. <…> Получается, что за те 10 лет, как у меня действует договор с ДНТ, в котором они прописали, что они эту дорогу чистят, я почему-то должен был оплачивать содержание федерального имущества».

Смутил Евгения и основной вид деятельности «Ветерана Афганистана» — управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе, а значит, уверен мужчина, апеллировать к 217 закону Марина Шепель никак не может, ее работа должна подчиняться Жилищному кодексу, который прямо запрещает собирать с людей деньги без протокола и общего собрания.

Абсолютно всех собеседников НГС интересовала и законность того факта, что председатель СНТ СН «ДНТ Ветеран» — фактически арендует коммуникации сама у себя: Марина Шепель — не только руководит бывшим ДНТ, но является одним из трех учредителей ООО «Земляне». Да и вообще, если приводить в этой публикации все сомнения и претензии недовольных жителей Озерного, ее объем сравнится с «Войной и миром».

Нетрудно догадаться, что председатель СНТ СН «ДНТ Ветеран Афганистана» придерживается абсолютно другой позиции, и если обозначить ее кратко, она сведется к простой идее: дороги все равно надо чистить, а долги перед построившим коммуникации юрлицом — гасить. Без этого жизнь микрорайона фактически остановится.

«Те люди, которые получали землю оказались не готовы к тому, что ее надо развивать. Мало получить землю. Нужны технические условия, чтобы обеспечить её водой, другими коммуникациями. Нужно их построить, приобрести техусловия у РЭС, у Горводоканала, либо заниматься строительством скважины, что тоже недешевый вариант. Многие оказались к этому не готовы, и развитие шло на инвестиционные средства, — рассказала Марина Шепель. — Жилье здесь было относительно недорогое, только потому, что „дикие застройщики“ не вкладывалась в сети, а покупали только дополнительные точки подключения».

Большая часть взносов, по словам Марины Шепель, идет действительно на содержание сетей, да и платить людям надо немного: взнос в 1,2 тысячи рублей в месяц для жителей таунхаусов не поднимали с 2013 года, несмотря на то, что цены растут.

«[В эти суммы] входят и техпотери, и потребления мест общего пользования, скажем, уличного освещения, и работа канализации. <…> Насосы работают на электричестве, а тариф коммунальный постоянно растет. <…> Просто действительно тащить вот такое производство, поддерживать систему просто невозможно. Уже средств реально не хватает. По законодательству собственники, которые пользуются имуществом, обязаны его содержать, — апеллировала все к тому же 217-му „дачному“ закону Марина Шепель. — Содержание сетей и капитальный ремонт — это именно то [за что платят] в любом жилом доме. У нас это объединено в один вот единственный взнос».

Сама она название щедрого инвестора не называла, но на прямой вопрос, является ли им компания ООО «Земляне» ответила утвердительно. В том, чтобы арендовать у самой себя коммуникации, канализационную станцию и остальные трубопроводы, Марина Шепель ничего странного или подозрительного не видит.

«Этот вопрос [о возможной афиллированости двух юрлиц] люди задавали и суду, и суд на это говорит, что ничего тут подозрительного нет. Если у человека были возможности, и он вложился в сети, потому что никто другой не захотел, почему он не имеет права возместить свои расходы? Мой супруг был одним из организаторов этого ДНТ, и когда его в 2021 году не стало, чтобы ДНТ не замерло, в ускоренном режиме выбрали меня. <…> Я строила эти сети, я проектировала этот поселок, потому что я архитектор, и это, можно сказать, мое детище», — заявила Марина Шепель.

По словам Марины Шепель, суды вообще регулярно встают на сторону СНТ СН «Ветеран Афганистана» и тоже считают, что собственник должен платить за содержание общего имущества. Решения районных судов (такие иски подают по месту регистрации ответчика, так что о поселке Озерный теперь знают даже в Ордынском районе).

«У нас положительная практика идет с 2019 года, мы людей заставляем платить через суд. Если бы у нас ни было права брать деньги с людей за содержания сетей, мы бы не выиграли ни одного суда», — уверена она.

Вопрос о том, какое решение будут принимать суды, когда решение Арбитражного суда вступит в силу и доказывать, что территория больше не является дачной, а у экс-ДНТ нет своей земли, остается открытым. Пока же жителям Озерного приходится платить.

Кто-то, как Алексей Хабибрахманов, прямо сейчас находится в процессе суда, другие люди уже проиграли дела о неосновательном обогащении.

«Многие люди хотят платить, но им нужно понимать, за что они платят, и видеть результат, — заметила сибирячка Мария, у которой в Уютном живет пожилая мама, и которая в попытках обжаловать решение не в собственную пользу дошла аж до областного суда — и проиграла. — Администрация [сельсовета] обязала ДНТ сделать ливневки — уже прошло 3 года, а они до сих пор не сделаны. Они только взыскивают деньги».

Даже расставшись с деньгами (вышло, по словам женщины, около 150 тысяч рублей), Мария решила продолжать борьбу с «Ветераном Афганистана»:

«Наша глобальная цель — убрать ДНТ. Мы готовы платить даже больше, 1,2 тысячи рублей — небольшая сумма. Но ощущение, что тебя не обманывают, бесценно», — заявила сибирячка.

В 2023 году НГС уже писал про неуютные проблемы Уютного. Тогда микрорайон затопило так, что вода зашла на первые этажи таунхаусов. Их жители обвинили во всем нерегулярный вывоз снега и председателя СНТ, а председатель — должников-неплательщиков.