«Медленно выходим из затяжной депрессии». Как менялась ключевая ставка и когда вернется доступная ипотека

Под конец года Центробанк снова снизил ключевую ставку, но совсем немного — как делал всю вторую половину 2025 года. В этом материале вспоминаем, как менялся этот показатель, а также приводим мнение эксперта, как это сказалось на сфере недвижимости, стали ли больше брать базовую ипотеку и когда рынок по-настоящему оживет. На вопросы E1.RU ответил директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

Как всегда, ЦБ ожидаемо осторожен. Ключевая ставка 16% годовых для рынка недвижимости — это все-таки слишком высоко. Но, как говорится, курочка по зернышку клюет: в целом мы движемся в нужном позитивном направлении, и это радует. Можно сказать, что мы медленно выходим из затяжной депрессии.

Я сейчас говорю прежде всего о рынке вторичной недвижимости. Новостройки держатся за счет льготных ипотечных программ, и там особая ситуация.

Самым тяжелым этапом стали несколько месяцев, когда ставка держалась на уровне 21%, вплоть до июня 2025 года. Это было просто изнурительно. Тем не менее рынок даже тогда не впал в полную кому, хотя предпосылки были. Тогда он поддержал рост объема налички в обороте: выплаты участникам СВО, различные сертификаты и субсидии.

Потом Центробанк двигался очень мелкими шагами: снижали ключевую ставку то на полпункта, то на пункт, то вообще не снижали. Рынок на такие микрошаги реагирует, конечно, слабо. Люди больше наблюдали и ждали, что будет дальше.

Существенным психологическим импульсом стало решение Центробанка в августе, когда ставка снизилась сразу на два пункта, с 20 до 18%. После этого покупатели заметно оживились: начали присматриваться к объектам, мониторить цены, записываться на консультации.

Осенью ситуация стала еще чуть лучше. Общий вектор политики ЦБ стал очевиден, и участники рынка начали вести себя активнее. До полноценной здоровой ситуации нам пока еще далеко — именно на вторичке, где накопился значительный отложенный спрос. Но сделок стало ощутимо больше.

По-прежнему много сделок в формате обмена, когда человек продает одно жилье с тем, чтобы купить другое. Но если раньше это в основном были схемы «старая квартира плюс льготная ипотека на новостройку», то сейчас всё больше обменов на вторичке. Люди продают одну квартиру и покупают другую, свежую вторичку — или более просторную, или в более удобном районе.

Да, иногда для этого приходится брать ипотеку по базовой ставке 18–19% на 1–2 миллиона рублей, но покупатели на это идут. Кто-то рассчитывает рефинансироваться в следующем году или опасается роста цен при дальнейшем снижении ставки.

Конечно, если ставка будет снижаться, то будет расти спрос, а вслед за ним и цены. Но вряд ли это будет лавинообразно: ЦБ действует предельно аккуратно и явно учитывает риски, которые несет резкое падение ставки. Скорее всего, ставка будет снижаться постепенно на протяжении всего 2026 года. Но если она будет снижаться уверенно, хотя бы на один пункт на каждом заседании Центробанка, — этого уже будет достаточно, чтобы рынок вторичной недвижимости ожил по-настоящему уже в следующем году.