Скандал в Технопарке: вместо производств хотят построить дом с «золотыми» квартирами — кто за этим стоит

В новосибирском Академгородке разгорелся скандал. Резиденты технопарка обнаружили, что новый генплан города запрещает им развивать производства. Квартал, где уже работают компании, решили перезонировать в общественно-деловой, а сами бизнесмены об этом не знали. Они уверены, что всё это затеяли ради строительства дорогих квартир. 12 компаний стали писать письма в мэрию и областное правительство с просьбой отменить новое зонирование. Кто и зачем захотел сделать здесь общественно-деловой квартал? Почему обещание мэра отменить перезонирование может не сбыться? Разбиралась корреспондент НГС Елена Гурьянова.

Как производственный квартал Технопарка превратился в деловой

6 апреля депутат горсовета Наталья Пинус на своей странице в фейсбуке выложила пост о том, что развитие резидентов Технопарка оказалось под угрозой. К ней обратились 12 компаний, которые работают в квартале за знаменитыми «гусями» Технопарка. Оказалось, что по обновленному генплану города участок в границах улиц Демакова, Кутателадзе, Инженерная, Николаева из научно-производственного превратился в общественно-деловой. Такое решение приняли на публичных слушаниях, но сами предприниматели об этом не знали.

Резиденты Технопарка рассказали, что при подготовке изменений генплана мэрия не предполагала менять научно-производственную застройку на общественно-деловую. Такая карта была представлена на сайте мэрии и в холле администрации Советского района перед публичными слушаниями. Это устраивало предприятия, и поэтому никто из резидентов технопарка не подал своих предложений. Однако в заключении по итогам публичных слушаний зонирование вдруг изменили на общественно-деловую застройку.

Один из собственников земли в спорном квартале Игорь Багуто выяснил у разработчика генплана, Института градостроительного планирования, что такое решение приняли, потому что получили просьбу из администрации Советского района непосредственно накануне публичных слушаний.

— Решили под шумок организовать. Раз на карте в фойе администрации квартал в зоне научно-производственной застройки, никто не узнает. Никто из 500 человек и 12 руководителей компаний не знали. Это просто первоклассная афера, — считает Игорь Багуто.

Почему резиденты Технопарка не смогут развиваться

В зоне общественно-деловой застройки ограничено строительство и реконструкция производств, именно поэтому бизнесмены в шоке. Они считают, что такое зонирование поставит крест на их развитии. Они смогут по-прежнему работать в квартале, но не смогут расширять производство.

— Планируешь развивать науку, с трудом внедряешь новые технологии в производство, строишь производство и инфраструктуру, а тут узнаёшь, что на всем ставят крест, даже не уведомив тебя, хотя ты собственник. А все ради дорогих квадратных метров в престижной зоне, — возмущается Владимир Ульяницкий, технический директор компании «Сибирские технологии защитных покрытий».

Он рассказал, что его компания уже сталкивалась с такой ситуацией в Бердске — оттуда им пришлось уехать из-за перезонирования земли.

«Вы поставили в очередь на уничтожение 12 предприятий, в которых работают 494 человека», — заявили в своем письме к представителям власти резиденты Технопарка, добавив, что в перспективе здесь могут работать еще 655 человек.

Что производят в этом квартале Технопарка

В числе компаний, которые подписали обращение к властям с просьбой отменить перезонирование, оказались ГК «ЦФТ», «Экспертнефтегаз», «Флексоцентр», «Нанокомпозит» и ряд других.

«Экспертнефтегаз» производит нефтегазовое оборудование по программе импортозамещения для крупнейших нефтяных компаний России. Компания Владимира Ульяницкого «Сибирские технологии защитных покрытий» работает с крупнейшими заводами, которые делают двигатели для авиации — защитные покрытия и оборудование для их нанесения используются для двигателей военных самолётов. Сейчас компания работает над новым поколением защитных покрытий для гражданской авиации.

