«Есть чем пошантажировать»: что грозит арендодателям за нелегальную сдачу квартиры — ответ адвоката

Рынок аренды недвижимости в России оценивается в сотни миллиардов рублей, и значительная его часть существует «в тени». Тысячи арендодателей по всей стране предпочитают получать доход наличными, скрывая его от государства. Но эта, казалось бы, прибыльная схема, трещит по швам. С развитием технологий и ужесточением законодательства, быть «невидимым» для налоговой становится очень сложно. Адвокат Константин Зиновьев рассказал НГС о том, что грозит таким арендодателям уже сегодня и какие риски они несут, пытаясь сэкономить на налогах. Далее — от первого лица.

Работать в поте лица не любит никто. Гораздо приятнее иметь, то, что называется «пассивный доход». Это когда основные вложения были на самом старте, а потом только и остаётся что «снимать пенки». Самый беспроблемный и не требующий особых финансовых знаний и временных затрат — это доход от сдачи в аренду недвижимого имущества. Если раньше сдавали доставшуюся от бабушки «хрущёвку», то теперь, с началом массового строительства, количество таких рантье выросло многократно.

Сдают квартиры, апартаменты, гаражи, места на обогреваемых парковках, дачи, помещения под магазинчики и офисы. И аренда бывает разная — долгосрочная, посуточная, почасовая. Аренда однушки в Новосибирске сейчас стоит примерно 30 тысяч рублей. Объём этого рынка в России, по оценкам экспертов, примерно четверть триллиона рублей. Ну, а где водятся большие деньги — сразу возникает фискальный интерес государства.

Естественно, что любимый «вид спорта» в этой сфере — это уход от налогов. В обычной жизни, за работников налог платит работодатель — ещё до выплаты зарплаты соответствующая сумма «утекает» государству без нашего участия. А вот с арендой, многим становится прямо не по себе, от перспективы, когда регулярно, собственными руками приходится отправлять кровные денежки «в никуда».

Тем не менее, это не единственная причина «ухода в тень». Следующей причиной после жадности, является, как не странно, отсутствие у «хозяина» прав на недвижимость. И это вовсе не криминальная история. Очень часто так сдают квартиры престарелых родителей, бабушек и дедов, которые фактически живут со своими молодыми родственниками, или в сельской местности, и сдали, таким образом свою недвижимость в управление молодёжи. Каковы последствия? Арендаторы таких квартир сильно рискуют, так как в случае возникновения любого конфликта выясниться, что квартиру они занимают незаконно. А если ещё и деньги передавали «из рук в руки» без расписок, то вернуть их практически невозможно.

Примерно та же история и с хозяином-должником. Если хозяин — регулярный клиент службы судебных приставов с арестованными счетами или в отношении его возбуждено производство по банкротству, то тогда деньги передаются тоже «из рук в руки» или на карточку друзьям или родственникам. Получается, что аренда есть, а официальной оплаты нет.

В то же время, и для арендаторов отсутствие официальных отношений тоже неплохой повод пошантажировать арендодателя, как злостного неплательщика налогов. А пошантажировать есть чем. Это и 13% самого неуплаченного налога, штраф за неподачу декларации — 5% за каждый месяц неподачи, штраф за неуплату налога — ещё 40%, да пени, в размере 1/300 учётной ставки Центрального банка РФ.

К арендаторам, в качестве добровольных информаторов налоговой, могут присоединиться и недовольные сдачей жилья соседи и ТСН (ТСЖ), недовольные отсутствием платы за вывоз мусора, если в квартире, где прописан один человек, реально проживает семья из пяти человек, а то и бригада гастарбайтеров.

Раньше выловить арендодателей для налоговых органов было проблемой. Да и на «сигналы» с мест они не шибко реагировали — уж очень затратно было проводить мероприятия по проверкам. Теперь же, с ростом применения искусственного интеллекта, и переводом денежных операций в безналичный формат, всё может существенно упроститься.

Кроме того, с 1 ноября 2026 года взыскание недоимки по налогам с физических лиц будет тоже существенно упрощено — отменяется судебный порядок, со всей присущей ему волокитой. Теперь компьютерная программа сама проведёт камеральную проверку, изготовит постановление об удержании суммы и выставит его в кабинет Госуслуг. Если возражения не поступят, то также автоматом произойдёт списание с банковского счёта.

В общем, проще зарегистрироваться самозанятым, платить налог 4% и спать спокойно.

Между тем, россиянам грозит дефицит новостроек и рост цен на жилье — это происходит из-за длительного ужесточения денежно-кредитной политики в стране. Каких изменений ждать на рынке недвижимости — читайте в материале.