Задачка для суда. Жители элитного коттеджного поселка решили прогнать УК — ее совладелец подал на них три одинаковых иска

Жители коттеджного поселка «Европейский» в Заельцовском районе Новосибирска решили сменить управляющую компанию на товарищество собственников недвижимости. Владельцы участков в начале года проголосовали и вынесли решение о том, что прекращают договор с УК с марта. Учредитель же с решением не согласился и как частное лицо — владелец участка в поселке — подал сразу три иска в два суда. Один из них наложил обеспечительные меры на решение. Подробности скандала — в материале НГС.

С истоков создания «Европейского» коттеджным поселком управлял девелопер территории. Изначально, по словам жителей поселка, все работало отлично, но пять лет назад его руководитель Владимир Разуваев скончался.

«Создатель управляющей компании сам проживал в поселке, он хотел, чтобы все было хорошо, так и делал. После его смерти энтузиазм и пыл у тех, кто остался в управлении, угас. В поселке все стало постепенно ухудшаться. Они начали воспринимать свою деятельность как коммерческую», — рассказывает член организованного ТСН Виталий.

Например, год назад УК «Инвестком» решила провести общее собрание и утвердить новый тариф в поселке. С учетом общедолевой собственности (жители совладеют дорогами в «Европейском») за сотку получалось порядка тысячи рублей. Жители были против, но около половины бюллетеней признали недействительными. В УК «Инвестком» сообщили, что тариф в размере 861 рублей с сотки не оспорен в судебном порядке, недействительных бюллетеней — не выявлено. По иску ТСН об оспаривании тарифа ведётся судебное разбирательство.

Кроме того, вскрылись проблемы с канализационно-насосной станцией: происходили поломки и перетекания. От решения проблемы, замечает Виталий, УК отошла под предлогом того, что жителям необходимо собрать деньги, тогда можно устранить поломку. Прошлым летом активисты сами провели собрание по ремонту КНС и собрали средства, утверждает собеседник. В управляющей компании отмечают, что купили новые насосы и починили КНС в августе 2025 года силами УК, без проведения общего собрания.

В начале уже этого года собственники провели еще одно собрание, но уже о смене способа управления поселком, чтобы отстранить УК «Инвестком» и, в том числе, снизить тариф до примерно 680 рублей за сотку.

После принятия решения большинством собственников, владелец одного из участков Геннадий Кошеутов, являющийся по совместительству соучредителем свергнутой УК, подал три иска в два суда общей юрисдикции: Заельцовский и Октябрьский. А параллельно направил и ходатайства о введении обеспечительных мер в отношении всех решений собрания путем их отмены.

Интересно, что иски с требованием признать все решения общего собрания собственников недействительными, Геннадий Кошеутов подал не от лица управляющей компании, а от себя лично.

В исковом заявлении в Заельцовский районный суд он указал, что протоколом от 25 января этого года на внеочередном собрании собственники недвижимости в «Европейском» приняли решение о новом способе управления и по прочим вопросам. Геннадий Кошеутов отмечает, что сам является собственником земельного участка в поселке, и полагает, что протокол принят с нарушениям законодательства.

Он привел четыре аргумента. Первый — о том, что его не оповестили о проведении собрания, а значит, процедура изначально нарушена. Под сомнение Геннадий Кошеутов поставил сам факт голосования: якобы невозможно проверить, сколько людей реально участвовало и хватило ли голосов для принятия решений.

Третьим аргументом стал составленный, по его мнению, с ошибками протокол: не было списка участников, секретаря собрания, нет данных о голосах и невозможно установить, кто и как голосовал. Наконец, выбранный жителями поселка размер платежей (около 553 рублей за сотку и сверху оплата охраны), по мнению соучредителя УК, не имеет экономического обоснования.

Первый иск Геннадий Кошеутов направил в Заельцовский суд, но его оставили без движения и вернули истцу. Он снова направил иск в тот же суд, но уже добавив в ответчики не только ТСН, но и соседа по поселку Виталия, который организовал собрание. Такой же иск он направил в Октябрьский районный суд.

13 апреля этого года Октябрьский районный суд вынес определение, в котором заявление Геннадия Кошеутова о принятии обеспечительных мер удовлетворил частично.

Он ходатайствовал о приостановлении действия решения собственников, запрете трем членам ТСН представлять интересы, принимать решения, издавать акты и документы от имени ТСН «Европейский», запрете ТСН осуществлять действия, связанные с принятием на себя функций управляющей организации. Суд же только приостановил действие решения общего собрания собственников до вступления в законную силу, указав на то, что мера будет способствовать обеспечению баланса прав сторон до рассмотрения дела по существу.

