В вашем доме поселился удивительный сосед. На рынок недвижимости вместо схемы Долиной идет развод из 1990-х

После истории с Ларисой Долиной мошенники на рынке недвижимости стали еще изобретательнее. Теперь покупателям квартир грозит новая напасть: новые собственники всё чаще узнают, что вместе с квартирой буквально «приобрели» человека с бессрочным правом проживания — и выселить его практически невозможно.

Вот лишь один из примеров. Житель Санкт-Петербурга купил квартиру за 8 миллионов, вложил еще несколько миллионов в капремонт. Тут на пороге появился пожилой человек.

«Я тоже буду здесь жить», — нагло заявил незнакомец новому владельцу.

Оказалось, что во время приватизации в начале девяностых пенсионер отказался от своей доли в пользу другого собственника, сохранив за собой бессрочное право пользования жилым помещением. Это право не исчезло даже после нескольких последующих сделок купли-продажи.

В полиции собственнику объяснили, что помочь в ситуации не могут. Остается суд. Однако, как отмечают специалисты по недвижимости в беседе с MSK1.RU, судебная перспектива ставших жертвами таких афер собственников не очевидна. Законодательство, к несчастью, зачастую защищает именно обладателя бессрочного права проживания.

Юристы связывают рост количества подобных споров с тем, что квартиры, приватизированные еще в 1990-х, сегодня массово переходят ко вторым и третьим покупателям. При этом сведения о людях, отказавшихся от участия в приватизации, не отражаются в выписке из ЕГРН, а продавцы нередко умалчивают о существовании таких жильцов. Иногда они и сами не знают об этом — если квартира досталась по наследству или неоднократно перепродавалась.

Как объясняет в беседе с MSK1.RU частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова, именно поэтому покупатель зачастую узнаёт о проблеме последним. По словам юриста, бессрочное право пользования действительно существует и закреплено законом, однако это вовсе не означает, что оно действует при любых обстоятельствах.

«Бессрочное — не значит вечное», — подчеркивает эксперт.

Самойлова уточняет, что, если человек добровольно много лет назад выехал жить в другое место, обзавелся иным жильем, не оплачивал коммунальные услуги, не предпринимал попыток вернуться и ему никто не препятствовал пользоваться квартирой, суд может признать его утратившим право проживания. Только для этого собственнику придется собрать внушительную доказательную базу.

Одновременно юрист советует предъявлять требования и к продавцу квартиры. По ее словам, если информация о правах третьих лиц была скрыта, покупатель вправе добиваться уменьшения стоимости жилья либо даже расторжения договора купли-продажи.

Причем никуда ведь не делись и прежние схемы мошенничества, подобные той, что были в истории с Долиной.

Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова рассказала MSK1.RU, что споры о недвижимости (когда за одну квартиру спорят несколько собственников) всегда рассматриваются индивидуально.

По ее словам, суд анализирует целую совокупность обстоятельств: состояние здоровья продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчетов, соответствие цены рыночной стоимости, наличие независимых консультаций, участие доверенных лиц и даже то, не был ли человек изолирован от привычного круга общения.

Адвокат подчеркивает, что гарантировать сохранение квартиры за новым владельцем невозможно.

В то же время, отмечает Тютюнникова, шансы покупателя значительно возрастают, если он действовал добросовестно:

• тщательно проверил документы;

• не участвовал в сомнительных схемах;

• приобрел жилье по рыночной цене;

• использовал прозрачные банковские расчеты;

• продавец лично и осознанно подписывал документы.

Дополнительным плюсом становятся нотариальное удостоверение сделки там, где оно необходимо, отсутствие подозрительно быстрой перепродажи и доказательства того, что покупатель объективно не мог знать о скрытых проблемах.

Однако даже этого может оказаться недостаточно.

«Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает адвокат.

Она обращает внимание еще на одну серьезную проблему: если сделку признают недействительной, квартиру обычно возвращают прежнему владельцу, а покупателю должны вернуть деньги. Но на практике именно возврат средств часто становится самым сложным этапом: продавец может уже не располагать полученной суммой, и тогда взыскать ее оказывается крайне трудно.

Эксперты сходятся во мнении: главная защита — тщательная проверка квартиры еще до подписания договора.

Особое внимание стоит уделять жилью, которое ранее проходило приватизацию. В таких случаях необходимо заранее запрашивать архивную справку по форме № 9 — именно она позволяет выявить граждан, сохранивших бессрочное право пользования квартирой.

Иначе покупка долгожданной квартиры может неожиданно превратиться в историю, где вместе с ключами новый собственник получает еще и незваного соседа, которого закон вовсе не спешит выселять.