Перепланировка без рисков: что можно и как оформить

Когда обычный ремонт не решает ваши задачи в квартире, поможет перепланировка: например, перенести или демонтировать перегородку, чтобы увеличить площадь отдельных комнат.

Важно помнить: любые такие работы подлежат обязательному согласованию, а некоторые из них запретят при любых обстоятельствах. Разбираем, что допустимо, что нельзя и какие последствия ждут нарушителей.

Перепланировка — это любые изменения, из‑за которых фактическая конфигурация квартиры расходится с планом из выписки Единого государственного реестра недвижимости или экспликации бюро технической инвентаризации. Даже смещение дверного проёма или разборка встроенного шкафа в старом доме считаются перепланировкой и требуют одобрения.

Есть и переустройство — перенос инженерных сетей и оборудования, отмеченных на плане: раковин, плит, ванн, радиаторов. Эти работы также нужно согласовывать.

Что обычно удаётся согласовать:

• расширение «мокрой» зоны за счёт нежилых площадей (коридора, кладовой);

• увеличение коридора за счёт санузла;

• перенос ненесущих перегородок внутри комнат;

• увеличение жилой площади за счёт коридора.

Что согласовать крайне трудно или вовсе нельзя:

• разборка несущих конструкций;

• удаление вентиляционного короба;

• вынос батареи на лоджию или балкон;

• расширение комнаты путём присоединения балкона или лоджии;

• перемещение «мокрых» зон в жилые помещения;

• объединение газифицированного помещения и жилых комнат.

Последние поправки в правила перепланировок вступили в силу с 1 апреля 2024 года. С этого момента процедура стала сложнее.

«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — поясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.

Если вы планируете перепланировку или выяснили, что прежний владелец изменил квартиру без согласований, действуйте по следующему алгоритму:

• до начала работ обязательно подготовьте проект перепланировки. Его разрабатывает техническое бюро или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации. Пакет включает два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. Иногда добавляют раздел о переустройстве — он требуется, если планируется перенос или замена инженерных сетей, электропроводки, труб газо-, тепло- и водоснабжения;

• затем согласуйте проект: подайте заявление через МФЦ или напрямую в районную администрацию. Комиссия рассматривает документы в течение 45 дней и выносит решение. В случае отказа его можно оспорить в суде — на это есть три месяца;

• при положительном решении приступайте к работам. Учитывайте, что согласование действует ограниченное время — обычно не более одного года. Если не укладываетесь в срок, продлите его, направив письменное уведомление в жилинспекцию;

• после окончания ремонта обратитесь в тот же орган, где получали разрешение. Квартира пройдёт осмотр: комиссия проверит соответствие выполненных изменений проекту. При отсутствии замечаний выдадут акт приемочной комиссии — он подтвердит, что всё выполнено по закону;

• заключительный шаг — внесение изменений в ЕГРН. Найдите кадастрового инженера для подготовки технического плана перепланировки квартиры. С готовым планом подайте в МФЦ заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади квартиры. Заявление передадут в Росреестр, где обновят данные и выдадут выписку с актуальными сведениями.

Если пропустить эти этапы и сделать несогласованную перепланировку, придётся отвечать по закону. По Жилищному кодексу штраф для физического лица составит от 2000 до 2500 рублей, для юридического — от 40 000 до 50 000 рублей.

На этом последствия не заканчиваются. После выписки штрафа всё равно придётся пройти легализацию по правилам, а если перепланировку не одобрят, — вернуть квартиру в прежний вид. Игнорирование предписания чревато утратой недвижимости: собственника могут лишить права собственности и реализовать квартиру на публичных торгах.