«Зловещая Долина». Пенсионеры едва не обрушили вторичный рынок жилья в России — всё закрутилось после громкой отмены сделки

По России катится волна отмен сделок с квартирами на вторичном рынке: в суды летят иски с требованием вернуть жильё, проданное якобы под давлением мошенников. Добросовестные покупатели в таких ситуациях остаются и без жилья, и без вложенных в него денег, часто взятых в банках. Покупать квартиры на вторичном рынке всё чаще опасаются, и эксперты уже замечают обвал. А винят во всём… певицу Ларису Долину — ей отменяют концерты, отказываются доставлять еду в её дом и массово хейтят в интернете. Что вообще происходит, как появился «долинг» и как его избежать — разбиралась корреспондент НГС.

Жительница Новосибирска Мария приобрела квартиру в январе, а в октябре, за несколько дней до дня рождения, получила повестку в суд. Продавец заявил, что продал ей квартиру под давлением мошенников, а теперь намерен её вернуть.

«Якобы он находился в состоянии заблуждения. И вот одна мысль: какого вообще фига я здесь делаю? — поделилась женщина впечатлениями от первого заседания суда. — Я оплатила за квартиру в полном объёме, ты их перевёл восвояси — причём здесь я? И да: сейчас не время покупать дачи, машины и вторичку».

Похожая история приключилась с другой жительницей Новосибирска Марией Юрьевной.
Она купила дачу, чтобы к ней приезжал гостить маленький внук — ему очень хотелось жить в частном доме. Нашла на сайте объявлений участок с небольшим домом немногим дороже миллиона рублей, чтобы подстраховаться, оформила ипотеку на 20 лет — решила, что уж банк-то точно всё проверит. Не помогло — вскоре после покупки женщина получила повестку в суд.

В исковом заявлении (есть в распоряжении редакции НГС) продавец дачи, София Ю., подробно рассказала, как стала жертвой мошенников. Сначала ей позвонили с незнакомого номера и выманили код из смс. Дальше были звонки из «Роскомнадзора» и от «прокурора» с предупреждением: «Вы сказали код мошенникам, и теперь они пытаются украсть ваши деньги. Чтобы их спасти, переведите все накопления на безопасный счет». Испуганная пенсионерка тут же выполнила все указания, но преступники уговорили её продать дачу — мол «пока это не сделали за вас».

«Говорят же по телевизору и в новостях пишут: не отвечайте на звонки от незнакомцев. Вот вам и результат», — посетовала Мария Юрьевна в разговоре с корреспондентом НГС.

Пока София составляла иск, она, ничего не подозревая, построила на участке баню, сделала парковку, провела электричество, потратив еще около 500 тысяч рублей. Но суд встал на сторону истицы, и Мария Юрьевна не только потеряла дачу, оставшись с ипотекой на 20 лет, но и обязана возместить Софии Ю. все юридические расходы.

«Вот есть у неё совесть или нет? Она же получила эти деньги, а что дальше с ними делать — хоть в подушку зарыть, хоть выбросить — это уже её дело. Почему мы должны за её решения отдуваться? Что я внуку скажу?» — посетовала Мария Юрьевна.

Число таких историй в последние месяцы множится, хотя итоги у них могут быть разными. Один из новосибирских риелторов рассказал корреспонденту НГС, что его агентство недвижимости как-то сопровождало сделку дамы за 60, которая продавала свою квартиру со всей обстановкой. Все процедуры были соблюдены: пройдены экспертизы, подписаны все договоры. Но после получения денег на счет продавец вдруг заявила, что её обманули, и она никуда переезжать не собирается. Оказалось, что её обвели вокруг пальца лже-сотрудники ФСБ — снова «ловили террористов».

Но банки и риелторы, наученные теперь горьким опытом, стараются обезопасить всех участников сделки. Деньги, которые перевел покупатель продавцу, заморозили на счете, поэтому в руки мошенников они не попали. Пенсионерку попросили освободить помещение — оно принадлежит другому человеку. После длительного противостояния она купила новое жильё и съехала, предварительно прихватив с собой мебель и даже срезав батареи.