На следующий день — 14 апреля — Заельцовский районный суд по такому же иску вынес иное определение. Он отказал Геннадию Кошеутову в удовлетворении ходатайства о применении всех заявленных обеспечительных мер.

Суд сослался на то, что не нашел оснований для удовлетворения его требований, поскольку обеспечительные меры должны приниматься для предотвращения потенциальных трудностей, которые возникают при реализации решения по конкретному делу. Он также не смог установить, в отношении какого лица должны быть применены меры, какие именно конкретные действия подлежат запрету и какую меру обеспечения просит заявитель.

«При этом ТСН уже несет затраты на дворников, охрану, вывоз мусора, ремонт сетей и другое. Может сложиться коммунальная катастрофа у нас в поселке, — говорит Виталий. — Решение о выборе ТСН в качестве управляющей компании поставлено на паузу, но суд не запретил продолжать осуществлять деятельность».

Суд, замечает он, только приостановил решение жителей о смене формы правления. Фактически непонятно, кто сейчас должен управлять «Европейским».

Геннадий Кошеутов в разговоре с НГС объяснил, что часть собственников не признают ТСН как структуру правления. В досудебном порядке договориться не удалось, поэтому он пошел в суд. По его словам, ТСН не предоставили бланки голосований, а значит доказать, что голосование легитимное, не смогли. По его мнению, ТСН захватывает территорию. Сейчас в суде истец оспаривает двоевластие, которое сложилось в поселке.

«Два иска подали из-за того, что ТСН зарегистрировано на собственника, который проживает в поселке, а собрание проводил человек, который прописан в Октябрьском районе. Заельцовский суд по неподсудности отказал. Наша задача, чтобы суд вынес справедливое для всех решение», — объясняет Геннадий Кошеутов.

Сейчас решение Октябрьского суда находится у пристава — он должен освободить помещения, которые заняли представители ТСН. 18 мая прошло предварительное заседание в Заельцовском суде, и Геннадий Кошеутов принял решение этот иск отозвать.

Юрист в сфере недвижимости Екатерина Хаджимуратова отмечает, что ситуация с несколькими одинаковыми исками сама по себе редкая, но с процессуальной точки зрения возможная.

Обеспечительные меры — это дискреция суда. Один и тот же спор при формально одинаковых обстоятельствах два разных суда могут оценить по-разному, особенно если речь идет не о рассмотрении дела по существу, а о предварительной оценке рисков. В России не прецедентное право, поэтому суды не ориентируются друг на друга. Исключение — Верховный суд.

«При этом в данной истории есть важный нюанс: фактически заявлены идентичные требования, заявитель один и тот же, ответчики те же, предмет спора тот же — оспаривание решения общего собрания собственников. В такой ситуации обращение в два суда одновременно с одинаковыми ходатайствами об обеспечительных мерах выглядит как попытка получить нужный судебный акт в одном из судов, если другой откажет. Это уже вызывает вопросы с точки зрения добросовестности процессуального поведения», — замечает эксперт.

С юридической точки зрения проблема не столько в том, что суды вынесли разные определения. Проблема в существовании параллельных процессов с одинаковым предметом спора. В нормальной процессуальной ситуации вопрос должен разрешаться в рамках одного дела и одним судом, чтобы исключить противоречивые судебные акты.

«Тот факт, что иск подан не от имени управляющей компании, а от физического лица — собственника участка, закон допускает: любой собственник вправе оспаривать решение общего собрания, если считает, что нарушены его права, — объясняет Екатерина Хаджимуратова. — Но фактически суды обычно оценивают и реальную заинтересованность лица, и последствия обеспечительных мер для остальных собственников».

По словам юриста, отдельно важно понимать: обеспечительные меры — это не признание собрания незаконным, а временная мера. По существу спора суд еще ничего не решил. На практике же такие меры способны серьезно повлиять на управление поселком, особенно если уже произошла смена модели управления и началось исполнение решений собрания.

Конфликты среди соседей не редкость. Например, в Колыванском районе разгорелся конфликт между ТСН «Родина» и СНТ «Пять озер». Дорога к участкам одна: в СНТ говорят, что вложили в строительство миллионы рублей, а соседи в этом не участвовали. Дошло до того, что председатель СНТ не дает дачникам проехать до их участков.