Константин Караваев, заместитель гендиректора компании «ДИО-Консалт»: «При покупке квартиры попросите у продавца справку из психдиспансера»

Ежегодно мошенники разрабатывают новые схемы по отъему жилья у добросовестных граждан. И не всегда имеющиеся документы гарантируют чистоту сделки. Чего следует опасаться покупателям жилья на вторичном рынке? Сможет ли риелтор полностью проконтролировать чистоту сделки? Об этом и о многом другом в интервью проекту «Дом» рассказал заместитель генерального директора компании «ДИО-Консалт» Константин Караваев (г. Москва).

– Расскажите, на что стоит обратить внимание покупателю недвижимости при совершении сделки на вторичном рынке? Обозначьте подводные камни, на которые редко обращают внимание граждане.

– Основной риск – это возможность через суд признать сделку по купле-продаже квартиры недействительной. Правовые основания для признания сделки недействительной изложены в Гражданском кодексе Российской Федерации, именно по ним всегда можно расторгнуть сделку.

Например, был случай, когда ко мне обратилась женщина, купившая у другой квартиру. Но через какое-то время продавец потребовала покупательницу вернуть жилье назад. Она принесла с собой справку о том, что является психически нездоровым человеком, и, соответственно, в момент осуществления сделки она была больна, поэтому не отдавала должного значения своим действиям. Продавец обратилась в суд и выиграла его. Суд определил вернуть деньги от продажи квартиры покупателю, а покупатель в свою очередь должен вернуть квартиру продавцу. Естественно, судебное решение было выполнено: квартира передана прежнему собственнику, а прежний собственник деньги не отдал, поскольку их у него уже нет.

– Тогда какие документы покупатель должен требовать от собственника?

– Прежде всего нужно найти человека, имеющего отношение к недвижимости или юриспруденции, то есть найти компетентного риелтора или обратиться к юристу. Советую почитать статьи в Интернете, подготовиться к сделке. Квартиры стоят очень дорого, и на рынке недвижимости есть множество схем, которые позволяют мошенникам наживаться на таких сделках. Поэтому все же стоит потратить деньги на консультацию юриста, а не действовать самостоятельно на свой страх и риск. Кроме того, у покупателя всегда есть возможность обратиться в страховую компанию и заключить договор страхования, предметом которого является риск утраты права собственности на недвижимое имущество.

– Но ведь если человек обращается к риелтору или юристу, он также должен контролировать их действия?

– Безусловно.

– Что должны предусматривать эксперты и что должно насторожить в сделке как юриста, так и покупателя?

– Невозможно дать точный рецепт, который позволил бы обезопасить человека от существующих рисков. Я бы порекомендовал, например, при сделке по купле-продаже, не постесняться и спросить у продавца справку из психиатрического диспансера, находится ли он на стационарном излечении. В этом нет ничего сложного и предосудительного. Если один человек передает другому крупную сумму своих денег в счет оплаты покупки недвижимого имущества, то не нужно стесняться потребовать такую справку.

Стоит отметить, что если договор купли-продажи будет удостоверен нотариально, (в силу закона такого удостоверения не требуется), то оснований, дающих возможность дальнейшего оспаривания сделки по основаниям, связанным с невменяемостью и недееспособностью продавца, не будет. Это связано с тем, что нотариус при удостоверении сделки проверяет дееспособность гражданина.

– Должно ли насторожить покупателя, если у квартиры было несколько собственников?

Если собственники менялись очень часто, то необходимо разобраться, почему это произошло. Далее – надо посмотреть, кто в этой квартире был прописан на момент приватизации, потому что в силу закона бывает, например, такое: когда осуществляется приватизация, не учитываются, например, права несовершеннолетних детей.

Законы ведь очень часто менялись, потому что фактически российскому праву только несколько десятков лет. Может получиться так, что квартира построена в 1960-х годах, кто-то ее получил по ордеру, потом приватизировал, возможно, кто-то был прописан, но нет его отказа от приватизации. Безусловно, это дополнительный риск, ведь гражданин, права которого нарушены, может обратиться в суд, доказать и восстановить свое нарушенное право, так как на этапе приватизации были нарушены его права. Либо он может расторгнуть эту сделку по основаниям, предусмотренным гражданским кодексом, то есть признать ее ничтожной.

Стоит насторожиться, если сделка идет по нотариальной доверенности. В моей практике был случай, когда граждане приобрели квартиру по доверенности, выданной нотариусом от собственника квартиры, взяли ипотеку. После того, как зарегистрировали право собственности, в квартире объявилась хозяйка. Она сказала, что никакой доверенности на право отчуждения принадлежащей ей квартиры от ее имени она не давала, и суд лишил права собственности на квартиру покупателей.

Ну а поскольку в судебном заседании было установлено, что денег за квартиру хозяйка жилья от покупателей не получала, покупатели лишились и квартиры и денежных средств: как собственных так и заемных.

– Но ведь нотариально заверенная сделка – это дополнительные расходы.

– Да, нотариус взимает госпошлину, но это и дополнительные гарантии.

– Насколько риелторы способны обезопасить сделку и защитить покупателя?

– Риелторы не отвечают за безопасность сделки, они действуют на основании договора возмездного оказания услуг. Предметом договора является поиск по заданию заказчика приемлемого варианта, поэтому никакой ответственности в силу закона риелтор не несет и не может нести. Соответственно, если что-то случится, то агент по недвижимости за это никак отвечать не будет.

На самом деле риелтор – это обычный гражданин, который различными способами подыскивает для своих клиентов приемлемые варианты жилья по потребностям покупателя. Он ищет подходящий вариант, и никакой ответственности, если вам продали квартиру мошенники, он не несет – у него нет на это полномочий.

Риелтор не обладает какими-то особыми правомочиями и возможностями. Он как гражданин, конечно, имеет право обратиться в органы исполнительной власти и различные учреждения с различными запросами и обращениями для получения сведений, но при этом испрашиваемые сведения в силу закона и полномочий ему предоставлены не будут.

Между тем, стоит отметить, что на рынке уже есть агентства недвижимости, которые страхуют как саму сделку, так и профессиональную ответственность перед своими клиентами. То есть в случае, если судом будет установлено, что покупатель лишился права собственности на квартиру из-за действий риелтора, то бремя финансовых затрат на возмещение ущерба покупателю понесет не риелтор, а страховая компания в рамках лимита ответственности, установленного договором страхования. То есть будет выплачена компенсация, которая позволит покрыть эти расходы.