1,5 миллиарда в овраге: что происходит с огромным ТРЦ «Европейский» на Дуси Ковальчук

Новосибирск — город недостроев. Каждая эпоха вносит свой вклад в список неоконченных объектов. Очередным пополнением его стал, похоже, огромный ТРЦ «Европейский» на перекрестке улиц Богдана Хмельницкого, Танковой и Дуси Ковальчук, который должен был начать работать еще 6 лет назад. Накануне нового, 2022 года редакция НГС решила разобраться, на какой стадии проект и какое будущее его ждет.

Строительство торгового центра в овраге на Танковой началось еще в позапрошлом десятилетии. Тогда в Новосибирске был настоящий бум крупных объектов коммерческой недвижимости. И хотя будущий ТРЦ начал возводиться, когда в городе уже вовсю работали «МЕГА» и «Ройял Парк», эксперты в один голос признавали, что еще один такой проект легко найдет и арендаторов, и покупателей.

Место тоже не вызывало вопросов. Именно так, в низинах, с выходом части здания на оживленную магистраль, были возведены и тот же «Ройял Парк», и «Сибирский молл». Удачным выглядело и расположение ТРЦ на городской карте. Разросшийся Новосибирск давно ушел далеко на север, а крупных торговых объектов в этой части города практически не было.

Некоторую тревогу мог вызвать лишь застройщик — за этим проектом изначально не стояло никакой крупной структуры. Застройщиком была местная компания ООО «МИГ-1», созданная предпринимателем Дмитрием Гордеевым. Однако эта проблема вполне могла быть решена привлечением крупного инвестора (или инвесторов) уже на этапе строительства.

Генподрядчиком выступила новосибирская компания «Навигатор», которая к тому времени уже возвела несколько торговых объектов, в том числе гипермаркет «Гигант» на Энергетиков. Но ТРЦ такого размера в послужном списке компании еще не было. Для сравнения: крупнейшие торговые комплексы города, «МЕГУ» и «Ауру», строила турецкая Renaissance Construction — один из крупнейших на тот момент игроков на рынке строительства коммерческой недвижимости.

Первоначальный проект предусматривал возведение ТРЦ общей площадью свыше 100 тысяч квадратных метров. В здании должно было быть до семи уровней, часть из которых располагалась бы в овраге, часть — возвышалась над улицами Дуси Ковальчук и Танковой.

Строительство закипело, уже в 2010 году были построены частично два нижних уровня. Для того чтобы продолжить работы, пришлось даже снести большую часть гаражного кооператива. Однако уже тогда у «МИГа» возникли первые финансовые сложности, а в отношении самого Гордеева и вовсе было возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Сам он хоть и до сих пор не признаёт обвинений, но всё же решил эмигрировать — с 2012 года живет в Грузии и, как рассказал НГС, к проекту отношения не имеет. Тогда же, в октябре 2012 года, компания «Навигатор» — генподрядчик стройки — была признана банкротом.

В 2014 году для ТРЦ забрезжил свет в конце тоннеля: у недостроенного объекта появился новый инвестор — столичная группа Atrium Development. Строительные работы возобновились, а у объекта появилось официальное имя — ТРЦ «Европейский». Здание приобретало законченный вид, по крайней мере снаружи. Очередным сроком открытия ТРЦ стал 2018 год. Тогда в компании «Магазин Магазинов», которая занималась подбором арендаторов, даже называли потенциальный «якорь» — им должен был стать магазин сети «Ашан» (примерно такой же, какой работает в ТРЦ «Сибирский молл»). Общий размер инвестиций в проект тогда оценивался в 1,5 миллиарда рублей.

Однако даже тогда эксперты выражали сдержанный скепсис. С 2015-го начал падать курс рубля, что, с одной стороны, снижало покупательную способность населения. С другой — повышало стоимость запуска любого крупного проекта в сфере ритейла, поскольку цена значительной части торгового оборудования напрямую или косвенно привязана к курсу евро или доллара. Многие непродовольственные ритейлеры тогда приостановили развитие, пытаясь дождаться более благоприятных времен. Которые, по сути, так и не наступили.