Как рассказал Владимир Ульяницкий, в его здании занимают помещения ещё две компании:

— «Шпиндель Сервис» — одна из трех крупнейших сервисных компаний по обслуживанию шпинделей станков. Грубо говоря, они занимаются ремонтом и обслуживанием всего станочного парка Сибири, Урала и даже уже в европейской части. У них тут ремонтная база по восстановлению узлов. «Нанокомпозит» — это научно-производственный венчурный стартап, который финансируется из Америки. Они разрабатывают пленочные технологии на стеклах. Это затемнение фасадов с помощью электрических сигналов. Грубо говоря, управляемое тонирование фасадов зданий, что ведет к колоссальной экономии энергии с точки зрения кондиционирования летом и нагрева зимой. У них здесь химическая лаборатория и опытное производство, — описал Владимир Ульяницкий.

Еще один резидент Технопарка, который работает в этом квартале, — НПФ «Сиб-КруК» Игоря Багуто. Они занимаются производством витаминных комплексов и как раз сейчас реконструируют одно своё здание. Также в этом квартале ему принадлежит кондитерский цех «Астра».

Что говорит главный архитектор

Главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин на своей странице в Facebook посвятил этому конфликту большой пост — он сообщил, что «немного удивлён» постом Натальи Пинус, посвященном проекту актуализации генплана Новосибирска.

По его мнению, появление Технопарка на перекрестке Инженерной и Николаева дало толчок к развитию прежде мало кого интересующей территории, которая всегда относилась к коммунально-складской зоне. И вокруг Технопарка стала возникать инфраструктура настоящего общественно-делового центра.

«Здесь на месте складов и промбаз уже появились два крупных торговых центра, строится новый бизнес-центр. Замечу, что это единственный бизнес-центр, который строится сегодня в Новосибирске. Потребность Академгородка в офисных площадях (в том числе для технологических компаний) Технопарк удовлетворить уже не может. Очевидно, что данные процессы будут продолжаться», — написал Александр Ложкин.

Он рассказал, что с появлением «Смарт-Сити», предусмотренного проектом «Академгородок 2.0», эта территория окажется в географическом центре Большого Академгородка, образованного Академгородком, Нижней Ельцовкой, «Смарт-Сити» и Кольцово. И именно здесь логично напрашивается организация нового общественно-делового центра Большого Академгородка.

— Такой общественно-деловой центр здесь уже складывается. Складывается пока стихийным образом. Задача градостроительного регулирования — управлять этим пока ещё стихийным развитием, чтобы в результате мы получили не конгломерат случайно брошенных объектов разного назначения, а полноценную городскую среду, чтобы этот новый общественно-деловой центр был общественным пространством, достойным статуса и исторического Академгородка, и формирующегося научного центра нового поколения.

Идея создания именно здесь общественно-делового центра соотносится с концепциями развития Академгородка, разрабатывавшимися ещё в 1970-е и 1980-е годы. Именно поэтому территория перспективного общественно-делового центра Академгородка в проекте генерального плана Новосибирска была перезонирована в общественно-деловую зону, — объяснил Александр Ложкин.

По его словам, проект генплана предполагает здесь общественно-деловую зону без жилой застройки — в неё прекрасно впишется Технопарк со всеми его резидентами и производствами, если для них не потребуется установление санитарно-защитных зон.

Как пояснил главный архитектор, генплан устанавливает общие требования к планировке и застройке территорий. Далее они детализируются градостроительными регламентами правил землепользования и застройки.

— Как я уже сказал, жилья на данной территории не будет. А чтобы органично сочетать общественно-деловую застройку и инновационные производства, не требующие установления санитарно-защитных зон, мы готовы определить конкретно для данной территории в правилах землепользования и застройки особую территориальную зону. Вижу бурления вокруг зонирования данной территории в генплане надуманными и абсолютно излишними, — заключил Александр Ложкин.

Что было после скандала

13 апреля в администрации Советского района прошло совещание с резидентами Технопарка. Как рассказал Игорь Багуто, их пытались убедить, что всё правильно. В итоге автор проекта генплана Алексей Нестёркин из Института градостроительного планирования подсказал решение: пока проект не утвержден, можно обратиться в областное правительство и попросить вернуть квартал в промзону.

— Совещание у главы района прошло конструктивно, и мы вроде бы нашли выход из ситуации. Пока он эфемерный немножко, потому что внесение изменений в проект генплана через ходатайства частных лиц и юрлиц уже невозможно. Осталась единственная возможность — попросить областных министров порекомендовать не менять зонирование района. Мы написали письма министрам, — сообщил Владимир Ульяницкий.

