Конец эпохи дешевых кредитов? Что ждет рынок недвижимости после снижения доли льготной ипотеки

Министерство финансов России вынашивает планы по сокращению доли льготной ипотеки до 25% в 2024 году, тогда как в 2023 году объем льготных ипотечных программ на первичном рынке достигал порядка 90%. Возможные последствия такой политики уже вызывают дискуссии среди экспертов рынка недвижимости.

Снизится ли спрос на недвижимость? Как изменения повлияют на стоимость покупки и аренды жилья? Смогут ли застройщики воплотить в жизнь запланированные проекты? Наши коллеги из MSK1.RU разбирались в возможных последствиях ограничения льготных программ.

В сегментах недвижимости, подпадающих под льготную ипотеку, скорее всего, изменится стоимость квадратных метров. Цены, скорее всего, не упадут, но темпы их роста могут замедлиться, считает риелтор, основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков.

— Вряд ли цены упадут, может быть, они не будут так быстро расти, — рассказал эксперт MSK1.RU. — Льготная ипотека приводит к тому, что цены растут постоянно. Низкая ставка, все берут ипотеку, спрос большой, застройщики постоянно повышают цены. Получается, что сейчас льготная ипотека — это не способ помочь россиянам купить дешевле квартиру, а способ помочь застройщикам получить больше денег, продать дороже квартиры. Банки, которые берут комиссию за выдачу льготной ипотеки у застройщиков, способствуют тому, что цена растет. Застройщики, естественно, платят эту комиссию не из своего кармана, а закладывают ее в стоимость объектов

Яшенков добавил, что в большей степени изменения отразятся на однушках и студиях. Именно такое жилье чаще всего попадает под программы льготной ипотеки.

— Сейчас максимальный размер льготной ипотеки — 12 миллионов рублей для Москвы, для регионов он меньше. Притом что размер первоначального взноса у нас сейчас от 20 до 30%. То есть квартиру, которую можно купить в льготную ипотеку, стоит 15−16 миллионов рублей. Соответственно, если говорить о Москве, то это самое дешевое жилье. Студии, однокомнатные квартиры. И это тот сегмент, в котором как раз самый большой рост цены в последние два года наблюдался, — добавил он.

Эксперт по продаже недвижимости, блогер и бизнес-тренер Олег Свиридов выразил аналогичную точку зрения и отметил, что застройщики не станут снижать цены на запущенные проекты, финансовые модели которых уже утверждены.

— Естественно, если понизится спрос искусственным образом, это будет непопулярная мера в нынешних условиях и вряд ли это повлияет как-то на понижение цен. Те проекты, которые сейчас продаются, они всё равно уже рассчитаны по определенной финмодели. И отойти от нее будет очень сложно застройщикам, — рассказал специалист.

Однако он считает, что, возможно, начнется снижение цен на вторичном рынке.

— На это может отреагировать вторичный рынок. На нем нет никаких условий для поддержки, и ипотека тоже достаточно дорогая. Поэтому там какое-то понижение цены, возможно, будет происходить, — добавил Свиридов.

Что касается рынка аренды, то здесь влияние отмены льготной ипотеки будет несущественным, считает риелтор Евгений Яшенков.

— Аренда жилья — это вообще другой рынок, он существует по своим правилам. Конечно, понятно, что есть пересечения. Те люди, которые сейчас арендуют квартиру, они и дальше продолжат арендовать и дополнительного спроса не создадут. Те, кто живет в своей квартире и не арендует, они и не будут арендовать. Может быть, у кого-то выросли семьи, и они переедут в съемную квартиру побольше, а свою начнут сдавать. Ну, то есть как бы, с одной стороны, увеличится спрос, с другой стороны, увеличится и предложение. Поэтому тут нет прямой зависимости, — рассказал специалист.

Противоположного мнения придерживается риелтор Олег Свиридов. Он отмечает, что повышение цен на аренду квартир уже началось.

— Так как многим станет финансово достаточно сложно купить объект недвижимости при использовании заемных средств, конечно же, я думаю, что спрос увеличится. Даже сейчас, если судить по первым двум месяцам этого года, уже видно, что цена на аренду поднялась. Я сужу из практики. Съехал один арендатор, ищем другого арендатора, а цена чуть выше. Конечно же, если мы берем квартиры массового спроса — однушки и студии. Если хорошая квартира в современном жилом комплексе с приличным ремонтом, она в рекламе находится очень малое время. На такое жилье повышенный спрос, — отметил эксперт.

На объемы и темпы строительства снижение льготной ипотеки повлияет не сразу, а через 2–3 года, так как подготовка новых проектов занимает очень длительное время, считает риелтор Евгений Яшенков. Он говорит, что новостройки, которые будут сдавать в ближайшие годы, начинали проектироваться и получать разрешения 3–4 года назад. Поэтому реакция рынка не будет мгновенной.

— Те объекты, которые будут вводиться в этом и следующем году, начинали строиться и проектироваться 3−4 года назад. Возможно, что у застройщиков будет меньше денег, и они не будут так активно осваивать новые площадки. Динамика может сократиться через 2−3 года. Это будут последствия тех решений, которые были сейчас. Те рекордные продажи и те рекордные цифры, которые были в 2023 году, наверняка повлекли какое-то серьезное увеличение планов и амбиций застройщиков на ближайшие 2−4 года. Возможно, эти амбиции и планы будут корректироваться, — рассказал специалист.

По мнению Олега Свиридова, снижение льготной ипотеки вряд ли повлияет на планы застройщиков. Если проекты уже находятся на стадии высокой готовности и получения разрешений на строительство, застройщики будут стараться воплотить их в запланированные сроки.

— У застройщиков есть свои планы и производственные обязательства на экономическом и политическом уровнях. Если уже стадия выдачи разрешения, я думаю, что будут искать возможность проекты все-таки осуществить в сроки, — заключил риелтор.

Ранее MSK1.RU считал, сколько средний россиянин должен работать без трат на еду, чтобы приобрести жилье, автомобиль и оплатить обучение ребенка в университете.

Также мы писали, от чего зависит стоимость яиц, и объясняли, почему после отмены пошлин на импорт не произошло существенного снижения цен.