Двор в сосновом бору и квартиры за 40 миллионов: в Новосибирске перепридумали элитный ЖК — первую версию хотели сдать год назад

Застройщик «Строй-Интеграл» показал, как будет выглядеть жилой комплекс бизнес-класса в Заельцовском районе. Первую очередь, состоящую из двух домов, планируют сдать в 1 квартале 2027 года, а стоимость квартир, в зависимости от площади, будет колебаться от 8,9 до 40 миллионов рублей. НГС побывал на презентации масштабного проекта и спросил у экспертов, насколько востребовано жилье бизнес-класса на окраине города и будут ли покупать квартиры в нем.

Жилой комплекс «Собрание» на улице Бестужева планировали сдать в 2025 году — тогда ЖК носил название «Бестужевский бульвар» и позиционировался как элитное клубное жилье. Квартиры в рекламе называли резиденциями, а внутри в некоторых вариантах планировки предусмотрены были даже сигарные комнаты.

В этом изначальном виде проект реализован не был. То ли повлиял все усиливающийся в последние два года кризис на строительном рынке, то ли в Новосибирске просто не нашлось достаточного количества богатых, но бездомных любителей сигар. В январе 2025 года на сайтах объявлений о недвижимости появились отзывы, что работы не ведутся, а строительная техника ушла с площадки.

Проект элитного ЖК пережил ребрендинг и смену концепции и стал «местом для медленной жизни в гармонии с природой и самим собой», подходящим не только очень богатым людям и владельцам бизнеса, но и другим новосибирцам.

«Это все-таки достаточно широкий портрет, начиная с айтишников, которые дома работают и никуда не выезжают, и тех, у кого ребятишки есть, и заканчивая взрослыми парами, у которых дети уже уехали, а они хотят тишины, спокойствия, но не хотят собственный дом, потому что там нужно снег кидать и траву косить, — описал потенциальных покупателей специалист отдела продаж „Собрания“ Дмитрий Гриднев. — Новосибирск большой, многие люди сюда переезжают».

По новой концепции ЖК, дом становится местом, где человек освобождается от ритма города и отдыхает. Но если для тех, кто работает из дома или уже вышел на пенсию, место действительно покажется райским, у семей с детьми могут возникнуть вопросы.

«Собрание» возводят в две очереди: в 1 квартале 2027 года застройщик рассчитывает сдать первые два дома, после них — еще три. Из благоустройства будущие жильцы могут рассчитывать на детские площадки и огромный спортивный кластер, при этом дворы ЖК плавно переходят в Заельцовский бор, что застройщик отмечает как одно из важных преимуществ. На 143 квартиры приходятся 253 нежилых помещения: 243 парковки и 10 коммерческих помещений, среди которых могут появиться и магазины, и спортзалы, и пункты выдачи маркетплейсов, и другие необходимые для современной жизни вещи.

При этом школы и детские сады находятся от «Собрания» на расстоянии 1,5—3 км (если выбирать самые близкие и государственные), до частных же школ ехать и того дольше: до «Наследия» — 3 км, до построенного создателем Mariott образовательного центра «РОСТ» — почти 4 км. Так что логистика детского образования может превратиться для жителей дорогого ЖК в задачку со звездочкой.

Другой фактор, который может особенно придирчивым новоселам показаться спорным, — соседство: если одной своей стороной ЖК смотрит на бор, еще с двух его окружает частный сектор. Развитие локации предусматривает строительство собственного выезда с Бестужева на Дачное шоссе, но пока его нет, дорога лежит мимо дач и гораздо более скромных домов. Смотреть из окон части будущих жильцов предстоит на них же.

Впрочем, Дмитрий Гриднев полагает, что будущие покупатели, которых привлечет новая концепция ЖК, — разумные и толерантные люди, а вовсе не снобы.

«Говоря про „Собрание“, мы говорим про простоту, и я не думаю, что кого-то из жителей наших может засмущать, условно, сушащееся белье. И второй момент состоит в том, что частный сектор частному сектору рознь. Возле „Собрания“ приличный частный сектор: если трусишки и будут висеть, то не из самых дешевых», — отшутился специалист отдела продаж.

Когда застройщик переосмысливал жилой комплекс, процесс не ограничился придумыванием нового образа ЖК и его будущих жителей, а затронул и планировки квартир. В первых двух домах «Собрания» будет 143 квартиры площадью от 38,42 до 222,1 кв. м, по две-пять на каждой площадке. Варианты разные: от так называемых евродвушек (спальня с выходом на балкон + кухня-гостиная), стоимость которых начинается с 8,9 миллиона рублей, до просторных квартир с антресолью (то есть, по сути, двухуровневых) и круговыми террасами, за которые придется заплатить уже 40 миллионов.

В промежутке — варианты с различным количеством комнат и разнообразными «бонусами», которые, по мнению застройщика, должны привлечь самых разных покупателей. Среди особенностей квартир и ожидаемые в жилых комплексах бизнес-класса террасы с виды на бор, и ванные с саунами. Правда, такие квартиры смотрят на разные стороны дома, поэтому получить и террасу, и сауну можно, только если объединить квартиры — такая опция тоже предусмотрена.

Поработал новый застройщик и над внешним видом ЖК. Дома здесь — переменной этажности, от 8 до 9, с повышенной высотой последних этажей — там, где предусмотрены двухуровневые квартиры. Светлый неоклассический фасад с большими окнами выглядит действительно красиво и достойно, причем не только сам по себе, но и в сочетании с Заельцовским бором за ним.