Кто всё это затеял и зачем

Как рассказали в пресс-центре мэрии, 15 января с просьбой сделать этот квартал общественно-деловым обратился собственник двух земельных участков по улице Кутателадзе (имя назвать отказались, сославшись на тайну персональных данных), а 22 января — «Сибтехносервис». 27 января администрация Советского района попросила оргкомитет по подготовке публичных слушаний отнести территорию к общественно-деловой зоне. Такое зонирование также предусматривал проект Новосибирской агломерации. 6 февраля в администрации Советского района прошли публичные слушания.

По данным «Контур.Фокус», ООО «Сибтехносервис» занимается строительством жилых и нежилых зданий. Компания на 50 % принадлежит Владимиру Маслову, который является её гендиректором, и на 50 % — Александру Кулаеву, первому заместителю главы администрации Советского района (так было указано на сайте мэрии в момент публикации статьи. После публикации уточнили, что с октября 2019 года первым заместителем главы Советского района стал Алексей Бродецкий. Александр Кулаев теперь заместитель главы района по социальной сфере — Прим.ред.).

Предшественником компании было ЗАО «Сибтехносервис», учредителями которого были всё тот же Александр Кулаев и известный новосибирский строитель Майис Мамедов, глава «Первого строительного фонда». В 2015 году ЗАО «Сибтехносервис» прекратило деятельность, преобразовавшись в ООО «Сибтехносервис», а Майис Мамедов вышел из состава учредителей.

«Сибтехносервис» владеет земельным участком за зданием Советского районного суда по Кутателадзе, 16а. Ещё два участка рядом, по данным выписки из ЕГРН, принадлежат Гусейнову Гасану Гусейн оглы — именно он был вторым человеком, который обратился с просьбой перезонировать квартал. Он стал их собственником в 2015 году. До этого участками владел ЗАО «Сибпромизолит». В 2006 году один из этих участков, по ул. Кутателадзе, 16б, принадлежал ООО «Опытномеханический завод САС».

По данным «Контур.Фокус», Гасан Гусейнов является директором завода «Сибизол». По его словам, завод производит инновационные полимеры для крупных предприятий цветной металлургии и оборонной промышленности и осенью начнёт производство инновационных материалов «Рутепол». Ему же принадлежит 60 % в ООО «Завод «Сибэлектродеталь Остен».

— Я не даю интервью, у мэра надо спросить, что значит научно-производственная зона, когда давно эта зона превратилась в общественно-деловую. Извините, я не буду комментировать решение мэрии, они живут в параллельном мире, — сообщил Гасан Гусейнов.

Гендиректор «Сибтехносервис» Владимир Маслов сообщил корреспонденту НГС, что хотел вместе с компанией «Роснефтегазстрой-Академинвест» построить здесь жилой дом. Получить разрешение на его строительство в общественно-деловой зоне было бы проще. Сейчас перспективы его строительства он оценивает как непонятные:

— Я вам ничего не отвечу. Пусть определятся — будут или не будут перезонировать землю, — прокомментировал Владимир Маслов. Он рассказал, что ранее уже построил вместе с «Роснефтегазстрой-Академинвест» административное здание на Инженерной, 4а.

Второй собственник компании «Сибтехносервис», которая хотела построить у налоговой жилой дом, — Александр Кулаев. Он работает замглавы администрации Советского района по социальной сфере. С корреспондентом НГС Александр Кулаев поговорил нехотя — за комментариями он попросил обратиться к Владимиру Маслову. В ответ на вопрос, нужна ли ему там общественно-деловая зона или устроит производственная для какого-то другого, не жилого, проекта, Александр Кулаев сообщил:

— Уважаемая, уверенными могут быть сегодня только идиоты. Поэтому сфера неопределенности как энтропия растет в современных условиях. Поэтому, а чего мы еще будем говорить какие-то еще соображения, запутывать друг друга. Что есть, то есть. Больше ничего не могу добавить.

Глава администрации Советского района Дмитрий Оленников сообщил, что не было информации о том, что в квартале собираются строить жилье, а обращений о перезонировании участка поступало несколько, начиная с 2017 года. Он заверил, что уже отправил письмо министру промышленности с просьбой о перезонировании, сформулированной так, как договорились на совещании с резидентами Технопарка.

