«Паника бьет по карману». Как рынок жилья отреагировал на события на Украине: банки повышают ставки, а застройщики — цены

Военные действия на Украине сказались не только на множестве жизней, но и, что логично, на экономике: нельзя было не заметить обвал рубля, бирж и панику возле банкоматов. За последние 20 лет подобное было несколько раз, и деньги из банкоматов часто оказывались на счетах застройщиков. На прошлой неделе московские риелторы отмечали, что многие девелоперы объявили «стоп прайс»: фактически заморозку продаж, чтобы переждать и, вероятнее всего, увеличить цены на квартиры. Позже опровергли эту информацию только часть застройщиков. Банки тем временем стали поднимать ипотечные ставки. Что происходит в Новосибирске и чего ждать в ближайшее время, Лиза Пичугина узнала у участников рынка — аналитиков, риелторов и застройщиков.

«На этой панике многие заработают»

Александр Чернокульский, управляющий компанией «Жилфонд»:

— В Москве денег свободных гораздо больше, состав инвестиционной недвижимости очень большой. В Новосибирске люди в последнее время приобретают для себя. Тот вариант, когда на новостройках активно зарабатывали, уже не про Новосибирск. У нас уже на старте цены высокие.

То, что люди переводят сбережения в понятный актив, а понятнее актива, чем недвижимость, нет, — это логичное поведение. То есть у меня есть какие-то бумажки, а так будет какая-то квартира. Насколько это поведение рационально, я сказать не могу.

Фондовые рынки упали, но я считаю, существенно ниже логичного порога. Всё очень перегрето, спекулятивно, и это падение далеко от объективного — оно паническое, иррациональное. Напоминает пожар: рационально все должны спокойно выходить, но толпа начинает ломиться к выходу, не давая друг другу выйти — это мы сейчас наблюдаем на фондовых рынках. Но не стоит нервничать. Мы уже наблюдали как резкие взлеты, так и не менее резкие падения. На этой панике многие заработают — важно не оказаться в числе тех, на ком заработают.

Что касается рынка недвижимости, то он очень инертный. Не будет такого, что резко цены вырастут. Даже если застройщики сейчас договорятся о синхронном повышении цен — ну и что? Не забывайте, что есть рынок вторички. Просто люди по этим ценам не будут покупать, будут покупать готовое жилье.

«Непонятно, что будет завтра»

Григорий Якобсон, управляющий компанией «Выставка новостроек»:

— Я знаю, что в бронь сейчас ничего не ставится. Приходишь, подписываешь, оплачиваешь. С 1 марта будет повышение от 8% — большинство застройщиков об этом уже заявили.

При увеличении стоимости доллара, как было 24 февраля, когда банки предлагали курс 120 на продажу и 68 на покупку и московская биржа прекратила торги спустя час, у застройщиков возникли опасения насчет курса. Это объективно правильная ситуация: поставить на стоп, прекратить какие-то телодвижения, чтобы подождать до завтра. Сегодня мы уже видим стабилизацию курса, но это краткосрочно, непонятно, что будет завтра. Металл, формы для литья монолита и многое другое производится в Китае и продается за доллары. Застройщики пытаются компенсировать риски.

«Люди замерли в ожидании»

Сергей Дьячков, управляющий партнер компании DSO Consulting:

— Если западные страны намерены наложить санкции, это может означать отключение от SWIFT и паралич банковской системы. Поэтому понятно, что люди деньги стремятся снять. Что касается девелоперов, то у меня нет ощущения, что они будут повышать цены. У нас не Москва. Да и в Москве: ну повысят они цены, ну продадут что-то. А если потом доллар упадет? Мы более рассудительные, чем москвичи.

Из того, что я сейчас вижу в Новосибирске: люди замерли в ожидании, ждут развития. Если будет что-то на Западе, я имею в виду военные действия, до нас это еще не скоро докатится.

«Это повод подумать о том, что будет через 5 лет»

Валентин Тиунов, гендиректор ГК «Система»:

— Сейчас царит полная растерянность, которая будет продолжаться несколько дней, а потом начнется конвертация денег в недвижимость. Стоп-листов, наверное, ожидать не приходится, по крайней мере, как явления: могут быть какие-то факты, но вряд ли, по моему мнению, это будет присуще всему Новосибирску. Будет всплеск сделок, а после него — охлаждение и перерыв. Я думаю, что по большей части спрос будет внутренним, но кратковременным и достаточно быстро затухнет.

