Жилье: вернуть любым путем

Потеря жилья – это одна из самых страшных ситуаций в жизни. Особенно если это жилье – единственное и приобреталось на последние деньги. Однако мошенники изобретают массу способов, чтобы провернуть сделку и лишить доверчивого покупателя недвижимости. К счастью, немало реальных историй, когда удается вернуть деньги за утерянное жилье. Единицам удается получить вместо этого денежную компенсацию от государства. В этом плане показательной стала история жительницы Челябинска, которая смогла отстоять свои права. Утерянным неправомерно считается жилье, которое похитили в результате мошенничества или в результате действий, которые не подпадают под данную формулировку, но все же являются незаконными. «Зачастую после совершения сделок с недвижимостью их признают недействительными, – говорит юрист, председатель совета общественной организации «Правосознание» Алексей Бабин (г. Челябинск). – К примеру, она совершалась недееспособным человеком или лицом, которое заведомо не имело права ее заключать. Эти случаи также считаются неправомерными, и покупатель такого жилья может пострадать». По словам эксперта, только в Челябинске за последние два года известно больше 30 случаев, когда собственники незаконно лишались своих квадратных метров. «Мы рассматривали каждую ситуацию, разбирали ошибки владельцев жилья, в результате которых они лишились жилья или денежных средств, эквивалентных его стоимости, – продолжает юрист. – Ведь иногда люди лишаются не только крова, но и денег за него. Например, они подписывают расписку в получении денег за продажу квартиры, а в реальности денег не получают. Фактически собственник все равно теряет свое жилье». За компенсацией – к государству Недавно в Челябинске произошел случай, который можно назвать прецедентом в решении споров по сделкам с недвижимостью. Работа над ним велась в рамках проекта «Правовое просвещение и правовая помощь гражданам, неправомерно лишенным жилья». Собственник незаконно лишился купленного жилья, но деньги за него ему не вернули. Только с помощью адвоката потерпевшей все же удалось получить компенсацию от государства в размере стоимости комнаты. Такой случай, по словам Алексея Бабина, можно назвать единичным не только в Челябинской области. В этой ситуации было сложно определить мошенничество. Женщина купила комнату в коммунальной квартире за 600 тысяч рублей. Затем вложила в ремонт комнаты еще более 150 тысяч. Она приобретала комнату у дееспособного лица, которое имело права на эту жилплощадь. Через несколько месяцев оказалось, что хозяйка может потерять дорогостоящую покупку. Выяснилось, что предыдущий собственник ранее покупал эту комнату у психически нездорового владельца. Он-то и обратился в суд с иском признать сделку недействительной. Мужчина предоставил медицинскую справку, и суд тут же удовлетворил его требования. Женщину лишили права собственности на комнату, при этом взыскали в ее пользу 600 тысяч рублей. Однако получить эту сумму оказалось нереальным, ведь предыдущий собственник получил деньги законно. Право на компенсацию от государства при незаконной потере жилья предусмотрено ст. 31.1. ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья начала действовать с 2005 года. «Тот владелец жилья, который был психически нездоров, является пенсионером. У него не оказалось ценного имущества, которое можно забрать в счет взыскания, – говорит Алексей Бабин, который знаком с данным делом. – Получается, что решение суда практически не исполнимо. С момента судебного решения прошел год. В подобной ситуации законодатель предусматривает возможность получить компенсацию от государства». Таким образом, пострадавшая ожидает деньги от муниципалитета. Правда, воспользоваться такой возможностью можно только раз в жизни. Размер компенсации, которую готово выплатить государство, не должно превышать 1 млн рублей. В случае с потерпевшей из Челябинска женщине удалось вернуть эквивалент стоимости потерянной комнаты – 600 тысяч рублей. Однако юрист выражает свои опасения: «Если подобные обращения за государственной компенсацией за потерю жилья станут массовой практикой, возможность выплаты средств может исчезнуть». И это беспокойство не беспочвенно. Три года назад Министерство финансов РФ уже выносило на рассмотрение поправки к закону «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Изменения в законопроекте предполагали частичный отказ государства от обязательств компенсации собственнику стоимости незаконно отчужденного жилья. Необходимость