Земельная аномалия. Новосибирцы не могут получить разрешение на стройку из-за ошибки в картах — они устарели почти на 100 лет

Люди, получившие от государства или купившие землю в Новосибирском районе, не могут начать на ней строительство. О проблеме они узнали случайно: в начале сентября районная администрация просто не дала им разрешение на стройку — земельные участки оказались выделены под пашни. Выяснилось, что проблема кроется в новом государственном реестре, в который загрузили устаревшие данные. Подробности — в материале НГС.

Новосибирец Владимир А. купил земельный участок в Каменском сельсовете в конце августа за 850 тысяч рублей. На нем мужчина планировал построить каркасный жилой дом и уже заключил договор с застройщиком.

Застройщик направил в администрацию Новосибирского района уведомление о планируемом строительстве. Но вскоре представитель компании сообщил Владимиру, что начать строительство нельзя: оказалось, что это земли сельхозугодий.

По данным публичной кадастровой карты, участок Владимира имеет вид разрешенного использования 13.2 — ведение садоводства, и на нем по закону можно строить дом. Но от районной администрации пришел отказ. В уведомлении от 14 сентября (есть в распоряжении редакции) сказано, что земельный участок Владимира относится к сельскохозяйственным угодьям (пашням).

Районная администрация ссылается на цифровую платформу «Национальная система пространственных данных» (далее — НСПД). Застройщик объяснил Владимиру, что проблема возникла из-за того, что данные в НСПД не соответствуют реальности. Предположительно, они устарели на несколько десятилетий.

«Минсельхоз РФ решил, что ему надо поднять старые архивы за сороковые-пятидесятые-шестидесятые годы. В них говорится, что в послевоенные годы там, где я купил участок, были пахотные земли, то есть земли сельскохозяйственного назначения. Ни о какой стройке не может идти речь. При этом ещё в девяностых поменялось назначение земли на садоводство», — описывает ситуацию Владимир.

Новосибирец направил запрос в Минсельхоз РФ через Госуслуги. Ответ министерства не внес ясности в ситуацию, но дал понять, что путаница могла произойти из-за учета земли. В Минсельхозе сослались на постановление правительства от 28 ноября 2025 года № 1943, согласно которому необходимо установить границы сельхозугодий до 1 января 2028 года.

Владимир опасается, что учет земли затянется на весь этот срок, и ему придется еще почти два года ожидать положительного решения. Сейчас мужчина вынужден снимать жилье.

«Мне платить нужно 30 тысяч за съем, 50 тысяч за ипотеку — получается, что в воздух у меня улетают деньги каждый месяц. И сделать я с этим ничего не могу. Я же не приду в банк и не скажу, что Минсельхоз обнес все картами, поэтому давайте мне ипотеку пока прервем», — возмутился он.

В строительной компании «Домострой», с которой Владимир заключил договор, НГС сообщили, что столкнулись с такой ситуацией впервые. Стандартно при подаче уведомления о строительстве жилья и администрация, и застройщик опираются на данные из ЕГРН. По какой причине в Новосибирском районе учитывают в первую очередь информацию из НСПД, в компании не знают.

«ЕГРН является правоустанавливающим документом на собственность, в котором указано, что это садовые земли. Подразумевается, что там можно строить жилой дом. Но, учитывая, что эти карты наложили, по ним участок попадает в зону пахоты. Произошёл конфликт двух таких ситуаций, и как из него выйти — непонятно», — прокомментировала представитель застройщика Диана Маркова.

В администрации Новосибирского района планируют предоставить разъяснения только 10 октября, уточнила Диана Маркова.

Ситуация Владимира — не единичный случай, рассказала НГС специалист по недвижимости на условиях анонимности. По словам собеседницы, с отказом в строительстве сталкиваются владельцы земли только в Новосибирском районе, среди покупателей земли оказалась и она сама.

«Я свой участок приобрела в апреле этого года в СНТ „Взлётный“, там землю в том числе выдают вдовам участников СВО. Я ещё не подавала уведомление на строительство, потому что мы планировали строиться в следующем году. Сейчас определюсь с проектом дома и подам уведомление. Но я понимаю, что нам сейчас не дадут разрешение», — признала собеседница.

По ее наблюдениям, проблема стала возникать у тех, кто подавал уведомление о планируемом строительстве с 1 сентября этого года. Собственники участков, направившие документы раньше, разрешение получили.

Анастасия Исакова, ответственная за направление загородной недвижимости в агентстве «Этажи», рассказала НГС, что с такой проблемой в последний месяц сталкивается каждый третий клиент их компании. По ее словам, у проблемы чисто технический характер.

«Откуда это вообще началось? Выпали данные Минсельхоза по землям особо ценных сельхозугодий, которые действительно были в 1930-1940-х годах. Минсельхоз обязал Росреестр внести эту информацию в НСПД. Никто не задумывался, что эта информация некорректна, — предположила она. — К чему это привело? Все администрации начали ссылаться при выдаче уведомления о планируемом строительстве на данные с НСПД, а данные были неактуальны».

При этом другие районные администрации, заметила Анастасия Исакова, продолжили выдавать разрешения на строительство — сложности возникают лишь в Новосибирском районе. По словам представителя агентства, в Минсельхозе РФ подтвердили, что данные в НСПД устаревшие.

Клиентам, которым отказывают в выдаче разрешения на строительство, Анастасия Исакова рекомендует направить заявление в Минсельхоз РФ.

«Это делает собственник земельного участка с просьбой убрать пашни из реестра. Если все равно администрация навстречу не идет, мы пишем жалобы. В крайнем случае рекомендуем идти в прокуратуру», — объяснила она.

Также эксперт напомнила, что закон на стороне собственников проблемной земли. С 1 июля 2026 года в статью 34 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости» внесли изменения: пункт 25 гласит, что границы сельхозугодий считаются установленными или измененными со дня внесения сведений в ЕГРН.

«По итогу, если вид разрешенного использования участка соответствует строительству и нет предписания в ЕГРН [об обратном], законных оснований в отказе нет», — уточнила специалист.

НГС направил запрос в Управление Росреестра по Новосибирской области — за НСПД отвечает подведомственный ему Роскадастр. В ведомстве ответили, что жалоб на неактуальные сведения в системе жалоб не поступало. А также добавили, что НСПД объединяет в себе все открытые данные о территориях, поэтому при их обновлении могут происходить задержки.

«Когда в какой-то из этих систем появляется новая информация, например уточнены границы земельного участка, установлена зона с особыми условиями использования территории, она передается в систему НСПД. Синхронизация данных НСПД и информационных систем, в которые вносятся изменения, не происходит мгновенно», — пояснили в Управлении.

В администрации Новосибирского района НГС также ответили, что не получали жалоб на отказ в выдаче разрешений на строительство жилых домов из-за неверных данных в НСПД.

В то же время в администрации отметили, что уже направили запросы в профильные министерства о «выражении позиции о принятии положительных решений по выдаче положительных решений и уведомлений». Запросы связаны с изменениями в федеральном законодательстве, но о каком именно законе идет речь, в ответе не сказано. Предположительно, подразумевается постановление правительства о границах сельхозугодий, о котором сообщали в Минсельхозе РФ.

НГС также направил запрос в министерство сельского хозяйства Новосибирской области — там ответили, что не имеют отношения к ситуации. Редакция обратилась за комментариями в федеральное ведомство, на момент публикации ответ не поступил.

Новая проблема стала дополнением ко всем сложностям, с которыми столкнулись застройщики за последнее время. Строители коттеджей заявили о падении спроса на 30-50% из-за кризиса.