Разобрали по кусочкам: жители дома в Новосибирске узнали, что их двор продали по частям с торгов

В конце лета во дворе дома на улице Бориса Богаткова, 67 внезапно появился забор — так жители узнали, что территория, которую они считали придомовой, на самом деле им не принадлежит. Дом построен сразу на нескольких участках, которые ни для ввода, ни в течение семи лет после него не объединили. Зато часть из них — с парковками — продали с торгов при банкротстве застройщика. Могут ли жители вернуть себе землю и как ею планируют распоряжаться новые владельцы, узнала Лиза Пичугина.

В конце августа посреди парковки во дворе жилого дома на улице Бориса Богаткова, 67 появился забор из профлиста. Внутри остался автомобиль одного из местных жителей — он на всё лето уехал на дачу, и машина оказалась в ловушке. На другом участке парковки неизвестные начали устанавливать «лягушки», которые автоматически делают машиноместа недоступными для жителей. Так местные жители с удивлением узнали, что эти участки и еще один не относятся к их дому: в этом году их продали с торгов за долги обанкротившегося застройщика дома, компании «СМУ-3/1».

Дом на Бориса Богаткова, 67 — половина жилого комплекса, который построили частично на месте частных домов. Первое разрешение на строительство, согласно данным муниципального портала, компания «СМУ-3» получила еще в 2007 году. Но стройка оказалась проблемной, и своих квартир дольщики ждали 7 лет. Достраивала их хоть и аффилированная с застройщиком, но уже другая компания, изначальный генподрядчик — «СМУ-3/1»: именно она сначала в январе, а потом в марте 2014 года получила разрешения на ввод двух этапов строительства дома.

В документах указан перечень участков, на которых построен дом — среди них есть и те три, из-за которых сегодня разгорается конфликт: под номерами 17, 18 и 19. По правилам, участки должны были объединить в один и при вводе дома передать в общедолевую собственность. Почему этого не произошло и мэрия выдала разрешение на ввод без этой процедуры, председатель ТСЖ дома Константин Фоменко не знает. Он предполагает, что это было задумано сразу, потому что компаниями владели и управляли отец и сын: Егор и Николай Ватяковы.

— Сначала обанкротилась одна компания, рассчиталась с долгами перед второй, а потом, когда уже вторая компания банкротилась, этим занимался конкурсный управляющий. Он обнаружил эти три участка, которые в собственности были у «СМУ-3/1», выставил их на продажу и продал частным лицам, — рассказал председатель ТСЖ.

Участки продавали тремя лотами в январе, мае и июне этого года. Участок № 17 — на первой линии улицы Бориса Богаткова, между домом № 65 и въездом в подземную парковку — за 571 тысячу рублей достался предпринимателю Александру Кузьменку. Согласно выписке ЕГРН, сегодня земля, которую можно использовать для магазинов и общепита, в равных долях принадлежит Марине Кузьменок, Ирине Богдановой, Александру Антипину и Сергею Виноградову.

Согласно базе данных «Контур.Фокус», Марина Кузьменок занимается оптовой торговлей фармацевтической продукции. Основная деятельность Александра Антипина — строительство жилых и нежилых зданий. Их контакты журналисту НГС найти не удалось.

По данным ЕГРЮЛ, в Новосибирске зарегистрировано четыре полных тезки другой владелицы участка — Ирины Богдановой. Одна из них совладеет туристическим агентством «Вояж Туристик» и не ответила на звонки журналиста НГС, еще две занимаются управлением недвижимостью, четвертая — грузоперевозками. Связаться с ними не удалось.

Сергей Виноградов владеет агентством «Дам Вам Дом» — оно зарегистрировано в феврале этого года. По указанному на сайте агентства и в ЕГРЮЛ номеру никто не ответил.