поправок была вызвана увеличением количества сделок с недвижимостью, в том числе и мошеннических. Реализация права собственников на получение компенсации могла бы привести к значительным потерям госбюджета. Правда, эти поправки не были приняты. Проверка чистоты сделки В своей жизни мы не так часто совершаем сделки с недвижимостью. Поэтому логично подойти к оформлению таких соглашений со всей ответственностью. Никто не хочет потерять свои средства и жилье, поэтому нужно максимально обезопасить себя. Есть несколько способов сделать это. «Прежде всего, необходимо внимательно читать все документы, которые вы подписываете при заключении договора, – уверен юрист. – Это одно из условий, которое часто не соблюдается, и люди теряют жилье. Некоторые подписывают документы, не глядя, кого-то вводят в заблуждение относительно смысла написанного в договоре». Если сам человек не обладает достаточными правовыми знаниями, лучше обратиться к юристам. Это может быть бесплатная консультация или обращение к незаинтересованному в данной сделке специалисту, который бы проверил документы. Можно сделать это самостоятельно. Но это, пожалуй, как раз тот случай, когда лучше потратиться на грамотных специалистов, чем подвергаться риску потерять суммы в разы больше. Второе, что нужно сделать перед заключением сделки, это проверить историю того жилья, которое вы покупаете. Если это первичное жилье, новостройка, то сделать это будет относительно просто. Нужно выяснить, было ли у застройщика право на строительство дома, было ли зарегистрировано право на него и так далее. На вторичном рынке есть вероятность того, что квартира или комната уже неоднократно перепродавались. Тогда покупателю жилья с историей самостоятельно разобраться в «чистоте» будущей сделки бывает сложно. Идеальный вариант, который при этом почти не осуществим, – это узнать всех собственников данной недвижимости, которые были ее владельцами с момента постройки дома. По мнению специалиста, теоретически это сделать возможно: «Надо узнать у своего продавца, кто был владельцем жилья до него, по документам узнать предыдущего и так по цепочке. Можно мониторить при этом базу судов: были ли суды по данному объекту недвижимости. Можно запросить информацию в управлении Росреестра. Там можно узнать, были ли аресты или обременения у этого жилья». Не лишним будет и опросить соседей. Как правило, они могут многое рассказать о владельцах продаваемой квартиры, об их благонадежности. «Нужно выяснить, жили эти люди по данному адресу в реальности или нет. Бывают ситуации, что человек даже не въезжал в квартиру и сразу ее продает. Это говорит об отсутствии у него намерений владеть таким, возможно, проблемным жильем», – уверен юрист. Одним из способов обезопасить себя от потери квартиры может стать титульное страхование. Оно защищает собственника от притязаний третьих лиц на имущество, возникших до и сохранившихся после его покупки, а также возможного расторжения сделки по приобретению недвижимости. Существует вид страховки, который может защитить недвижимость от посягательств в судебном порядке. Это титульное страхование, его суть проста. Если покупатель боится потерять квартиру из-за того, что когда-то были неправильно оформлены документы на нее, можно выплатить страховщикам процент от стоимости квартиры. В случае утери жилья у собственника будет возможность получить компенсацию от страховой компании и купить другое жилье. Договор титульного страхования можно заключить в страховой компании или у ее представителей. Оформлять его нужно еще на этапе подготовки сделки. Такое страхование может обезопасить покупателя от потери жилплощади как минимум на три года. Правда, на вторичном рынке сегодня только около 5-7% сделок заключаются с использованием титульного страхования. Есть несколько причин. Во-первых, далеко не все россияне знают о такой страховке. Во-вторых, риелторы боятся предлагать эту услугу, ведь тогда будущий покупатель может засомневаться в легитимности сделки. Если все же после покупки жилья появились проблемы, вернуть неправомерно потерянную собственность можно двумя способами. «Нужно подать в суд иск о признании сделки недействительной. Затем обратиться в правоохранительные органы, чтобы они возбудили, а затем расследовали уголовное дело. В каждой конкретной ситуации будет свой алгоритм действий. К сожалению, дела о мошенничествах расследуются очень долго. Поэтому в интересах пострадавших следить за тем, насколько активно идет следствие», – говорит Алексей Бабин.