Может быть повышение цен на какие-то самые ликвидные, спекулятивные позиции, типа однокомнатных квартир, которые, на мой взгляд, и так дороги. Но это не в разы, не десятки процентов, — процентные пункты. Объемы предложения достаточно большие, конкуренция высокая. Спроса много, но и предложений много, рынок достаточно равновесный, и кратковременное увеличение спроса сожмет объемы, будет точечное изменение цен на объектах, но далеко не на всех. В сегменте эконом, премиум всплеска цен не будет. В комфорте, наверное, да.

Всё это не окажет глобального влияния на рынок. Это, скорее, повод подумать о том, что будет после — не через год-два, а через 3–5–7 лет. Сейчас прогнозы делать рано.

«Продавать квадратные метры по старым ценам не имеет смысла»

Евгений Гаврилов, гендиректор ГК «Химметалл»:

— Москва живет в другой реальности, у них все цены в долларах. Даже если они зарплату получают в рублях, у них она всё равно привязана к долларовому эквиваленту. Они видят рост доллара и пересчитывают в рублевый эквивалент.

Мы больше привязаны к рублю. Но производственная инфляция за прошлый год — 30%, это те материалы, которые используются для строительства. Инфляция нас касается безусловно, и если будет рост себестоимости, мы будем поднимать цены на квадратные метры. Если российскую валюту не удастся стабилизировать на каком-то приемлемом уровне, мы уже понимаем, что все материалы строительные будут намного дороже. А если они будут намного дороже, продавать квадратные метры по старым ценам не имеет никакого смысла. Но чем дороже будет квадратный метр, тем меньше на него будет спрос.

«Ралли продолжится»

Игорь Белокобыльский, гендиректор ГК «Стрижи»:

— Геополитические события говорят, что вероятность рублевой инфляции будет весьма высока. Инструменты, которые пытались внедрить в наш менталитет, связанные с фондовыми рынками и так далее, находятся в глубоком анабиозе. Поэтому, конечно, есть тренд на то, что инфляция будет нарастать и недвижимость имеет шансы стать главным инструментом сохранения стоимости активов. Он очевиден, но чтобы делать демонстративные движения — если честно, балаганом пахнет. Да, ралли продолжится. Да, последние события подталкивают в сторону ралли. Но чтобы так обезьянничать — ну не знаю.

Цены пересматриваются в зависимости от повышения спроса. Если спрос будет расти — будем повышать цены. Если нет, мы обречены, будем работать в этих ценах, даже если снизу будут поддавливать инфляционные факторы. То, во сколько банки оценили свои кредиты, уже больно. Кредитный ресурс, который для нас безальтернативен, становится необоснованно дорогим. Но цену определяют спрос и предложение.

«Надо просто спокойно встать на паузу и оглянуться»

Владимир Голованов, директор АН «Квадротека»:

— Что движет застройщиками, которые поставили продажи на стоп? Они говорят, что ими движет страх повышения себестоимости, мол, доллар скакнет, а как мы будем потом. Я догадываюсь, что ими движет цель заработать больше денег. В качестве причины стопов застройщики называют благовидные вещи, но мы все догадываемся, что под этой овечьей шкурой страха за себестоимость еще есть волчий оскал желания подзаработать.

Я не осуждаю: это бизнес, странно осуждать бизнесмена за то, что он хочет заработать больше денег, это двигатель рыночной экономики. Но покупателю поддаваться панике не стоит. Чрезмерная паника со стороны покупателя бьет по карману конкретного человека.

Глобально каких-то фатальных изменений в строительной отрасли не будет. Очевидно, что Банк России ограничит банки в их желании приподнять ставки, даже если цена денег возрастет. Львиная доля того, что в стройке применяется, производится в России. Поэтому все россказни о том, что доллар скакнул и сразу себестоимость строительства возросла, отлично работают на паникеров, а реальные зависимости гораздо менее сильные. Прямого влияния курса доллара, даже если он скакнул, на себестоимость строительства нет, по крайней мере, в короткой перспективе.

Если говорить о том, что делать, совет простой: не торопитесь, не бегите и не помогайте застройщикам этот ажиотаж реализовывать. Надо просто спокойно встать на паузу и оглянуться. Любая сделка сгоряча либо вызывает сожаление, либо понимание, что более вдумчиво можно было сделать более выгодную покупку. Понятно, что ситуация тревожная, но это не означает, что сейчас надо всё бросить, снять все деньги и хватать первую попавшуюся квартиру.

Ранее эксперты дали прогноз по самым больным вопросам — они оценили последствия признания Россией ЛНР и ДНР до начала военных действий на Украине.