«Начнется страшный сон застройщика». Новосибирцы отказываются от новостроек в пользу готового жилья — как это ударит по рынку

Рынок недвижимости в Новосибирской области все заметнее меняется: новостройки теряют покупателей, а спрос на готовые квартиры растет. За восемь месяцев этого года число сделок на вторичном рынке увеличилось на 26%, а цена за год выросла почти на 10%. Новостройки при этом фактически не приросли. Эксперты считают, что после изменения условий по семейной ипотеке спрос еще сильнее уйдет в сторону готовых квартир, подтолкнув цены вверх. НГС узнал, что происходит сегодня на рынке жилья и как с новым витком кризиса могут бороться застройщики.

В Новосибирской области за восемь месяцев 2026 года количество зарегистрированных сделок с новостройками сократилось на 4% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На вторичном рынке, напротив, число сделок выросло на 26%.

По словам руководителя регионального Росреестра Светланы Рягузовой, если сравнивать ситуацию не с прошлым годом, а с периодом пяти-шестилетней давности, спад на первичном рынке выглядит еще заметнее. Количество договоров долевого участия, по ее оценке, сократилось примерно на 20-25%.

«Первичный рынок замедлился, по отношению к пятилетней давности гораздо в меньшем количестве заключается договоров долевого участия», — заметила она.

Одновременно с изменением структуры спроса продолжает расти стоимость жилья. В сентябре 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках составила около 178–181 тысячи рублей (+3,9% с начала года), а на вторичном — 137–141 тысячу рублей (+9% с начала года) за квадратный метр, сообщает портал «Сибдом».

По данным независимого аналитика в сфере недвижимости и автора телеграм-канала «РОП» Сергея Николаева, с начала года зарегистрировано 46 585 сделок на вторичном рынке и 8 649 сделок по ДДУ. При этом число сделок с готовым жильем растет как минимум с 2023 года.

Ударом по новостройкам станут новые условия по семейной ипотеке, вступившие в силу 1 октября. Ставка и максимальная сумма кредита теперь зависят от региона и количества детей в семье.

Для Новосибирской области семья с одним ребенком младше семи лет может оформить льготную ипотеку по ставке 10% годовых, а максимальная сумма кредита составляет 6 миллионов рублей. Для семей с двумя детьми ставка установлена на 8% (лимит 8 миллионов), с тремя — 6%, с четырьмя — 4%, с пятью и более детьми — 2% (лимиты по 10 миллионов). При этом для всех сохраняется условие, что одному из детей должно быть меньше семи лет.

Сергей Николаев при этом отметил, что льготная ипотека перестала работать для семей с одним и двумя детьми — выгода сохраняется только для многодетных.

«Если учесть, что подавляющая часть молодых семей с детьми, которые потянули семейную ипотеку, уже воспользовались этой льготой, то можно констатировать, что эпоха дешевой ипотеки завершена», — считает аналитик.

Опрошенные НГС эксперты объясняют: об обвале рынка новостроек говорить не стоит, но часть спроса так или иначе перейдет на вторичное жилье. Покупатели уже начинают внимательнее сравнивать стоимость готовой квартиры с квартирой в строящемся доме не только по цене квадратного метра, но и с учетом дополнительных расходов. В готовую квартиру можно въехать сразу, а при покупке новостройки придется ждать сдачи дома и платить за аренду, а затем тратить деньги на ремонт.

«При просчете всех расходов квартиру в новостройке покупать особого смысла нет по семейной ипотеке. Если ключевую ставку снизят до 10%, начнется страшный сон застройщика. Рынок встанет на некоторое время», — уверен Сергей Николаев.

По его данным, с августа 2025 года по август 2026 года предложение на вторичном рынке подорожало примерно на 10%. Годом ранее рост составлял около 3%. При этом объем продаж увеличился примерно на 20%. На первичном рынке суммы реальных сделок практически стоят на месте.

Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева признала, что сейчас на рынке недвижимости в целом наблюдается кризис спроса, поэтому говорить о массовом переходе покупателей на «вторичку» пока сложно. При этом для части инвесторов готовое жилье становится привлекательнее из-за отсутствия рисков.

