Осторожно, квартирный аферист: как распознать продавца-мошенника

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда связана с рисками. Схемы мошенников разнообразны, но итог всегда один: покупатель остаётся и без квартиры, и без денег. Журналист N1.RU разбирался в самых распространённых схемах мошенничества и способах распознать аферистов до заключения сделки.

1. Заниженная цена

Первое, что должно вас насторожить в объявлении, — это заниженная цена объекта. Часто мошенники также добавляют, что продажа срочная, и стремятся провернуть сделку как можно быстрее. В ход идут разные аргументы: скорый переезд хозяина в другой город или за границу, длинная очередь из покупателей и прочее. Такая спешка продавца должна вызвать у вас опасения. Лучше потратить время и тщательно проверить все документы, ведь любая небрежность может обернуться потерей средств.

Не соглашайтесь указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры, так как в этом случае вы не сможете вернуть реальную стоимость объекта, если в суде будет доказан факт мошенничества со стороны покупателя.

«Бывают случаи, когда не удаётся указать настоящую стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Обычно агентства подстраховываются через допсоглашения, в которых прописывается реальная цена. Если возникает какая-то спорная ситуация, то через суд это позволит вернуть свои деньги. Но лучше, конечно, прописывать реальную цену, за которую жильё было приобретено», — поясняет риелтор агентства недвижимости «Жилфонд» Татьяна Дреневская.

Если вы пользуетесь услугами риелтора, то чересчур низкая стоимость его услуг должна вызвать у вас подозрения. Бывает, что специалист по недвижимости работает с вами за символическую плату, но, найдя подходящий вариант, он убеждает собственника завысить цену и разницу забирает себе в качестве вознаграждения. В этом случае вы заплатите риелтору гораздо больше стандартной комиссии, сами того не подозревая. Чтобы себя обезопасить, вы можете лично встретиться с продавцом на этапе переговоров и обсудить все нюансы.

2. Доверенность

Высоким риском обладают сделки, совершённые через доверенное лицо. Это один из наиболее широко распространённых способов обмана. В основном настоящие хозяева даже не в курсе, что их квартира выставлена на продажу. Обманным путём мошенники получают паспорт, находят похожего человека и едут к нотариусу оформлять доверенность. Или же доверенность изначально поддельная.

«На момент совершения сделки необходимо проверить доверенность через нотариальную палату. Я проводила сделки по доверенности с человеком, у которого двойное гражданство. В США нет института отзыва, например. То есть доверенность аннулируется только после смерти человека, поэтому у нас рисков больше. Допустим, сделка была заключена 15 октября, а 13 доверенность была отозвана. Такая сделка будет считаться недействительной и оспариваться в суде. Поэтому юристы должны заниматься проверкой тщательно и своевременно», — рассказывает Татьяна Дреневская.

Также вас должно насторожить, если в истории квартиры зафиксировано несколько перепродаж, совершённых по доверенности. В этом случае истинный собственник также может даже не подозревать, что происходит с его жильём. Во избежание таких ситуаций нужно тщательно проверить расширенную выписку из Росреестра, а также все документы по прошлым сделкам с данной квартирой.

3. Обременения на квартире

Чтобы удостовериться в чистоте сделки, необходимо проверить всю информацию о квартире, которую вы собираетесь покупать. В первую очередь нужно разобраться, как недвижимость была получена в собственность. Если сделки с квартирой проходили одна за одной с короткими промежутками, — это повод задуматься. Поскольку если в начале этой цепочки стоит незаконная сделка, то её могут оспорить, и квартира вернётся первоначальному собственнику.

Историю квартиры можно узнать из выписки Росреестра. Там содержится вся информация о жилой недвижимости.

С особой осторожностью нужно относиться к тем объектам, в которых кто-то прописан, так как эти лица могут иметь право на пользование жильём. Кроме того, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, такая сделка тоже может быть расторгнута. Все эти моменты можно уточнить в домовой книге, которая хранится в ЖЭКе.

«Бывает, что в квартире прописаны лица, сохраняющие право пользования жильём. Серьёзный риск несут те жильцы, которые не являются собственниками квартиры (то есть когда объект приватизировался, они отказались от права собственности). По Жилищному кодексу, такие лица сохраняют право пользования квартирой, а выписать их невозможно даже в судебном порядке. Вам могут пообещать, что они выпишутся самостоятельно, однако нередко впоследствии они отказываются сниматься с регистрационного учёта», — рассказывает юрист по вопросам недвижимости Илья Лубеников.

Если квартира досталась нынешним собственникам по наследству, то к такому объекту также стоит отнестись с осторожностью. В этом случае внезапно могут объявиться наследники, претендующие на квартиру. Чтобы подстраховаться, лучше приобретать объект, который был передан по наследству более трёх лет назад.

4. Недееспособный собственник

Ещё одна схема мошенничества — это приобретение жилья у недееспособных лиц. Иными словами, после сделки продавец может предоставить справку о психическом заболевании или наркотической зависимости. В таком случае сделка в суде будет оспорена, покупатель потеряет деньги и время. Чтобы обезопасить себя от данного вида мошенничества, стоит на начальных этапах запросить у продавца справку, подтверждающую, что он не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Получить такой документ не составит труда.

В последнее время появилась новая разновидность мошенничества с квартирами: продавцом выступает собственник, имеющий признаки банкротства. Недавние изменения в законодательстве говорят о том, что при банкротстве физических лиц могут быть признаны недействительными сделки, совершённые в течение трёх лет до банкротства.

«Застраховаться от предъявления такого иска на 100 % почти невозможно. Но риски можно снизить. Во-первых, на сайте арбитражного суда необходимо проверить, не поданы ли в отношении продавцов заявления о признании их банкротами. Далее посмотреть по сайту служебных приставов, не числится ли крупных долгов за продавцами квартиры. Эти сведения находятся в открытом доступе», — поясняет Илья Лубеников.

5. Ошибка в адресе

Это более изощрённый метод мошенничества. Бывает, что риелторы намеренно показывают не тот объект, который выставлен на продажу. В основном это относится к квартирам в спальных районах типовой застройки. Риелтор приводит потенциальных покупателей в похожую квартиру с хорошим ремонтом, но в соседнем доме. А когда дело доходит до покупки, в договоре указывается настоящий адрес квартиры. В этом случае обман раскрывается слишком поздно, поэтому прежде чем ехать на осмотр, запомните адрес дома.

Новые схемы обмана появляются регулярно. Иногда даже самый предусмотрительный и юридически подкованный человек не может сразу понять, что имеет дело с аферистами. Не попасть в лапы мошенников помогут три простых совета: не спешите, проверьте все документы, соберите максимум информации о квартире, районе и собственниках. Учитывая, что убытки от неудачной сделки могут быть многомиллионными, не бойтесь проявлять излишнюю подозрительность и осторожность.