«Хрущевки не в тренде»: аренда в Новосибирске ожила после сложного начала года — что происходит с ценами и спросом

После сложного начала 2026 года, когда рынок как длительной, так и посуточной аренды жилья в Новосибирске фактически рухнул, сфера начала постепенно восстанавливаться. В начале года собственники квартир столкнулись с ростом предложения и более осторожным спросом, а часть объектов подолгу оставалась свободной. К лету ситуация начала меняться: арендаторы стали активнее искать жилье, а квартиры с хорошим ремонтом и удобным расположением быстро находят жильцов. Корреспондент НГС Настасья Медведева пообщалась с арендодателями, аналитиками и экспертами, и выяснила, что сейчас происходит на рынке долгосрочной и посуточной аренды в городе и чего ждут собственники и риелторы в дальнейшем. Подробности — в материале НГС.

По информации «Яндекс Аренды», в первые четыре месяца 2026 года число доступных квартир в Новосибирске заметно росло. При этом говорить о переизбытке жилья пока не приходится. В мае и июне рынок начал переходить к обычной сезонной динамике: свободных вариантов стало меньше, а арендаторы активнее начали искать жилье.

В июне, по данным сервиса, медианная ставка долгосрочной аренды в Новосибирске составила 34 тысячи рублей — на 1,4% меньше, чем в декабре 2025 года. С начала года студии подешевели на 1,9%, до 29 тысяч рублей, однокомнатные квартиры — на 7,6%, до 30 тысяч рублей, а двухкомнатные — на 1,4%, до 39 тысяч рублей. Медианная стоимость аренды трехкомнатных квартир осталась на уровне 50 тысяч рублей.

«Арендаторы все чаще оценивают не только стоимость квартиры, но и состояние ремонта, наличие мебели и техники, транспортную доступность и инфраструктуру рядом с домом. Сегодня люди дольше сравнивают варианты перед принятием решения. Для собственников это означает, что скорость сдачи зависит не только от состояния объекта, но и от того, насколько адекватно установлена цена», — рассказал руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Андрей Зайко.

По его словам, на рынок также влияет ситуация с покупкой жилья. Часть арендаторов после снижения ипотечных ставок решила приобрести собственную квартиру, а некоторые собственники, напротив, вывели объекты на продажу. При этом часть непроданных квартир вернулась на рынок аренды и увеличила предложение. Пока этот переток не оказывает определяющего влияния на рынок, а дальнейшая динамика будет зависеть от денежно-кредитной политики.

В «Яндекс Аренде» считают, что при большом количестве предложений резких изменений цен до конца 2026 года ждать не стоит. По оценке эксперта, стоимость аренды, скорее всего, останется примерно на уровне конца прошлого года.

По данным «Авито Недвижимости», в июне интерес пользователей к долгосрочной аренде в Новосибирске вырос на 6% по сравнению с маем. Основной спрос приходится на компактное жилье: 38% запросов связаны с однокомнатными квартирами, 29% — со студиями и 25% — с двухкомнатными.

При этом за год объем предложения на рынке долгосрочной аренды вырос на 24%. В мае сервис зафиксировал небольшую коррекцию — минус 3%. По оценке «Авито Недвижимости», рост предложения связан в том числе с тем, что некоторые владельцы квартир временно отказались от продажи и выставили жилье в аренду.

Средняя ставка аренды в июне составила 29 тысяч рублей в месяц — на 3% выше, чем годом ранее, и почти столько же, сколько в мае. Студию в начале лета можно было снять в среднем за 23,2 тысячи рублей, однокомнатную квартиру — за 27,2 тысячи, двухкомнатную — за 35 тысяч рублей.

Самые доступные варианты, по данным сервиса, предлагали в Первомайском и Кировском районах — в среднем за 20,5 и 23,3 тысячи рублей соответственно. В Калининском и Ленинском районах средние ставки составляли 25,3 и 25,8 тысячи рублей. Самые дорогие варианты были в Центральном районе — в среднем 38,9 тысячи рублей, Железнодорожном — 37,9 тысячи и Заельцовском — 34,1 тысячи.

«Расширение выбора пока сдерживает рост цен. По результатам опроса пользователей, 57% арендодателей готовы обсуждать снижение ставки, если им подходят конкретные жильцы. Еще 32% собственников готовы уступить 5–10%, а 24% готовы снизить цену, если уверены, что жильцы будут снимать квартиру долго», — говорит Константин Каменев, руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости».

Риелтор агентства недвижимости «Люди» Светлана Дубровина говорит, что спрос на аренду постепенно оживился, а некоторые квартиры, которые простаивали по полтора-два месяца, все же нашли жильцов. Заметного обвала цен на рынке, по словам риелтора, не произошло. В отдельных случаях собственникам пришлось лишь немного скорректировать свои ожидания.