«Самое главное на рынке новостроек — это доверие. Если покупатель не уверен, что строительная компания завершит проект, он лучше купит готовую квартиру», — отметила Елена Ермолаева.

Резкого скачка цен на «вторичке» из-за отмены льготной программы в ближайшие месяцы ожидать не стоит: сначала должно вырасти количество обращений и сделок, сократиться срок экспозиции квартир, и только после этого продавцы получат возможность повышать цены. Сильнее всего дополнительный спрос может отразиться на двух- и трехкомнатных квартирах, подходящих для семей с детьми.

«Если семье нужна трехкомнатная квартира в конкретном районе, рядом со школой и детским садом, в хорошем состоянии и по определенной цене, выбор уже значительно меньше, чем может показаться по общему количеству объявлений. Поэтому в отдельных сегментах может возникнуть дефицит, а цена вырасти на 20% за год», — добавила риелтор Мария Третьякова.

В первую очередь могут подорожать квартиры в относительно новых домах, построенных пять–десять лет назад. Старый фонд с серьезными недостатками вряд ли автоматически станет дороже только из-за изменения условий ипотеки, считает риелтор.

Сергей Николаев заметил также, что в этом году «вторичка» приросла больше, чем депозиты. Если инвесторы снимут средства со счетов и направят их в готовое жилье, то цены вырастут. Аналитик предполагает, что произойти подобное может в конце этого года или в середине следующего. Правда, средняя стоимость готового жилья все равно останется ниже стоимости новостроек, но разрыв между ними, вызванный, в том числе, льготными программами, сократится.

Снижение спроса на новостройки в любом случае отразится и на других отраслях экономики. Строительство связано с большим количеством отраслей: от производства стройматериалов до работы подрядчиков. В строительном секторе, отметила Елена Ермолаева, уже заметно выросло число банкротств — подобного не было давно.

«Условия по ипотеке ухудшились, значит, спрос снизится, купят меньше квартир у застройщиков. Они могут задержать выплату поставщикам, те, в свою очередь, — сотрудникам, — составила цепочку Елена Ермолаева. — Производители, в свою очередь, будут вынуждены работать на склад. Все тянется друг за другом».

По словам Сергея Николаева, объем ввода новостроек уже снизился на 30%, а около половины домов сдаются с задержками. Бюджет не может постоянно поддерживать строительную отрасль, считает аналитик, и при дальнейшем падении спроса проблемы могут возникнуть и у компаний из сопутствующих отраслей.

При этом часть застройщиков сможет конкурировать со вторичным рынком даже при снижении спроса. Прежде всего это крупные вертикально интегрированные строительные компании.

«Они могут позволить себе снижать стоимость на разных этапах, в том числе на генподряде и производстве стройматериалов, чтобы загрузить собственные производственные мощности. Можно купить новостройку с отделкой по цене, близкой ко „вторичке“», — объяснил Сергей Николаев.

Отдельно сохранится спрос на дорогое жилье. В премиальном сегменте, отмечает аналитик, количество сделок остается относительно стабильным: здесь есть свой круг покупателей, которые приобретают жилье за наличные.

При этом в Новосибирске уже сформирован большой объем предложения, поэтому девелоперы продолжат конкурировать за платежеспособного покупателя, уверена Мария Третьякова. Застройщики могут использовать скидки на отдельные квартиры, рассрочки, субсидирование ипотечной ставки и другие специальные условия. Особенно это может коснуться небольших квартир — студий и однокомнатных, которые хуже соответствуют потребностям семей с несколькими детьми.

По словам Сергея Николаева, в новостройках порядка 60% квартир — с одним–двумя окнами. Инвесторы покупали их по несколько лотов, а сейчас хотят обменять их на одну большую квартиру, но рабочий механизм для этого надо будет еще продумать. Застройщикам придется искать новые способы привлечения покупателей, а рынку — адаптироваться к тому, что прежний спрос, поддерживаемый дешевой ипотекой, уже не вернется.

Как замечают эксперты, новосибирцы накопили большое количество средств на депозитах, но если анализировать счета отдельных семей, то многим не хватает на первоначальный взнос по ипотеке. Горожане за последний месяц лета взяли кредитов почти в два раза больше, чем годом ранее. НГС узнал, на что им нужны деньги и с чем связано повышение спроса.