«Курс на национализацию взят»: как власти поставили в тупик застройщиков поселков — они решили передать их территории жителям

Правительство решило расширить хорошо работающую практику передачи общего имущества в многоквартирных домах на, например, коттеджные посёлки. Согласно поправкам в Гражданский Кодекс, которые начали действовать с октября, теперь собственникам домов в таких посёлках должны принадлежать и дороги, и коммуникации на их территории. Соответственно, нести за них ответственность они должны вместе — как и решать вопросы по их развитию и модернизации. Новосибирский девелопер, основатель микрорайона «Пригородный простор» Алексей Кузнецов считает нововведение сломом системы и иронично сравнивает с революционными лозунгами про «отобрать и поделить». Как новый закон встал на пути развития малоэтажных посёлков, он рассказал в своей колонке для НГС. Далее — от первого лица.

1 октября вступили в силу новые статьи Гражданского кодекса РФ. В них указано, что, дословно, «собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество)». Ст. 259.1 ГК РФ.

Революционное изменение, надо признать. Принятое, вероятно, чтобы «навести порядок» в коттеджных и подобных им поселках, где места общего пользования не всегда принадлежат жителям этих территорий. Справедливости ради надо признать, что недобросовестные застройщики пытаются этим злоупотреблять, облагая «данью» попавших в зависимость от них людей. Это так, спорить невозможно.

Но есть прекрасная и широкая судебная практика: суды, изучая обоснованность выставляемых счетов, стоимости и набора услуг в них, научились отказывать управляющим и эксплуатирующим компаниям в неправомерном завышении тарифов, их навязывании и взыскании якобы образовавшейся задолженности и прочих нарушениях.

Видимо, этого недостаточно, решил законодатель. Ну а что, пусть все принадлежит народу, жителям.

Посыл понятен и очевиден: распространить безусловно удачный опыт передачи в коллективно-долевую собственность мест общего пользования и земельного участка в многоквартирных домах. Но простые решения часто бывают неправильными. И это, на мой профессиональный взгляд, один из таких случаев.

Когда мне в 2016 году звонили из комитета по строительству Госдумы РФ и предлагали дать мотивированный отзыв на проект этих изменений, я им указывал на принципиальную разницу в управлении поселком — по сути, поселением — и многоквартирным домом. Объяснял разницу между этими объектами, глобальную и неоперабельную.

Многоквартирный дом — это инженерно довольно простая и обособленная вещь: три счетчика, индивидуальный тепловой пункт, вводно-распределительное устройство, крыша, фасады, подъезды, придомовая территория, ну, может быть, еще шлагбаум. Причем все это построено по проекту, сдано в эксплуатацию, принято многочисленными надзорными органами, поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано на праве собственности жителями в части их квартир.

Современный, продвинутый коттеджный поселок или малоэтажный микрорайон имеет три основных и глобальных отличия от многоквартирного дома.

Первое. Застройщик и эксплуатирующая компания, а очень часто это один и тот же бенефициар, занимаются на порядок, а может и на два большим количеством вопросов и проблем, чем управляющий ТСЖ многоквартирного дома или руководитель УК этого дома. Их правильнее трактовать как частное муниципальное образование — со всеми вытекающими из этого последствиями. Например, перераспределения налогов в пользу УК для снижения стоимости проживания. Или обязательства передать места общего пользования и объекты инфраструктуры в пользу казны. Оба подхода рискованные, но они ближе к жизни, чем то, что законодатель принял в итоге в статье 259.1 ГК РФ. И даже это сравнение не даст полной картины объема задач, которые решают те, кто создал населенный пункт в чистом поле.

Второе. Глубина погружения по каждому из направлений работы несравнимо больше, чем в любом многоквартирном доме или даже относительно благополучном селе. Приходится самим строить и эксплуатировать дороги, электрические сети, газопроводы, скважины, системы водоподготовки, водопроводы, канализационные сети, очистные сооружения, сети связи, автобусные остановки, собственный парк техники. В противном случае жизнь на своей земле станет непомерно дорога для обычного гражданина.

Третье. Коттеджные поселки и малоэтажные микрорайоны возводятся намного дольше. Наш «Пригородный простор» строится уже 16 лет, планов — еще лет на 25. Причем за прошедшие 16 лет площадь микрорайона увеличилась в 20 раз, с 5 до 100 га. А люди у нас начали жить лет 12 назад, за 35 лет до окончания строительства микрорайона.

Как в этой ситуации застройщику и эксплуатирующей компании выполнять требования федерального законодательства, непонятно совершенно. Каким образом можно развивать территорию с ноля, строить город в полях, когда каждый новый шаг необходимо будет подкреплять решением собрания со-собственников, состав которых постоянно увеличивается? Зачем этим собственникам нести затраты на строительство, например, дорог не к своим домам, а к домам в соседнем квартале?

Отдельная история — это инженерные коммуникации, которых при малоэтажной застройке в непосредственной близости изначально нет. Совсем. Каким образом первые жители, которые становятся в силу закона владельцами доли, например, в газопроводе высокого давления, в особо опасном производственном объекте, будут заинтересованы в его модернизации, развитии, правильной и безопасной эксплуатации?

Готовы ли жители участвовать в реконструкции и модернизации станции водоподготовки для подключения будущих абонентов? А затраты там огромные и совершенно невосполнимые с помощью тарифного регулирования.

Понятно, что демократия — а именно ее пытается насадить законодатель в принятой статье — является наиболее успешной формой управления в человеческих сообществах. Но для любого ли сообщества это утверждение справедливо? Давайте разберем простой пример.

Представим себе сообщество из 100 человек. Допустим, они живут в ста квартирах многоквартирного дома. Какой способ управления этим многоквартирным домом будет больше отвечать интересам этого сообщества?

1. Все места общего пользования принадлежат одному частному собственнику,

2. все места общего пользования принадлежат этим 100 жителям и управляются сторонней коммерческой УК,

3. все места общего пользования принадлежат 100 жителям и управляются ТСЖ.

Какой способ управления наиболее полно отвечает интересам этих 100 жителей? Ответ очевиден — это третий способ.

В другом варианте те же 100 человек, но перед ними поле. Голое — без дорог, коммуникаций, садиков, школ, спортцентров и всего прочего. Ничего нет, а жить на своей земле хочется. Какой способ более реальный, что бы достичь желаемого максимального результата?

Скорее всего, первый. Пассионарий, готовый рискнуть и создать за свой счет населенный пункт в чистом поле для людей, которые хотят достойно жить в этой местности. При существующей судебной практике ограничить аппетиты такого собственника не составляет никакого труда.

Но нет. Курс на национализацию взят.

Это выглядит как замах на рубль, а удар на копейку. Эта гребаная гора опять родила очередную гребаную мышь. Но в этот раз проблема в том, что это не очередной мертворожденный свод правил или закон, который никто не соблюдает (например, попробуйте прочитать внимательно СП 42.13330.2016 «Застройка городских и сельских территорий» — на минуточку, основной свод правил для проектирования генеральных планов новых поселений и внесения изменения в существующие генпланы). Нет, это изменение в 51-ФЗ от 1994 года. Он называется Гражданский Кодекс.

Один вопрос: кто это все будет разгребать и за чей счет.

Собственников квартир в многоквартирных домах изменения в Гражданском Кодексе тоже коснулись — как именно, мы объясняли здесь.