«Приходится выкручиваться»: россияне перестраивают однокомнатные квартиры в мини-двушки с гостиной без окна — как их узаконить

В России однокомнатные квартиры перестраивают в двухкомнатные: с двумя изолированными спальнями и кухней-гостиной без окна. Эксперты замечают, что массовый характер подобные инициативы пока не приобрели, но из-за роста цен на жилье ситуация может измениться. Поддержать тренд могут молодые семьи, которые порой не в состоянии купить полноценную двухкомнатную квартиру, тогда на минимальной площади им приходится делать максимальное количество комнат. НГС выяснил, как можно превратить «однушку» в «двушку», встречаются ли такие варианты в Новосибирске и разрешат ли узаконить перепланировку.

В социальных сетях всё чаще появляются советы о том, как перестроить однокомнатную квартиру площадью от 36 до 58 квадратных метров в двухкомнатную. Изначально в таких «однушках» заложены спальня и кухня-гостиная, в каждой комнате — по одному окну. Дизайнеры предлагают перестроить помещение: разместить в нём две изолированные спальни, а кухню-гостиную оставить без окна. Так у родителей и ребенка появятся свои комнаты.

Пример подобной перепланировки НГС опубликовал в телеграм-канале, спросив мнение новосибирцев.

Читатели разделились на два лагеря: одни считают, что такой вариант непригоден для жизни, другие уверены — с нынешними ценами на квартиры молодые семьи не могут позволить себе купить полноценную «двушку».

«Из двух комнат получилось много клетушек. На эскизе места больше стало. В реальности, стоя в середине, развел руками — и стена», — считает один из читателей.

«Люди из-за огромных цен идут на такие решения. Молодую семью не волнуют нормы: главное, чтобы у каждого было спальное место, остальное — вторично. Это вполне может быть рабочим вариантом для молодой пары. Поживут, накопят на первоначальный взнос, позже купят квартиру в ипотеку», — рассуждает другой.

«При нынешних заоблачных ценах на жилье (особенно на новостройки) и при неподъемной ипотеке людям приходится приспосабливаться и выкручиваться, ограничиваясь небольшой площадью», — поддерживает третий комментатор.

В социальных сетях подобные варианты перепланировок встречаются в Краснодаре и Сочи, эксперты связывают появление таких квартир на рынке с высокой ценой квадратного метра в курортных городах. По данным «Городского риелторского центра», в 2025 году стоимость квадратного метра в новостройках Сочи достигла рекордного значения, превысив 450 тысяч рублей за квадратный метр. В Краснодаре, отмечают наши коллеги из 93.RU, средняя стоимость квадратного метра составляет около 200 тысяч рублей.

Посмотрите, как вживую выглядит переделанная однокомнатная квартира. Иногда, чтобы в кухню-гостиную попадало естественное освещение, между спальней и комнатой устанавливают стеклоблоки или окно под потолком, как в советское время между туалетом и кухней.

По словам экспертов, опрошенных НГС, перепланировка однокомнатной квартиры в формат «две спальни и кухня-гостиная» — не массовая история. На рынке Новосибирска такие решения встречаются редко: формат может подойти семьям с маленьким ребенком, но с ребенком постарше будет сложнее.

Из 36 квадратных метров сделать полноценную квартиру с двумя спальнями крайне сложно: кухня будет совсем крошечной, поместятся в ней только гарнитур и стол. В диапазоне от 45 квадратных метров и выше перепланировки встречаются и выглядят более комфортными для жизни.

Ольга Рюмина, руководитель дизайн-студии InteriorPRO, замечает: когда владелец квартиры выбирает вариант такой перепланировки, вопрос, комфортно или некомфортно жить с кухней-гостиной без окна, уже не стоит, в приоритете — раздельные комнаты.

«Своим заказчикам я бы не стала предлагать такой вариант, естественное освещение по СНиПам — обязательное условие, — объясняет Ольга Рюмина. — Если всё-таки надо согласовать такую перепланировку, то можно пойти на хитрость и охарактеризовать жилую комнату, как гардеробную».

