ЦУМ за бесценок

У инвесторов есть все шансы задешево купить новосибирский ЦУМ, — когда-то самый дорогой и привлекательный торговый объект города. Новосибирский арбитраж еще в прошлом году постановил, что торговый центр будет продан с молотка в уплату по кредиту банку «Уралсиб», но пока торги так и не состоялись. Ни разу. Наиболее вероятная дата следующих торгов — начало 2015 года. А тем временем недвижимость дешевеет, и в следующем году падение только усилится.

Новосибирский ЦУМ в период с 17 сентября по сегодняшний день потерял 5,8 млн долл. своей стоимости. Такая цифра получается, если пересчитать начальную цену торгов, назначенных в рамках конкурсного производства, а именно 706,4 млн руб., по сегодняшнему курсу ЦБ — 56,9 руб. за долл.

В сентябре торги не состоялись — новосибирский арбитраж удовлетворил иск ООО «ЦУМ — Финансы и Менеджмент», признав право компании на долю в размере 6288/110280 имущества. Банк Уралсиб, по заявлению которого компания ЗАО «СИИНТО» (владелец ЦУМа) находится в процедуре банкротства, оспорил иск в апелляционной инстанции, ссылаясь на «неполное выяснение обстоятельств». Суд назначил дополнительную технико-экономическую экспертизу. Очередное рассмотрение иска намечено на 23 января 2015 года.

Конкурсный управляющий Игорь Горн надеется, что процедура банкротства не растянется на долгий срок: «Экономическая ситуация сложная, и все участники заинтересованы в скорейшем завершении судебного разбирательства». Управляющий предполагает, что «стороны, трезво оценивая ситуацию, вполне могут пойти на заключение мирового соглашения, тем самым ускорив ход процесса».

С момента, когда новосибирский арбитраж санкционировал продажу ЦУМа, объект подешевел. В октябре 2013 года DSO Consulting прогнозировал, что в ходе торгов цена за ЦУМ может подняться со стартовой 747,7 млн руб. до 900 млн. Спустя год оценщики снизили начальную цену на 40 млн руб.

Начальную цену несостоявшихся в сентябре 2014 года торгов Игорь Горн счел «адекватной, ведь она была определена в результате независимой экспертизы». Он напомнил, что если объект, выставленный на продажу, не найдет покупателей, то закон предусматривает возможность дальнейшего снижения цены.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева считает, что продать ЦУМ по заявленной цене (706,4 млн руб.) в нынешних условиях будет «большой удачей». Коммерческая недвижимость стремительно дешевеет, ставки аренды падают, констатирует эксперт: за 11 месяцев этого года цены предложения на торговые площади в среднем по городу снизились на 14 %, а ставки аренды — на 11 %. К тому же, по ее мнению, в Новосибирске практически нет инвесторов, готовых разом оплатить покупку столь крупного объекта. Все, что остается управляющему, считает Ермолаева — это рассчитывать на федеральных игроков, но из-за особенностей функционирования ЦУМа на них также надежды мало. «Инвесторы, покупая магазин, рассчитывают получить арендный бизнес — объект, площади в котором сдаются ритейлерам. В ЦУМе торговую деятельность ведут сами владельцы, что крайне нетипично», — объясняет она. В результате предпринимателям, рискнувшим купить ЦУМ, придется разрабатывать концепцию с нуля.

По мнению управляющего партнера Nazarov&Partners Александра Назарова, главным препятствием для продажи является «чрезвычайно запутанная, если не сказать, мутная» история актива.

Брокер вспоминает, как несколько лет назад к нему обращались иногородние предприниматели, заинтересованные в приобретении ЦУМа. «На первый взгляд, все замечательно — большой известный магазин, в хорошем месте. Но как только всплывали различные юридические моменты, в том числе связанные с историей юрлиц то покупатели предпочитали отказаться от сделки».

Тем не менее у ЦУМа есть потенциал, убежден эксперт. Наименее затратно, по его мнению, сдать площади в аренду «мелкой нарезкой», и тогда в течение ряда лет объект будет приносить гарантированный cash flow. Также, отмечает он, здание можно расширить и надстроить в рамках земельного участка — недаром

прежние собственники рассматривали проект увеличения и настройки площадей с нынешних 12,7 тыс. кв. м до 125 тыс.

Наиболее привлекательный вариант, по его мнению, — снести здание, ведь участок в центре позволяет реализовать что угодно: от элитного жилого комплекса до многофункционального торгово-развлекательного центра. «Последний вариант — наиболее финансово затратный, поскольку связан со сносом, разработкой нового проекта. Без привлечения заемных средств такой проект не реализовать, но в текущей ситуации получить кредит в банке под девелопмент — проблематично», — уточняет он.

Среди новосибирских предпринимателей немного тех, кто способен разом выложить миллионы долларов за ЦУМ. Но сейчас российским рынком, в том числе и региональным, активно интересуются китайские инвесторы — они готовы покупать не только жилье, но и коммерческие объекты. Снижение цен, по их мнению, — отличный повод присмотреться к торговым и офисным центрам. По оценке Knight Frank, объем инвестиций китайцев в зарубежную недвижимость до конца года достигнет 15 млрд долл.

«До сих пор китайские инвесторы не были особенно заметными участниками рынка коммерческой недвижимости в России, но интерес с их стороны есть, и потому я ожидаю, что объем инвестиций из Китая вырастет при условии поддержки со стороны российского правительства», — поясняет руководитель отдела исследований международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Том Манди.