«Нельзя исключать дипфейки». В России заработали сделки с недвижимостью по биометрии — поможет ли это защититься от мошенников

В России вступил закон о возможности использования биометрических данных при заключении дистанционных сделок с недвижимостью. Отпечатки пальцев, изображение лица — механизм позволяет применять технологии распознавания личности для различных имущественных вопросов, в том числе продажи жилья. Но насколько защищены персональные данные от мошенников? НГС узнал, как эксперты относятся к нововведениям.

Возможность электронного оформления сделок с недвижимостью появилась еще десять лет назад, когда вступил в силу закон «О государственной регистрации недвижимости», объяснила основатель и глава «Сибирского центра недвижимости и права» Людмила Гормашова. Для этого требовалась усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), которую получали в удостоверяющем центре.

«При наличии УКЭП появилась возможность дистанционно подать документы в Росреестр. Сегодня такие операции стали пользоваться популярностью, в такой форме проходят 9 из 10 сделок», — уточнила она.

До нововведений с биометрией операции с недвижимостью проходили в отделении МФЦ или банка, где сотрудники проверяли и подтверждали личность гражданина, там же проводили сделки (впрочем, так их сегодня все еще оформляют). Благодаря участию банка стороны, кстати, могли вести свои дела удаленно, то есть из разных территориальных отделений.

«Продавец находился, например в Москве, а покупатель — в Новосибирске, где сотрудники территориального банка проверяли личность, подтверждали ее, а после подписания направляли документы в Росреестр», — объяснила Людмила Гормашова.

Специалист в сфере земельно-имущественных отношений, доцент Уфимского университета науки и технологий Эдуард Камалетдинов уточнил, что чаще всего дистанционные сделки совершали при покупке жилья от застройщика.

«С марта прошлого года отделения МФЦ и Росреестра не принимают сделки с юридическими лицами. Эта мера в целом позволила разгрузить органы МФЦ», — объяснил он.

Оформление документов проводили электронно по инициативе застройщика, что не всегда находило отклик у потенциальных дольщиков, но при отсутствии альтернативы такой вариант «укоренился», признал эксперт.

С 1 июля 2026 года закон позволяет подтверждать личность участников сделки с помощью биометрических данных при использовании УКЭП. Речь идет об изображении лица, голоса, отпечатков пальцев, рассказала Людмила Гормашова (на сайте Росреестра упоминаний голоса нет, но сообщается о радужной оболочке глаза). Регистрация перехода права собственности в Росреестре совершается без личного присутствия сторон, а участники подтверждаются через ЕБС. Система сверяет лицо и голос пользователя с эталонами, хранящимися в защищенной базе данных.

«Биометрическая идентификация не заменяет усиленную квалифицированную электронную подпись — она работает в паре с ней. То есть для полноценной дистанционной сделки нужны и подтверждённая биометрия, и УКЭП», — уточнила Людмила Гормашова.

«Биометрическая сделка» позволяет сторонам самостоятельно подать заявления на регистрацию сделок через портал «Госуслуги» или приложение «Госключ», используя биометрическую идентификацию.

Но важно отметить, что не все сделки попадают под такую регистрацию. Ипотечные операции возможно проводить дистанционно, но они требуют отдельного согласования с банком. Эдуард Камалетдинов уточнил, что с 2025 года регистрация перехода права по договору дарения доступна только через нотариуса.

«Сделки с долями возможны только нотариально. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или человеку, признанному ограниченно дееспособным, тоже подлежат нотариальному удостоверению», — добавил он.

Но и здесь применяются современные технологии. В частности, после посещения нотариуса необязательно приходить в МФЦ — специалист подаст документы в Росреестр самостоятельно в электронной форме.

На сайте Росреестра также указано, что для регистрации подтвержденной биометрии нужно прийти в отделение банка, где человека сфотографируют, запишут его голос и запросят необходимую информацию. Воспользоваться новым механизмом можно при совершении сделок купли-продажи квартир на портале «Госуслуг», но у всех сторон, то есть физлиц, должна быть подтвержденная биометрия.