Дизайнер вспоминает, что в ее практике была перепланировка трехкомнатной квартиры площадью около 70 квадратных метров в пятикомнатную. Несущая стена разделяла зону прихожей, санузла и кухни, за ней располагались гостиная и две спальни. По новому проекту в кухне обустроили кухню-гостиную, в оставшейся части квартиры: родительскую спальню, две спальни для старших сыновей и одну небольшую детскую без окна для младшей дочери.

«В маленькой комнате размещалось только спальное место. Это было временным решением, потому что старший сын в семье вскоре должен был переехать, а дочка — занять его комнату», — рассказывает Ольга Рюмина.

По словам риелтора Марии Третьяковой, мини-двушки появились в период, когда начали возводить малогабаритные квартиры и форматы «европланировок». Застройщики предлагали решения с большой кухней-гостиной и одной спальней, а некоторые собственники пошли дальше: стали делить пространство на две изолированные комнаты.

«Разница в цене между однокомнатной и полноценной двухкомнатной квартирой в новостройке может достигать нескольких миллионов рублей. Люди покупают то, на что хватает средств, а потом дотягивают планировку под свои потребности», — объясняет риелтор.

По словам эксперта, подобные варианты подойдут и для сдачи в аренду. Если это семья из двух человек, то в одной комнате можно обустроить спальню, во второй — кабинет для работы из дома.

Светлана Суксова, руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд», отмечает, что в новостройках Новосибирска квадратный метр стоит от 100 до 300 тысяч рублей в зависимости от класса жилья и удаленности от центра. Эксперт вспоминает, что в ее практике встречались двухкомнатные квартиры, которые перестраивали в трехкомнатные, и однокомнатные, переделанные в студии. Мини-двушки тоже есть, но тренд на них на новосибирском рынке не прослеживается.

«Насколько будет комфортно жить в квартире с кухней-гостиной без окна, зависит от человека. Есть люди, которые приходят домой переночевать, для них неважно окно в комнате, особенно, если цена на квартиру будет невысокая», — замечает Светлана Суксова.

По словам эксперта, сейчас покупатели обращают пристальное внимание на законность перепланировки. Еще 10 лет назад квартиры с неузаконенными перепланировками продавали по сниженной цене, теперь же клиенты зачастую отказываются от подобных сделок.

Алексей Терин, директор компании «Центр строительно-технической экспертизы и проектирования», замечает, что перестроить квартиру в полноценную двухкомнатную можно, но необходимо учитывать нормы СНиП.

Например, перенос мокрых зон возможен не везде: кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу, а над жилой комнатой не должна оказаться кухня вышерасположенной квартиры.

К тому же существуют минимальные требования по площадям помещений. Так, площадь комнаты в однокомнатной квартире не должна оказаться менее 14 квадратных метров, а площадь общей комнаты в двухкомнатной (и более) должна быть не менее 16 квадратных метров, спальни — 8 квадратных метров, площадь кухни-ниши — от 5 квадратных метров, зона кухни в столовой — от 6 квадратных метров. Жилые комнаты обязаны иметь естественное освещение, в том числе гостиная, при этом кухня-ниша может быть без него.

«Есть множество нюансов. Официально гостиная без окна быть не может, в документах ее могут указать, как холл или коридор, но не жилую комнату. Владельцы указывают холл площадью 20 квадратных метров и делают кухню-нишу, — рассказывает Алексей Терин. — Главное — соблюсти условие по площади жилых комнат».

По словам эксперта, сейчас многие пытаются переделать квартиры так, чтобы на минимальной площади разместить максимальное количество жилых комнат и кухню-нишу. Кухня-ниша может быть без окна по правилам, поэтому владельцы квартир сооружают перегородки из стеклоблоков или устанавливают раздвижные стеклянные перегородки между спальней, чтобы в кухонную зону попадал естественный свет.

*Деятельность Meta Platforms, Inc. по реализации продуктов — социальных сетей Facebook и Instagram — признана экстремистской и запрещена на территории России.

Непросто сегодня приходится и застройщикам как многоэтажных, так и малоэтажных домов, они заявляют, что сталкиваются с трудностями. Например, на итоговом собрании департамента строительства девелоперы объяснили, что в нынешней экономической ситуации условия по КРТ стали непосильной ношей. Строители предложили изменить договоры, сдвинув сроки реализации.