Участок № 18 включает в себя пожарный проезд углового дома. Предпринимателю Максиму Афоничеву он обошелся в 519 тысяч рублей. Впрочем, сегодня предприниматель исключен из реестра юрлиц, а раньше занимался розничной торговлей пивом. Связаться с ним журналисту НГС не удалось.

По участку № 19 проходит единственный въезд в подземную парковку дома — это назначение всё еще сохраняется в документах. Его приобрел достаточно известный в городе предприниматель Михаил Седов: по информации «Контур.Фокуса», в числе компаний, которыми он владеет и управляет, есть «Айриш Паб 2» и «Пи Джей Новосибирск» — с ними связаны товарные знаки Harat’s и Papa John’s соответственно.

Михаил Седов — единственный из новых владельцев «придомовой» территории, с которым удалось поговорить. Он признался, что пока даже не думал, как использовать такое приобретение — непосредственно в торгах он не участвовал, покупку от его лица оформили менеджеры.

— Скорее всего, придем к жилому дому, о чем-то договоримся. Мы не перекроем им въезд, — заверил Михаил Седов.

Жители дома на Богаткова, 67 между тем рассчитывают как минимум оспорить торги: они уже обратились к юристам, в прокуратуру и в Союз конкурсных управляющих.

Управляющий партнер юридической компании «ЭКВИ» Кирилл Кузнецов считает, что шанс у бывших дольщиков долгостроя есть, но для этого нужно подробно изучить документы. Хотя, признал он, конкурсный управляющий действовал логично: всё имущество, которым на момент банкротства владела компания «СМУ-3/1», было включено в конкурсную массу. Вопрос в том, почему участки не были переданы дольщикам.

— Ключевое здесь — это проектная декларация, которая использовалась при регистрации прав собственности на квартиры, — пояснил Кирилл Кузнецов. — В акте ввода участки указаны как общее имущество, и если в проектной декларации эти участки также входят в общедомовое имущество, то, по большому счету, на торги им [дольщикам] должно быть немножко фиолетово. Можно просто идти и признавать право собственности. Косвенно они будут оспаривать торги, но это уже второстепенно.

При этом юрист подчеркнул, что строительства одного дома на нескольких участках быть в принципе не должно, но такая практика всё еще есть — особенно, когда речь идет о строительстве на месте частного сектора, когда застраивается один участок, а остальные используются для организации строительства или для следующих очередей.

Если же оспорить продажу участков не удастся, единственный выход для жителей дома — это сервитут на необходимые проезды, но не на парковки.

Причем с сервитутом им уже пришлось столкнуться: после ввода дома выяснилось, что всё благоустройство — в частности, единственная детская площадка — расположено на чужом участке. Более того, земля оказалась в федеральной собственности: она относится к зданию общежития СибГУТИ.

— Разборки дошли до президента, — рассказал Константин Фоменко. — Тогда уже мэрия сама заключила публичный сервитут хотя бы на дорогу вдоль подъездов, а детская площадка так и стоит на территории СибГУТИ.

У бывших дольщиков дома много вопросов и к застройщику, который тратил собранные с них средства на объекты на чужой территории, и к властям, которые сперва разрешили такое расположение благоустройства, а потом без вопросов приняли в эксплуатацию.

— Когда давали разрешение на строительство, был план, на котором нарисована эта детская площадка. Были какие-то документы, что она будет построена с согласия СибГУТИ, — говорит председатель ТСЖ дома. — Мы сейчас пытаемся найти этот документ, но там написано, что просто было согласие — ни письмо, ни распоряжение, ни номера, ни даты. Просто согласие.

Кирилл Кузнецов отметил, что ситуация, в которой оказались владельцы квартир в доме на Бориса Богаткова, 67, напоминает длительный конфликт недалеко от него — в долгострое на улице Декабристов, 10. Как рассказывал НГС председатель правления ЖСК «Д-10» Артем Воздвиженский, земля, на которой не был достроен дом, оказалась продана трем физическим лицам, и кооператив ежегодно платил немалую сумму за аренду.