Как продать ипотечную квартиру?

«Ну все, взял ипотеку, теперь полжизни в одной квартире», – вздыхает типичный ипотечник. Что делать, если семья выросла или распалась, или крайне необходимо сменить район проживания? Самое очевидное решение, на первый взгляд, – найти покупателя, готового заплатить за квартиру наличными. Тогда сумму оставшегося долга можно отнести в банк, досрочно расплатившись по кредиту. А если все складывается не так гладко? Как продать ипотечное жилье? Разберемся в тонкостях подобных сделок!

«Наличная» схема, или Найти жертву

Ирина Мошкова решила продать квартиру на улице Набережной. Кредит за нее еще не выплачен, но сама Ирина не считает такую сделку чем-то особенным. Поменять жилье в хрущевке на пятом этаже ее семья решила на более новое, в другом районе.

«Как нам объяснил риелтор, если квартира продается за наличные, то сначала покупатель вносит задаток в размере долга (это может быть и полная стоимость), потом вместе с хозяином квартиры они гасят в банке ссуду, об этом выдается справка, – рассказывает Ирина. – Сделка купли-продажи регистрируется или после снятия обременения с квартиры, или до, потом в регпалату доносятся необходимые документы. Если же покупатель хочет купить квартиру в ипотеку, на оформление документов нужно потратить больше времени и подождать от двух недель до месяца, пока банк снимет обременение, чтобы другой банк смог взять квартиру в залог».

Как на самом деле происходит продажа ипотечной квартиры? Действительно, поиск покупателя с наличкой – самый распространенный способ продажи квартиры, которая находится под обременением. Однако только после этого банк снимает обременение, и право собственности переходит к новому владельцу.

Провернуть такую сделку может быть непросто – обычно у людей остается большая часть долга, а у покупателя, который намерен купить жилье в ипотеку, имеется только 20-30 процентов от стоимости жилья, объясняет руководитель департамента ипотечного кредитования АН «Компаньон» Лилия Морданова (г. Челябинск). Приходится искать покупателя, располагающего более крупными суммами, или «выкручиваться» продавцу, занимая деньги у знакомых или опустошая собственную копилку. «Такие ситуации встречаются крайне редко, но когда ни покупатель, ни продавец не может погасить оставшийся долг перед банком, наше агентство может предоставить беспроцентный займ и внести недостающую сумму самостоятельно или выкупить квартиру у прежнего владельца и продать ее покупателю, который есть на примете», – подчеркивает эксперт.

Риелторы призывают обращать внимание на еще один немаловажный факт – закладную на квартиру. Выяснить у банка, где находится этот документ, нужно в первую очередь. Это ценная бумага, поэтому она может быть продана или передана банком другому лицу, поэтому документ может оказаться как в вашем городе, так и в Москве или Петербурге или даже за границей.

Если закладная находится в нашем городе, то срок между погашением оставшегося долга по кредиту за счет средств покупателя и передачей квартиры в его собственность значительно сокращается. Рекордно короткий срок обычно составляет пять дней, максимальный – около 2,5 месяцев.

Ипотечные продажи – прогрессирующее разорение?

Традиционно продавцы ипотечного жилья условно делятся на две обширные группы: те, кто не осилил ежемесячные выплаты и решает переехать в более дешевую квартиру, и заемщики, которые за время выплаты кредита надумали улучшать жилищные условия. Это могут быть как разведенные супруги, так и расширившиеся семьи.

Эксперты отмечают, что во время кризиса шли на продажу ипотечных квартир обычно те, кто не смог справиться с выплатами по кредиту. В последние год-полтора все чаще такие квартиры продаются людьми, которые решили расширить купленную ранее «однушку» или переехать в загородный дом.

Продавец, умерь аппетиты!

Продать ипотечное жилье вполне реально, но из-за многочисленных рисков покупатели не выстраиваются за ним в очередь. Такая квартира должна заинтересовать покупателя в первую очередь сниженной ценой. Именно поэтому продавцы обычно сокращают стоимость на 10-15 процентов. Владелец ипотечной квартиры должен заинтересовать покупателя стоимостью на уровне нижней границы среднерыночной цены. В 90 процентах случаев человек соглашается на покупку такой квартиры исключительно из-за скидки.