Директор по развитию компании «Роснефтегазстрой-Академинвест» и депутат горсовета Александр Фельдбуш рассказал, что про жилой дом ещё ничего не знает.

— У нас появляется там земельный участок. Мы хотим его приобрести — мы его ещё даже не приобрели, он не наш. Поэтому говорить о том, что мы построим там жилой дом, преждевременно. Какой проект там — мы ещё будем думать. Строительная компания «Роснефтегазстрой-Академинвест» точно не подавала никаких заявок на перезонирование. Это 100 %. Мы только вели речь о приобретении участка, — прокомментировал Александр Фельдбуш.

По его мнению, нужно учитывать интересы предприятий, которые находятся в квартале за Технопарком исторически.

— У меня просто складывается впечатление, что нас подозревают в чем-то. Если они думают, что Фельдбуш и Набивич (председатель совета директоров «Роснефтегазстрой-Академинвест».— Прим. ред.) что-то хотят, а что, прийти и поговорить нельзя было? Прийти и сказать: «Ребят, вот здесь ошибка». Вот они бы ко мне как к депутату пришли, а не к Пинус. Я уверен, что половину из этих предпринимателей, знаю — любой мог позвонить и спросить. То, что с земельным участком произошло, — просто где-то недосмотр с точки зрения оценки предприятий, которые там находились, — считает Александр Фельдбуш.

Цены на квартиры, как в центре

Оба участка Гасана Гусейнова сейчас продаются на N1.RU одним лотом — за 91 сотку просят 125 миллионов рублей (при кадастровой цене около 10,6 миллиона). В объявлении описывается, что это эксклюзивный земельный участок в 200 метрах от Технопарка.

По мнению директора девелоперской компании «Система» Валентина Тиунова, квартиры в этом квартале можно продавать по 90–110 тысяч за квадрат, а апартаменты — по 80–85 тысяч, но их сбыт будет сложнее, потому что молодым семьям нужна прописка и программы льготной ипотеки. По таким ценам сейчас в Новосибирске продают жильё в центре города.

— Цена земли при общественно-деловой застройке выше как минимум в 2 раза, так как она становится значительно привлекательней. Рыночная стоимость сотки в этом районе — 1,5–3 миллиона рублей. Тот, кто первым построит там пару-тройку качественных проектов, заберёт всю маржинальность с рынка. Если построят кампус НГУ, это сильно ухудшит там как рынок аренды, так и снизит стоимость жилья, — полагает Валентин Тиунов.

Что заявил мэр и что будет дальше

21 апреля мэр Новосибирска Анатолий Локоть заявил, что перезонирования территории рядом с Технопарком не будет, потому что это нарушает права большей части его резидентов.

Как будут дальше утверждать обновленный генплан, объяснили в пресс-центре мэрии: пока проект решения еще готовится. В нём будут учитывать заключение о результатах публичных слушаний от 16 марта. Утверждает или изменяет генплан Совет депутатов Новосибирска.

По словам Натальи Пинус, у истории пока нет окончания:

— Мы написали письма министрам, чтобы рекомендовали изменить зонирование, когда будут согласовывать проект. До 11 мая они должны дать свои согласования на проект генплана, — рассказала Наталья Пинус.

Предпринимателя Владимира Ульяницкого тоже беспокоит, что заявление мэра не ставит точку в этой истории:

— Мэр не принимает решений по изменению проекта генплана, и я не знаю, на основании чего он сделал такое заявление. Мы, конечно, рады, что мэр отнесся с пониманием, но юридически мы остались в подвешенном состоянии. Уже после заявления мэра нам пришли письма от Столбова (начальник Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска. — Прим.ред.), где он никак не ссылается на заявление мэра и не говорит о том, что перезонирование отменяется. Пока юридического спокойствия у нас нет, потому что до сих пор проект генплана ходит по министерствам и мы, к сожалению, не знаем, даже если министры выскажут рекомендации не перезонировать, в каком виде изменения будут внесены, — поделился Владимир Ульяницкий.

Земля и квартиры в Академгородке высоко ценятся за лес, близость к морю и социальную однородность — здесь живёт научная интеллигенция. 16 марта в Академгородке продали неказистое здание рядом с Институтом гидродинамики за рекордный 101 миллион — за него бились 13 компаний. Кто его купил и зачем, можно прочитать тут.