Без разрешения: в Новосибирске придумали, как избавиться от самовольных ТЦ — один недавно рухнул, похоронив человека

В Новосибирске то и дело появляются объекты, возведенные без разрешения на строительство: торговые центры, парковки, автомойки и т. д. В городе появляется 70–100 сомнительных построек в год, но сделать с ними фактически ничего нельзя. Чиновники поясняют, что не могут остановить стройку, а если выдадут отказ на ввод объекта в эксплуатацию, то предприниматель может узаконить возведенный объект через суд. Потом снести постройку очень трудно. Но новосибирские власти придумали, как можно бороться с самоволками, свои предложения они озвучили на выездном комитете Госдумы. Подробности — в материале НГС.

Проблему самовольных объектов по предложению новосибирских властей обсудили на выездном совещании Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ в рамках «Сибирской строительной недели». Председатель комитета Сергей Пахомов объяснил, что объекты (чаще всего торговые центры), возведенные без разрешения на строительство, появляются по всей стране. Отсюда и трагичные случаи: недавно в Первомайском районе обрушился ТЦ в формате «у дома», под завалами оказались несколько человек, один из них погиб.

Первый заместитель министра строительства региона Дмитрий Тимонов заметил, что обрушившийся ТЦ действительно возвели без разрешения на строительство на участке, предназначенном для ИЖС, а предприниматель оформил право собственности на постройку через суд.

«Но давайте будем честны, причиной обрушения послужил не сам факт самовольного строительства, а его ненадлежащая эксплуатация: собственник не сбросил снег с кровли», — объяснил Дмитрий Тимонов.

Практика признания права собственности через суд на объекты, построенные незаконно, по словам выступающего, носит системный характер. При этом сам факт получения разрешения на строительство и разрешения на ввод не страхует от трагедий.

Ситуацию с рухнувшим в Первомайском районе ТЦ, замечает замминистра, нужно рассматривать с нескольких сторон. Необходимо разобраться, как следить за тем, чтобы собственник содержал объект в нормативном состоянии. Например, ГЖИ контролирует жилые объекты, а государственного органа по контролю за нежилыми постройками нет.

Также после регистрации объекта и возникновения права собственности через суд постройка формально перестает быть самовольной. Объекты могут располагаться с нарушением градостроительного законодательства, регламентов, нарушать права собственников соседних участков.

По словам Дмитрия Тимонова, даже если муниципалитет выявил объект, который строится без разрешения в зоне ИЖС, доказать в досудебном порядке, что собственник возводит ТЦ вместо дома или гаража, невозможно. Юридически подтвердить подозрения можно только в том случае, когда на постройке появится вывеска, доказывающая, что это магазин. Замминистра предложил проработать инструмент, с помощью которого можно было бы запретить любую предпринимательскую деятельность в таком объекте.

По его словам, стоит пересмотреть и размер штрафов, предусмотренных в КоАП. Например, штраф за самовольное занятие участка составляет от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости, за нецелевое использование земельного участка — от 0,5 до 1%. Если же кадастровая стоимость не определена, то штраф бизнесмен получит от 5 до 20 тысяч рублей.

«Штраф несоразмерен с доходом от подобной противоправной деятельности, — считает Дмитрий Тимонов. — Наверное, имеет смысл установить размер штрафа не от вида использования земельного участка, а от цели использования объекта».

Начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Евгений Улитко согласился, что проблема самовольных объектов в Новосибирске стоит остро. Чиновник привел статистику: в 2025 году на рассмотрении судов находилось порядка 782 дел, которые касаются признания прав на подобные постройки. Большая часть из них — частные дома и гаражи, следствие гаражной и дачной амнистий. Остальные — торговые объекты, магазины, станции технического обслуживания и небольшие административные здания.

Специалисты мэрии пытались понять, сколько за год в Новосибирске появляется самовольных построек: 782 дела — это объекты, выявленные в предыдущие годы. Четкого инструмента по подсчету нет, поэтому чиновники решили посмотреть, сколько департамент выдает отказов в разрешении на ввод (это ключевое основание для подачи заявления в суд об узаконивании постройки).

«Предприниматели формально подают заявление, чтобы получить отказ, а после — обратиться в суд. Проанализировали несколько лет: в год мы выдаем от 70 до 100 отказов — это наша емкость самовольных объектов», — объясняет Евгений Улитко.

