Как вырасти на падающем рынке: новосибирский апарт-проект доказал устойчивость спроса

Для апарт-сегмента новосибирского рынка недвижимости 2025 год прошел в режиме охлаждения спроса: покупатели сместили фокус внимания в сторону классических новостроек с доступными льготными программами, а апартаменты, где таких программ чаще нет, временно сократили свою долю. На этом фоне показательно выглядят проекты, которые не просели по цене и дали понятную капитализацию. В непростых для всей отрасли условиях GAGARIN CITY продемонстрировал абсолютную устойчивость своей бизнес-модели с ростом по ключевым продуктам от 13 до 30% за год.

По данным единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф, в 2025 году в комплексах апартаментов в Новосибирской области было продано (без учета договоров расторжения) 917 юнитов. Это значительно меньше, чем в 2023-м (1650) и 2024-м (1546). Снижение к показателю предыдущего года составило 40,7%.

Для сравнения, по ДДУ в классических новостройках в 2025 году было реализовано 16 393 лота, что означает снижение относительно показателя 2024 года на 10,5%. Таким образом, падение в апарт-сегменте оказалось сильнее почти в четыре раза. К этому стоит добавить, что доля апартаментов в продажах сократилась примерно на 32%: с 9,1% в 2024 году до 6,2% в 2025-м.

Участники рынка и аналитики называют одну ключевую причину ускоренного падения в этом секторе: рынок был сфокусирован на покупках по действующим условиям семейной ипотеки, которая не распространяется на апартаменты. Иными словами, апарт-сегмент был вынужден конкурировать за покупателя, не имея возможности использовать главный «ускоритель» продаж.

В условиях резкого падения продаж проекты на рынке обычно делятся на две группы. Одни пытаются удержать темп реализации за счет скидок и маркетинга. Другие же удерживают или даже наращивают цену за счет понятной для клиентов ценности продукта. Она складывается из локации объекта, его концепции, качества управления, наличия микс-функций и ликвидности.

Данные GAGARIN CITY однозначно относят его ко второй группе. В 2024 году средний рост стоимости по рынку составил 4,6%. На этом фоне в 2025 году в проекте GAGARIN CITY средний рост цен по ключевым категориям составил порядка 20%, то есть более чем в четыре раза выше среднерыночной динамики в номинальном выражении.

Рост стоимости в этом проекте фиксируется сразу в нескольких категориях — управляемые номера и офисы (включая башню). Стоимость номеров площадью 23 кв. м выросла на 20,1% (с 7,2 млн до 8,65 млн руб.), площадью 28 кв. м — на 17,3% (с 7,8 млн до 9,15 млн руб.), площадью 56 кв. м — на 29,7% (с 13,8 млн до 17,9 млн руб.).

Что касается офисов в бизнес-центре, то при 90 квадратах прирост цены составил 17,2% (с 33,1 млн до 38,8 млн руб.). Наконец, офисы в башне площадью 56 кв. м прибавили за год 13,1% (с 15,3 млн до 17,3 млн руб.).

Таким образом, подсчеты в целом по проекту показывают рост по отдельным категориям от 13 до 29%. В среднем он составил около 20%.

По данным Банка России, инфляция в 2025 году достигла 5,6%. Средний рост цен по всем проектам апартаментов в Новосибирске за тот же период составил 4,6%. То есть агрегированная динамика сегмента была ниже инфляции, что указывает на реальную стагнацию апарт-сегмента: часть проектов демонстрировала снижение цен, часть — отсутствие роста, и лишь отдельные проекты обеспечили положительную номинальную динамику.

Если рассматривать не только номинальные, но и реальные изменения цен с поправкой на инфляцию, то можно сделать вывод, что рынок апартаментов в Новосибирске в 2025 году «подешевел» на 0,95%. GAGARIN CITY же при диапазоне по типам продукта от +13% до +30% нарастил стоимость от 7,0% до 23,1%. Следовательно, средний рост GAGARIN CITY был более чем в четыре раза выше, чем средняя динамика по сегменту.

На фоне снижения спроса на апартаменты (и сокращения их доли в продажах) цены в проекте продолжили расти. Такая динамика может указывать на относительную устойчивость цен и капитализации внутри GAGARIN CITY даже при более слабом спросе.

Особую защищенность при современном состоянии рынка GAGARIN CITY обеспечивают несколько факторов. Во-первых, это диверсификация продукта, предполагающая предложение и управляемых номеров, и офисов. Когда один сегмент в условиях колебания конъюнктуры временно теряет спрос, другой может поддерживать выручку и динамику цен.

Во-вторых, важным является наличие управления в номерном фонде. Для инвестора это обычно означает более понятный «операционный сценарий» владения. Он не просто купил «стены», а приобрел инструмент, который можно эксплуатировать. В проекте управляемые номера показали самый широкий и высокий диапазон роста.

В-третьих, роль компенсатора играет коммерческая составляющая. Комплексные застройщики компенсируют снижение выручки ростом продаж коммерческих помещений, поэтому микс «апартаменты + коммерция» выглядит более устойчиво, чем моноформат.

В 2025 году капитализация формировалась за счет качества конкретного проекта. GAGARIN CITY этот тест прошел. Проект выглядит устойчивым и капитализирующимся даже при «неблагоприятной погоде». Для стратегии покупателя «сохранить капитал + добавить рост» такие проекты интереснее, потому что они демонстрируют динамику не за счет ажиотажа, а за счет характеристик продукта и ликвидности.

GAGARIN CITY. Застройщик — ООО СЗ СИТИСТРОЙ. Проектная декларация на сайте наш. дом.рф.