«Здесь у нас локация — это лес, много сосен, прекрасные лужайки. И в таком месте ты уже примерно понимаешь, что хочешь видеть, — рассказала архитектор проекта Мария Фефелова. — Этажность — экологичная, соразмерная человеку, а не какие-то высокие башни, из которых мы будем смотреть, что птицы в гнездах делают. Плюс сосновый лес — это всегда много света, поэтому архитектура светлая, материалы — натуральные, а окна — большие, чтобы пустить внутрь максимально света и вот эту зеленую картинку».

На картинках «Собрание» выглядит максимально интересно, но у экспертов к новой итерации «Бестужевского бульвара» возник ряд вопросов. Причем появились они не сегодня, а уже на стадии идеи постройки элитного ЖК в этом месте.

Управляющий партнер направления B2B компании «Бусы» Григорий Якобсон изначальный проект оценил высоко: квартиры просторные, а планировки — интересные. Но, по его мнению, неизвестность застройщика (ЖК у Заельцовского бора для него пока первый), неправильная подача проекта и его недоработанная концепция помешали реализовать квартиры «Бестужевского бульвара».

«Отдел продаж продавал статусность и большие квадратные метры, но не продавал ни качество жизни, ни социальную инфраструктуру. „Бестужевский бульвар“, как и, например, „Флора и фауна“, расположен на Дачном шоссе. Но если „Флора и фауна“ продавала концепцию городской дачи, где ты выезжаешь за город к своему пляжу, но тебе не нужно, например, косить траву на участке, у „Бестужевского бульвара“ был посыл, что он ближе к центру, но все же находится в лесу», — пояснил Григорий Якобсон.

По его словам, у застройщика регулярно менялся отдел продаж и даже коммерческие директора, но продать дорогое жилье, отделенное от центра города стоящими в пробках Мочищенским шоссе и улицей Жуковского, в 2022–2023 годах, когда рынок в целом перестал осваивать дорогие квартиры, это не помогло.

Специалист в области недвижимости, основатель и руководитель компании «НАЗАРОВ» Александр Назаров считает, что ЖК «Собрание» остался неоднозначным и сложным, и в целом увидел основной вызов для новой команды застройщика в том, чтобы максимально отмежеваться от не продавшегося старого проекта.

«После переосмысления концепции и сделанного ребрендинга я ожидал кардинальной смены концепции, но сейчас вижу, что изменения не слишком большие, — отметил Александр Назаров. — Единственное, „Бестужевский бульвар“ позиционировался как жилье премиум-сегмента, и цены были соответствующие. Сейчас цены мягче, а проект позиционируется как „настоящий бизнес-класс“. Наверное, это даже правильно: не ставить планку, но дать людям все, что должно входить в премиум-проект».

Местоположение нового ЖК при этом эксперты не посчитали каким-то критическим минусом. Григорий Якобсон — потому что «Собрание», по его мнению, скорее следует называть не «ЖК среди частного сектора», а «ЖК, расположенным на Дачном шоссе». Александр Назаров — потому что не так страшен частный сектор, как его рисуют на карте.

«Там есть и вполне достойное окружение, есть много дорогих домов, есть дома попроще. Но, думаю, обращать внимание на это никто сильно не будет, тем более, что жилой комплекс понизил класс и не требует какого-то особенно крутого соседства, — заметил Александр Назаров. — Что-то мне подсказывает, что пройдет какое-то время, и [частных домов там] станет меньше, или вообще начнется какое-то строительство и благоустройство».

По мнению директора исследовательской и брокерской компании RID Analytics Елены Ермолаевой, несмотря на красоту реликтового бора, здесь стоило строить все же что-то попроще.

«Если бы компания обратилась на этапе разработки концепции к нам, мы бы, скорее всего, посоветовали строить в этой локации комфорт-класс с лотами, небольшими по площади, — предположила эксперт. — Для премиум-сегмента место не подходящее».

Вместе с тем, обратил внимание Александр Назаров, за счет большой площади ЖК внутри будет создана благоустроенная, комфортная территория, да и про основное достоинство «Собрания» забывать не следует: это городское жилье в лесу и одновременно вблизи от центра. Не говоря уже о том, что сама ситуация, когда клубные дома в Новосибирске окружены сарайчиками и сушащимся на веревках бельем, не является чем-то из ряда вон выходящим.

«Конечно, это не будет продаваться влёт, но будет востребовано», — уверен он.

В свою очередь Григорий Якобсон был в своих оценках более осторожен, напомнив о сданном в эксплуатацию, но практически не заселенном «Маяковском» в центре Новосибирска. По его мнению, такова будет судьба всех клубных домов в Новосибирске: они превращаются в «трофейное жилье», которое покупают не для того, чтобы жить в нем, а чтобы оно просто было.

По его мнению, у Заельцовского бора могла получиться отличная гостиница, создав недалекое от города, но комфортное место для отдыха — возможно, она бы даже принесла инвесторам больше денег. Впрочем, нельзя исключать, что застройщик был ограничен в выборе вариантов реконцепции старого проекта.

Полгода назад журналисты НГС посмотрели, как выглядит первый дом на участке за 3 миллиарда. Во дворе у него — река и фонтаны, а снаружи — офисы.