Весной этого года главный архитектор компании «АкадемСтройПроект» (генеральный проектировщик «Европейского») Артур Лотарев признал, что объект вновь заморожен. Несмотря на внешнюю видимую готовность, в здании остается еще масса работы: внутри нет ни отделки, ни инженерных сетей (вентиляция, водоснабжение и т. д.). С тех пор ситуация не изменилась.

«Европейский» совсем немного, но опоздал в гонке крупных ТРЦ в Новосибирске. Если бизнес-центр, в принципе, может начать работать хоть с 20% загрузкой, то для торговых объектов всегда существует некая минимальная критическая масса арендаторов, которые должны быть готовы начать работать к моменту открытия объекта. Без них покупатель, приехав пару раз в полупустой ТЦ, просто не вернется туда никогда (по крайней мере, заставить его сделать это будет стоить значительно дороже, чем привлечь в первый раз).

В Новосибирске уже есть примеры того, как долго и сложно шли ТРЦ к нормальной посещаемости, не имея на старте достаточного количеств арендаторов (или лишившись их по ходу работы). Так, в 2011 году в «Сибирском молле» закрылся гипермаркет «Мосмарт», и вплоть до начала работы там «Ашана» ТЦ явно проигрывал конкурентам по посещаемости. А ТЦ «Гранд-Сити» и вовсе был закрыт и законсервирован.

К проблемам с финансированием, состоянию российской экономики и курсу рубля можно добавить стремительно растущую онлайн-торговлю. Уже сегодня в Новосибирске работает более 500 точек выдачи интернет-заказов. Появилось целое поколение, для которого интернет-магазины стали основным местом покупок.

Именно в этом, скорее всего, причина того, что «Европейским» так и не заинтересовались какие-то серьезные инвесторы. Единственным владельцем «МИГ-1», на который до сих пор записан этот недостроенный объект, по данным «Контур.Фокуса», значится предприниматель Юрий Ларин. Как можно понять из структуры собственности ООО «Атриум», столичная Atrium Development формально не имеет отношения к «Европейскому» уже с 2016 года, когда Ларин вышел из состава учредителей этой компании. Сейчас, если верить «Контур.Фокусу», «МИГ-1» — это единственный действующий бизнес Ларина.

У «МИГ-1» на балансе находится активов на 1,3 миллиарда рублей. Судя по всему, это оценочная стоимость конструкций недостроенного здания, кадастровая стоимость земельных участков под ним превышает 200 миллионов рублей.

В компании «Магазин Магазинов», на сайте которой всё еще есть информация о ТРК «Европейский» в Новосибирске (со сроком сдачи в 2018 году), на запрос о судьбе объекта не ответили.

Главный архитектор компании-проектировщика «АкадемСтройПроект» Артур Лотарев сообщил, что его компания уже не имеет отношения к дальнейшей реализации проекта, поскольку заказчик решил сэкономить на архитектурном надзоре (обычно архитектор следит за процессом строительства). По его информации, формально объект продолжает строиться, просто работы ведутся очень медленно.

— Здание если и заморожено, то только в буквальном смысле — там нет отопления, — грустно шутит архитектор.

Туманное будущее «Европейского» не помешало, впрочем, авторам архитектурного проекта (кроме Лотарева, это Дмитрий Колесников) получить в этом году за него премию «Золотая Капитель» престижного национального независимого архитектурного рейтинга.

С компанией «МИГ-1» редакции НГС связаться не удалось.

«Европейский» — не единственный зависший крупный торговый объект в Новосибирске. На площади Маркса уже почти 10 лет стоит пустым торгово-офисный комплекс с условным названием «Подсолнух-2». Объект воздвигался на деньги пула инвесторов и безнадежно устарел еще на этапе строительства: у него нет собственной парковки, а торговая часть представляет собой шестиэтажный параллелепипед, больше похожий на заводской цех.

Там же, на Маркса, еще с 90-х годов стоит так и не достроенное здание, которое начинало возводиться еще в советское время, как Дворец культуры Сибсельмаша. У объекта сменилось уже несколько собственников, которые планировали встроить имеющееся строение в более крупный торгово-развлекательный комплекс. Но дальше планов пока так и не ушло.

Чтобы начать работать, в ТРЦ «Европейский» придется вложить еще сотни миллионов рублей. Однако в Новосибирске уже есть введенный в эксплуатацию и даже официально открывшийся ТРЦ, который проработал меньше полугода, после чего был закрыт и законсервирован.