«Не могу сказать, что было какое-то глобальное понижение цен, но определенные моменты есть. Кто хотел сдать за 22 тысячи рублей, сдал за 20, кто хотел за 20 — сдал за 18. То есть произошло небольшое движение в сторону более дешевого сегмента», — рассказала Дубровина.

При этом, по ее наблюдениям, арендаторы готовы платить больше за квартиру, если понимают, за что именно отдают деньги. Хороший ремонт, мебель, техника и общее состояние жилья могут оказаться важнее, чем разница в несколько тысяч рублей. Риелтор привела в пример две квартиры в одной локации. За одну собственник хотел 22 тысячи рублей в месяц, вторая стоила 25 тысяч.

«На квартиру за 25 тысяч у меня было трое желающих, а дешевую никто не хотел брать, потому что она была скромная, с простым ремонтом. Люди имеют деньги и готовы платить за комфортное проживание. Хрущевки уже не особо в тренде. Сейчас интереснее новостройки — свежие, красивые, с ремонтом. Пусть даже они дороже, зато это комфортнее и перспективнее», — считает риелтор.

Светлана Дубравина ожидает в дальнейшем, что квартиры, которые сейчас стоят на рынке, постепенно будут находить жильцов. Резких изменений в ближайшее время она не прогнозирует.

Частный риелтор Александр Соколов советует собственникам не торопиться с резким повышением стоимости квартир в период сезонного роста спроса. В ближайшее время, по его словам, рынок может столкнуться с традиционным «студенческим» дефицитом — в конце лета и начале осени спрос на аренду обычно увеличивается, а после может последовать спад.

«Новосибирцам, которые сдают свою недвижимость, с учетом взгляда в будущее я бы рекомендовал избежать соблазна поднять цену до верхних пределов рыночной стоимости во время сезонного ценового всплеска, — советует Соколов. — Если вам счастливое стечение жизненных обстоятельств подарило надежных нанимателей, если они бережно обращаются с вашим имуществом, сохраняют добрососедские отношения с окружающими, регулярно и своевременно вносят арендные платежи, я бы рекомендовал сохранить для них комфортные финансовые условия. Это надежнее, чем пытаться заработать несколько дополнительных тысяч рублей и столкнуться с простоем квартиры».

Ситуация на рынке краткосрочной аренды, который особенно сильно просел в прошлом году, этим летом тоже выглядит заметно лучше. Владелица сети посуточной аренды жилья «Сутки как дома» Екатерина Батенева говорит, что разница стала заметна уже весной.

«Апрель, май и июнь этого года по отношению к прошлому прошли заметно лучше. В прошлом году эти месяцы лично у меня прошли совершенно мимо. То же самое было с июлем и августом — уже к концу июля я поняла, что сезона вообще не будет», — рассказала Батенева.

По ее словам, небольшой рост спроса начался еще во время весенних каникул, а к лету загрузка квартир заметно увеличилась. Сейчас, по словам Батеневой, квартиры удается сдавать с хорошей загрузкой по обычным летним ценам. В прошлом году собственникам приходилось сильнее снижать стоимость, чтобы привлечь хотя бы какое-то количество гостей.

Одновременно владельцы посуточных квартир стали внимательнее считать расходы. Батенева, например, в этом году добавила отдельную плату за финальную уборку после выезда гостей. По словам эксперта, особенно сильно стоимость уборки влияет на доход при коротких бронированиях на один-два дня.

«Если человек пожил три раза по одному дню, я, грубо говоря, заплатила за три уборки. А если кто-то пожил разово три дня, то я оплачиваю только одну уборку. Понятно, что при длительном проживании оплата за уборку нивелируется, а когда люди живут очень короткие периоды, она съедает практически всю доходную часть», — объяснила Батенева.

Отдельную плату за уборку, по ее словам, уже несколько лет используют владельцы квартир в Москве, Санкт-Петербурге и на курортном побережье. Постепенно такая практика распространяется и на другие города.

«Прошлый год был ужасный, отвратительный и очень сложный. Когда гостей совсем мало, не до жиру — хоть кто-нибудь заселился, и уже хорошо. Поэтому многие не вводили такую плату. Сейчас ситуация поменялась», — рассказала эксперт.

При этом Батенева пока не берется говорить, сохранится ли нынешний рост спроса надолго. По ее словам, рынок аренды сильно лихорадит, поэтому делать прогнозы на несколько месяцев вперед сложно.

«Сейчас я вижу, что сезон есть, что загрузка хорошая, что удается работать по нормальным сезонным ценам. Но что будет дальше, я не знаю. Рынок очень сильно зависит от общей ситуации, поэтому загадывать наперед не стала бы», — резюмировала она.

Пока одни снимают жилье, другие покупают. Специально для таких новосибирцев мы выяснили, какую квартиру можно купить в городе с ограниченным бюджетом и без кредита. Это подборка самой бюджетной недвижимости в городе.

А еще аналитики посчитали, сколько лет нужно копить на квартиру в Новосибирской области. По доступности жилья регион занял 58 место.