По словам начальника департамента, ничего плохо в узаконивании через суд он не видит, но есть постановление Верховного суда, в котором указано, что такой объект должен быть не капитальным, соответствовать градостроительным нормам и быть безопасным. Истец, чтобы доказать это, предоставляет заключение экспертной компании. При этом такие организации, замечает Евгений Улитко, порой не имеют лицензий и не несут уголовной ответственности за свои выводы, а проведение судебной экспертизы для данной категории дел не предусмотрено.

Чиновник предложил рассмотреть вопрос, чтобы в судебное разбирательство включить экспертизу в государственной организации.

«С моей точки зрения, это будет более качественное предметное рассмотрение. Хотелось бы заметить, что и дополнительные средства бы поступали в бюджет. Двух зайцев убивали бы», — комментирует свое предложение Евгений Улитко.

Еще одна проблема в том, что закон предусматривает не только снос, но и приведение постройки в соответствие с действующими градостроительными нормами. После решения суда владельцы самовольных построек снова обращаются в мэрию и пытаются получить разрешение на отклонения или изменение категории земли. По словам Евгения Улитко, это неверно, потому что не нормы должны изменять под самовольный объект, а самовольный объект — под нормы.

«Следовательно, единственно возможное приведение в соответствие самовольно построенного объекта — реконструкция. Владельцу необходимо подготовить документацию, получить разрешение на строительство и реконструкцию», — замечает чиновник.

Кроме того, объясняет начальник департамента, в Новосибирске просужено 138 дел на снос объектов, но осуществить решение суда не получается. Объекты находятся в серой зоне, а владельцы продолжают получать прибыль. Муниципалитет тоже не может самостоятельно снести здание. Евгений Улитко предложил увеличить штрафы таким предпринимателям, чтобы эксплуатировать объекты было невыгодно. Еще одно предложение — приостановка деятельности.

«Мы видим объект, который по суду признан небезопасным и подлежащим сносу, но решение этих судов не исполняется», — говорит Евгений Улитко.

По словам председателя комитета Сергея Пахомова, многие бизнесмены изначально принимают решение строить объекты самовольно, а после вводить их через суд. Несколько лет назад суды перестали вставать на сторону предпринимателей, сейчас процесс уже пошел в обратную сторону. Все вопросы, которые подняли новосибирские чиновники, замечает он, Госдуме понятны, депутаты готовы их прорабатывать.

Сергей Пахомов предположил, что можно рассмотреть не вопрос увеличения штрафных санкций, а механизм, который позволил бы остановить строительство на этапе, когда понятно, что здание возводят без разрешения или когда владелец отклоняется от параметров выданного документа.

«Куча объектов строится с превышением: то этажи лишние набросили, то подъезд пристроили. Действенный механизм нужен. У нас маниакальное стремление защитить частную собственность в ущерб общественным интересам», — заключил Сергей Пахомов.

Депутат предложил рассмотреть механизмы, которые, с одной стороны, упростят процедуру получения разрешения на строительство, а с другой стороны, сделают дорогим и проблематичным узаконивание таких объектов через суд.

Юрист по недвижимости Марина Артомонова объяснила НГС, что самовольные объекты редко появляются случайно — чаще это осознанное решение предпринимателя. В том числе из-за того, что процедура получения разрешения на строительство долгая и затратная: проектирование, экспертиза, техусловия, согласования.

В ряде случаев разрешение изначально получить невозможно. Например, если параметры здания не соответствуют правилам землепользования или виду разрешенного использования участка. Тогда расчет делается на последующую легализацию через суд.

«Суд может признать право собственности на самовольную постройку, если у предпринимателя есть законные права на землю, объект не нарушает градостроительные и строительные нормы, не создает угрозы жизни и не затрагивает права третьих лиц. Если эти условия подтверждаются экспертизами, суды нередко занимают позицию сохранения здания», — объясняет юрист.

Снести такой объект непросто, говорит эксперт, это длительная судебная процедура, затраты на демонтаж, исполнительное производство. Кроме того, если в здании уже находятся жильцы или работает бизнес, суд учитывает принцип соразмерности — ликвидация объекта рассматривается как крайняя мера.

Демонтировать здание собственник может добровольно, но если он уклоняется, то возбуждается исполнительное производство через службу судебных приставов. Может снести постройку и муниципалитет, но чаще всего этого не происходит из-за дороговизны процедуры, а взыскание средств с нарушителя может затянуться на годы.

По словам эксперта, пока есть разрыв между сложностью легальной процедуры и возможностью последующей судебной легализации, практика самовольного строительства будет продолжаться.

Вырастают в частном секторе не только торговые центры, но и жилые здания. Например, в Кировском районе незаконно построили трехэтажный многоквартирный дом.