Во всех трёх случаях пострадавшим является не только покупатель, но и продавец. Его обманули, убедили продать собственное жилье и перевести деньги. Но в обществе так больше не считают — всё из-за дела Ларисы Долиной.

Летом 2024-го года народная артистка России Лариса Долина продала квартиру за 105 миллионов рублей, а потом заявила, что стала жертвой мошенников. Она рассказывала, что была убеждена, будто участвует в секретной операции ФСБ: переводила деньги, передавала наличные и никому ничего не рассказывала. А когда опомнилась, обратилась в суд с требованием вернуть ей потерянное жильё в элитных столичных Хамовниках.

Суд встал на сторону артистки, и квартиру ей вернули — решение устояло во всех инстанциях. Не дожидаясь решения Верховного суда, россияне принялись продавать свои квартиры и обращаться в суд, жалуясь на эфемерных злоумышленников и требуя вернуть жильё. Волна таких дел уже получила название «Бабушкина схема» или «Эффект Долиной», а действия по возврату квартиры назвали «долингом».

«Такая схема используется очень давно. Как правило, сделки оспариваются по ст. 177, 178, 179 ГК РФ. То есть по основаниям обмана, введения в заблуждение, либо нахождения на момент совершения сделки в таком психическом состоянии, которое не позволяло им понимать совершаемые действия», — рассказал журналисту НГС юрист Юрий Александров.

«Квартирные истории» действительно были и раньше, разве что вернуть жильё, проданное под давлением, оказалось не так просто. Подобное произошло, например, с новосибирской пенсионеркой Галиной Сенюшкиной летом прошлого года.

Сначала женщину убедили перевести все деньги на «безопасный счёт», а следом прислали поддельный документ, по которому её квартира якобы оказалась в залоге. Спасти имущество могла только мнимая сделка, которая оказалась настоящей. Вскоре объявился и покупатель, который потребовал выселения пенсионерки из её квартиры.

Позже те же риелторы участвовали в сопровождении ещё одной сомнительной сделки по продаже единственного жилья новосибирской пенсионерки — ей пришлось переехать в комнату в коммуналке.

В сентябре пожилая чета новосибирцев под давлением мошенников отдали им все свои сбережения, включая собранные на лечение от рака средства, и сумму от продажи квартиры — общий ущерб составил почти 10 миллионов. Родственники пенсионеров надеются, что вернуть квартиру им всё же удастся — суд наложил запрет на её перепродажу.

Еще один новосибирский пенсионер едва не лишился жилья, но в ситуацию вмешались его родственники, предотвратив сделку в последний момент. Тем не менее мужчина потерял более 5 миллионов рублей.

Под влияние злоумышленников всегда попадают старики. Чаще всего они одиноки и доверчивы, поэтому с охотой помогают лже-следователям из-за страха или чувства ответственности.

«Для покупателя это катастрофа. Если суд признает сделку недействительной, квартира возвращается пострадавшему. Покупатель, являясь добросовестным приобретателем, остается без жилья и без денег, так как взыскать их с пенсионера, передавшего все мошенникам, невозможно», — подчеркнул новосибирский юрист Дмитрий Кащаев.

«Мошенники постоянно улучшают свои методички. В ходе последних тенденций цена может быть вполне рыночной или даже несколько выше рынка. Но какой бы покупка ни была выгодной, нельзя, чтобы эмоции или желание получить выгоду преобладало над разумным мышлением. Для этого обязательно необходим профессиональный сторонний эксперт, который не воспринимает сделку на уровне эмоций», — рекомендовал Дмитрий Кащаев.

Юрист назвал самые важные «красные флаги» в сделке: например, если продавец в возрасте, постоянно на телефоне и заметно нервничает. А также определил основные правила, которым нужно следовать, чтобы защитить себя от оспаривания сделки — если продавец отказывается от любого пункта, от сделки лучше отказаться.

Поиск родственников — это самое главное. Если продавец ссылается на то, что родственники недоступны, заняты или не могут приехать — отказывайтесь от сделки.

