Чистый двор и подъезд, уборка снега зимой и озеленение летом, ухоженные детские площадки и удобные лавочки — это заслуги управляющих компаний (УК) и ТСЖ, нанятых жильцами для управления многоквартирным домом. Качество выполнения этих услуг легко проконтролировать, но у жилищных организаций есть и другие обязанности, о которых собственникам квартир не всегда известно. Перечень услуг, которые управляющая компания должна предоставлять жильцам, можно посмотреть в договоре на управление многоквартирным домом. Подписанная копия этого документа должна быть у каждого собственника квартиры. Если ее нет — это уже повод обратиться в свою жилищную организацию.
СГК подготовил список, с помощью которого можно проверить и оценить, насколько добросовестно УК или ТСЖ подходит к своим обязанностям.
1. Хорошо промытые трубы летом — залог горячих батарей зимой
Отопительный сезон в городах Сибири скоро закончится, но ответственным за теплоснабжение домов специалистам расслабляться не придется. Энергетики будут проводить гидравлические испытания тепловых сетей и оперативно ремонтировать обнаруженные повреждения. Похожую работу должны выполнить и управляющие компании в жилых домах — промыть и проверить на прочность трубы в доме.
О промывке и опрессовке труб специалисты УК должны предупредить жителей заранее, а также напомнить, что батареи в квартире в это время нужно оставить открытыми, чтобы и они промылись.
Мероприятия по регулировке количества поступающего в дом тепла, например корректировка сопел, тоже проводятся в межотопительный период. Ресурсоснабжающая организация (РСО) проводит необходимые расчеты, учитывая особенности прошедшего отопительного сезона и изменения гидравлических режимов, и выдает управляющей компании параметры, на которые должны ориентироваться УК при настройке внутридомового оборудования. В начале следующего отопительного можно оценить эффект и при необходимости обратиться в РСО для совместной донастройки системы.
2. Выше энергоэффективность — ниже плата за тепло
Мало кому известно, что управляющие компании должны ежегодно давать собственникам жилья свои предложения по энергосбережению. Эта обязанность закреплена в 7-й части 12-й статьи Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности».
Такие предложения специалисты разрабатывают с учетом индивидуальных технических характеристик дома. Представители УК должны представить жителям расчет стоимости проведения энергосберегающих мероприятий, объема ожидаемого снижения потребления энергоресурсов, а также срока окупаемости.
После этого собственники на общем собрании могут выбрать любые из предложенных мероприятий по энергосбережению, принять решение об их проведении, определить источник финансирования работ и поручить своей жилищной организации их выполнение.
Дом, в котором установлено энергосберегающее оборудование и нет утечек тепла, потребит меньше энергии — соответственно, жители меньше заплатят за отопление.
3. Принцип одного окна для показаний приборов учета
«В доме, где я жила раньше, была единая квитанция на все услуги — от управляющей компании. Счетчик электроэнергии в подъезде УК проверяла самостоятельно, а я только раз в месяц отправляла СМС с показаниями приборов учета горячей и холодной воды. Мы переехали, и теперь я оплачиваю четыре разные квитанции и в три организации отправляю показания счетчиков. В одну — потребление электроэнергии, в другую — расход воды, так как холодную воду в мой дом поставляет одна компания, а услуги ее нагрева и водоотведения оказывает другая. Дом на прямых расчетах, это дает прозрачность и понимание, куда уходят мои деньги, но я все время переживаю, что забуду что-то вовремя отправить», — делится сибирячка личным опытом.
Оказывается, даже если дом находится на прямых расчетах с ресурсоснабжающими организациями, жители могут передавать показания своей управляющей компании. Закон (постановление правительства РФ от 06.05.2011 № 354 и Жилищный кодекс РФ) обязывает жилищную организацию отправить данные поставщику ресурсов. Чтобы этот процесс был простым и удобным, СГК рекомендует управляющим компаниям, которые принимают показания приборов учета от жителей, на своем сайте организовать личный кабинет, где жители могут передать все показания в режиме онлайн и получить консультацию специалиста.