Цена жилья часто зависит и от длительности срока снятия обременения: если купить ее можно быстро, то стоимость скорее всего будет среднерыночной. Если же ждать долго, а долг перед банком большой, то стоимость жилья может значительно снизиться.

Еще один факт, который может помешать осуществлению такой сделки, – сумма продажи квартиры может быть меньше суммы долга перед банком. В основном это касается квартир, купленных в ипотеку в 2007-08 годах по завышенной цене, а потом проданных по низкой стоимости. Такое возможно, потому что во многих банках есть условие, что первые пару лет заемщик платит только по процентам, не погашая основную сумму займа. Но сегодня такие случайности встречаются все реже – цены на жилье восстанавливаются.

Утром – деньги, вечером – стулья

Покупатель ипотечной квартиры, без сомнения, должен быть авантюристом – деньги он отдает, а квартиру получает не сразу. Конечно, отношения участников сделки в большинстве случаев строятся не только на доверии, но и на договорных отношениях. Например, прописывается, что в случае неисполнения обязательств сумма задатка будет возвращена в двойном размере. Но мало ли что может произойти с продавцом за это время – попал в аварию, угодил в больницу, уехал в командировку и не вернулся. Если человек неожиданно скончался, то на еще не проданную официально квартиру будут претендовать наследники, а с вашими вложениями будут разбираться в последнюю очередь.

Для того, чтобы обезопасить покупателя от таких случайностей, есть еще один, более сложный, способ – внести задаток под залог другого имущества продавца. Есть примеры, когда у продавца жилья, кроме квартиры, был дом; под залог него покупатель и погасил сумму долга перед банком. Но опять-таки не у всех продавцов жилья есть «запасное» имущество.

Риелторы часто вообще не советуют брать ипотечную квартиру в кредит – покупатель только после снятия обременения с помещения может подать в банк документы на рассмотрение. Однако ипотеку ему могут и не одобрить, к примеру, из-за года постройки дома.

Укрощение банка

Во время поиска покупателя с наличкой можно попробовать договориться с банком. Способ погашения оставшейся части ипотеки за счет кредитных средств встречается реже. Здесь есть свои особенности: покупателя должна устроить не только квартира, но и условия банка. Обычно заемщики сперва получают одобрение на ипотеку, а потом начинают искать варианты. Поэтому вероятность того, что в конкретном банке в одно время соединились интересы заемщика, который готов продать свою квартиру, и покупателя, невелика.

Теоретически возможна схема, когда покупатель берет кредит на заложенную квартиру в другом банке. Но такая практика встречается очень редко и зависит от того, пойдут ли навстречу друг другу банки.

Механизм таков: банк-кредитор первого заемщика дает письменное согласие на последующую ипотеку, другой банк предоставляет кредит, регистрируются документы на последующую ипотеку с сохранением первой. После этого второй банк перечисляет недостающую сумму по кредиту первому, следовательно, первая ипотека погашается досрочно за счет средств другого банка. Но зачастую банки не хотят брать на себя риски и отказываться от заемщика, поэтому воплотить такую сделку в реальность сложно. Можно сказать, что срабатывает один из десяти подобных случаев.

Сами банки умеют реализовывать квартиры с обременением и обещают не отказываться предлагать такое жилье новым ипотечным клиентам. «В большинстве банков предусмотрена возможность реализации залогового имущества с использованием кредитных средств. Кроме того, банки, активно работающие с ипотекой, могут предложить квартиру заемщика потенциальным клиентам по ипотеке, – объясняет начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Галина Костышева (г. Челябинск). – Как правило, если заемщик продает квартиру не по причине невозможности уплаты кредита, он остается в числе клиентов банка. При этом получение кредитного решения на приобретение последующей квартиры для него упрощено, так как банк знаком с его платежной дисциплиной и больше доверяет его платежеспособности».

С участием банков, как подтверждает Галина Костышева, проходит лишь малая часть подобных сделок: официальная реализация объектов залога не превышает объем в 5 процентов от кредитного портфеля банка. Конечно, в реальности эта цифра выше, так как многие заемщики осуществляют погашение ипотечного кредита за счет средств покупателя залоговой недвижимости.