Договор и заявления о неучастии в спецоперациях. В договор купли-продажи и в отдельное нотариальное заявление от собственника и его ближайших родственников обязательно включайте пункт о том, что они не принимают участия в каких-либо секретных операциях, не сотрудничают со «спецслужбами и правоохранительными органами» и не действуют под влиянием обмана или принуждения. Нотариус обязан это разъяснить.

Освидетельствование и психолог-эксперт. Проводите освидетельствование у психиатра в государственном диспансере (ГНКПБ № 3 в Новосибирске) строго в день сделки. Сразу после этого пригласите психолога-эксперта для оценки внушаемости с заключением. Оба заключения должны быть получены до подписания.

Видеозапись сделки. Ведите видеозапись всего процесса сделки, с обязательным уведомлением всех участников о записи, а также озвучиванием ФИО участников, даты и времени видеозаписи. Это повышает шансы на признание видеозаписи допустимым доказательством в суде.

Контроль регистрации. Требуйте, чтобы продавец предоставил подтверждение, куда он выписывается. Снятие с регистрационного учета «в никуда» усложняет положение покупателя в случае оспаривания сделки, так как демонстрирует отсутствие реальных планов.

Безопасные расчеты. Только безналичный расчет (аккредитив) после перехода права собственности. Исключите передачу наличных, чтобы мошенники не смогли получить их сразу.

Риелтор компании «Этажи» Наталья Чупина согласилась с юристом. Все процедуры компания обязательно соблюдает — тоже из-за мошенников. Но и к покупателям есть требования: им нужно предоставить справку о доходах и справку о вменяемости из ПНД. Передавать средства наличкой, даже маленькую сумму, или переводить напрямую продавцу строго запрещено — до подписания договора все деньги замораживаются на счету в банке.

Наталья Чупина также признала, что из-за паники спрос на вторичную недвижимость в Новосибирске упал — люди просто боятся, что купленную квартиру придётся отдавать обратно.

Если вы думаете, что Лариса Долина, отсудившая свою квартиру, осталась от ситуации в выигрыше, вы ошибаетесь. После громкого судебного процесса многие посчитали, что именно она создала прецедент, и теперь тысячи добросовестных покупателей остаются без денег и жилья. Артистку буквально отменяют: сдают билеты на её концерты, отказывают ей в выступлениях и создают кучу мемов. Ресторан «Пушкинъ» удалил анонс с её новогодним выступлением из своих соцсетей, а товарищи по цеху обвиняют певицу в том, что теперь «ни одна звезда» не может продать квартиру.

После отказа ресторана Burger King доставлять еду в дом, где она живет, и соцсети буквально взорвались.

Пользователи интернета уже окрестили действия по признанию сделки фиктивной «долингом» в честь певицы. Они снимают шуточные короткие видео под трек «Погода в доме», где просят вернуть деньги, потраченные на новые туфли или отпуск якобы под влиянием мошенников. В комментариях ей спамят тысячами гневных возгласов: «Верни квартиру!», «Верни деньги» и «Не порть будущий некролог».

Подливают масла в огонь и телеграм-каналы, опубликовавшие райдер певицы: по данным Baza, за новогодние корпоративы артистка заработает примерно 112 миллионов рублей — почти стоимость своей квартиры.

Но стоит понимать, что виной всему совершенно не Лариса Долина. Проблема носит системный характер, и решать её нужно на уровне государства.

«Я считаю, необходимо закрепить норму, по которой право собственности не возвращается продавцу до тех пор, пока он полностью не вернет деньги покупателю. Все механизмы уже прописаны в законодательстве, ждем только устоявшуюся практику», — пояснил юрист Дмитрий Кащаев.

Также эксперт предложил ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок для всех пенсионеров и усилить контроль банков за операциями.

Властям даже предлагали запретить пенсионерам сделки с недвижимостью, но в Госдуме подобное предложение отвергли. У Росреестра тоже есть решение — его подробно разбирали наши коллеги из MSK1.RU.

* Деятельность Meta Platforms, Inc. по реализации продуктов — социальных сетей Facebook и Instagram — признана экстремистской и запрещена на территории России.