«Если в сделке участвуют юридические лица, биометрия не потребуется. Нужно будет пройти проверку по лицу, чтобы система сверила полученное изображение с данными в ЕБС», — уточнили в ведомстве.

После этого участнику сделки остается подготовить в электронном виде необходимый пакет документов, подписать заявление УКЭП и направить все это на регистрацию в Росреестр. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности, после регистрации будет направлена в личный кабинет на «Госуслугах».

Нововведения, к которым еще предстоит привыкнуть участникам рынка недвижимости, на первый взгляд защищают от мошенников, признала Людмила Гормашова. Личное участие человека все равно требуется как при биометрической идентификации в присутствии сотрудников банка, так и при выпуске УКЭП в удостоверяющих центрах.

Информация в базе данных ЕБС хранится в зашифрованном виде, добавила она. Кроме того, современные технологии позволяют проверить, что перед камерой находится живой человек, а не фотография или видеозапись.

Тем не менее, эти инструменты, хоть и повышают защиту граждан от мошенников, не дают 100 % гарантии. По мнению Людмилы Гормашовой, некоторые уязвимости все же есть: утечка данных, дипфейки, манипуляции человеком, когда его вынуждают назвать код.

«Во все времена мошенники находили способы совершать правонарушения. Появление электронных сделок — не исключение. Доверчивые граждане могут передать злоумышленникам код, а те, в свою очередь, могут получить доступ к аккаунту на „Госуслугах“ или украсть биометрические данные. Что крайне сложно, но теоретически возможно», — объяснила она.

Эдуард Камалетдинов считает, что от мошенников защититься достаточно сложно в любой сфере. По дистанционным сделкам возможны риски проведения операций под давлением или с пороком воли, если у человека есть подтвержденная биометрия, и его под угрозами понудили заключить договор.

Когда сделка проходит в МФЦ или нотариально, специалист может заметить те или иные отклонения в поведении и либо отказать в приеме документов, либо вызвать сотрудников правоохранительных органов. Но в электронных операциях такая возможность отсутствует, заметил он.

«Нельзя исключать возможность получения доступа к биометрии и использования ИИ для создания дипфейков — технологии злоумышленников иногда опережают возможности государственных органов», — указал эксперт.

Оспорить незаконную сделку можно через суд, если будет доказано, что биометрия использована без ведома человека: например, из-за взлома аккаунта «Госуслуг», объяснила Людмила Гормашова. Поэтому критически важна защита личного кабинета.

Чтобы обезопасить себя от аферистов, нужно выполнить ряд действий:

• Не передавать биометрию незнакомым лицам и не сообщать её по телефону;

• Сдавать биометрию только в проверенные системы (например, в ЕБС или в банк, который соблюдает требования регулятора);

• Создать двухфакторную аутентификацию операций;

• Не совершать операции по просьбе неизвестных лиц;

• Проверять личный кабинет «Госуслуг».

Риски утечки биометрии меньше, чем подделки бумажных документов и доверенностей, считает собеседница НГС. По ее мнению, главный инструмент защиты в такой ситуации — запрет на регистрацию действий без личного участия, который можно оформить в личном кабинете на «Госуслугах».

Эдуард Камалетдинов, впрочем, пояснил, что самозапрет на сделки действует на операции по доверенности и сделки без личного участия — электронные соглашения при этом считаются сделками с личным участием, и запрет на них не распространяется.

«Полагаю, и дальше будет система электронных сделок расширять свое действие. Государство снимает определенную нагрузку по системе органов МФЦ. Поэтому опция запрета на онлайн-сделки может и не появиться», — предположил он.

Недавно Верховный суд России постановил, что нижестоящие суды больше не смогут возвращать жилье продавцам, если продать недвижимость их заставили мошенники.