Важный момент! Показания приборов учета нужно передавать только один раз в месяц и в одно место — либо в УК, либо напрямую ресурсникам. Иначе в систему могут попасть некорректные данные, особенно если показания сняты в разные дни.
Но если жители приняли решение передавать показания в РСО напрямую, лучше всего применять современные способы передачи показаний — например, пользоваться мобильными приложениями СГК и энергосбыта. В таком случае процесс уже не выглядит таким обременительным. Ну а все способы передать показания приборов учета в СГК можно посмотреть здесь.
4. Куда платите — туда и идите?
В домах, где жители рассчитываются за оказанные услуги напрямую с ресурсниками, представители некоторых управляющих компаний отправляют жителей решать вопросы качества предоставляемых услуг самостоятельно со словами: вот куда вы платите за отопление и воду, туда и обращайтесь. При этом жилищники как будто забывают, что сами собирают плату за управление многоквартирным домом, и взаимодействие с ресурсоснабжающей организацией также входит в их обязанности.
Например, если жители чувствуют, что замерзают, оптимальный порядок взаимодействия (в соответствии с постановлением правительства РФ № 354) будет выглядеть так:
1) собственник жилья обращается в УК — по телефону или лично;
2) УК исключает вероятность того, что корень проблемы кроется внутри самой квартиры и в зоне ответственности самих жильцов (например, батареи могут быть забиты или не соответствовать размерам помещения, окна и балконные двери могут сквозить и терять тепло);
3) УК проверяет внутридомовое оборудование и, если не может решить проблему самостоятельно, вызывает представителей РСО — в нашем случае это будет тепловая инспекция СГК.
Комиссия с представителями УК и РСО делает замеры параметров на вводе в дом и замеряет температуру в квартире;
4) если температура в квартире ниже нормативной, то комиссия составляет акт о некачественно оказанной услуге (при условии, что нет явных нарушений в квартире: забиты батареи, сквозняки, т.д. ) с даты своего визита;
5) период некачественной услуги фиксируется двумя актами: когда нарушение было обнаружено и когда оно было устранено;
6) РСО на основании актов делает собственнику перерасчет платы за отопление. При этом если выясняется, что нарушение произошло по вине УК, она возмещает ресурсникам убытки, но потребитель в этом уже не участвует.
Аналогичным образом можно решить проблему с качеством водоснабжения — температурой, цветом и другими характеристиками воды.
В определенные периоды, например, в Красноярске во время паводков, СГК оценивает параметры качества горячей воды самостоятельно. И если специалисты зафиксируют нарушения допустимых характеристик, то перерасчет будет выполнен по всем домам с открытой схемой единовременно. При этом составлять отдельные акты от каждой квартиры нет необходимости.
5. Тепло — дело тонкое
Тонкую настройку системы теплоснабжения, чтобы температура в помещениях была комфортной и соответствовала нормативам, должны выполнить специалисты управляющей компании в самом доме. В теплосети поддерживается одинаковая температура теплоносителя для всех домов, но сами дома разные — одним требуется больше тепла, другим меньше.
Более того, в большинстве домов есть техническая возможность предусмотреть регулировку расхода теплоносителя по стоякам системы теплоснабжения — это возможность отрегулировать температуру внутри помещений по подъездам и даже по отдельным комнатам.
Это может быть одним из энергосберегающих мероприятий, о которых написано выше.
Что делать, если УК или ТСЖ не выполняет свои обязанности?
В каждом городе есть орган, регулирующий работу жилищных организаций. Например, в Красноярске это служба строительного надзора и жилищного контроля (Стройнадзор).
Если права потребителя нарушены, виновник получит предупреждение или административный штраф:
на должностных лиц — от 500 до 1000 рублей;
на юридических лиц — от 5 000 до 10 000 рублей.
Но штраф — не всегда самое страшное наказание для жилищной организации. Недовольство собственников работой может привести к жалобам в прокуратуру, администрацию города и даже к смене способа управления.
