«Покупатели не дураки»: в Новосибирской области ввели дешевую ипотеку на готовое жилье — почему программа не сработала

Отмена массовых льготных программ ипотеки ощутимо ударила по рынку, но у россиян еще осталась возможность купить жилье по низкой ставке: на вторичном рынке малых городов. В Новосибирской области программа действует в одиннадцати городах уже третий месяц: семьям с детьми до шести лет предложили дешевую ипотеку на жилье в старом фонде там, где почти не строят новые дома. Как эта программа изменила рынок в регионе — в материале НГС.

В России уже два месяца действует расширенная семейная ипотека: с 1 апреля федеральное министерство финансов распространило действие льготной программы на вторичное жилье. Семейная ипотека стала доступна в 901 городе страны, за исключением Подмосковья и Ленобласти. Купить жилье не от застройщика по ставке в 6% могут семьи с одним ребенком и более в возрасте до 6 лет включительно в небольших городах.

Среди условий указано, что в городе не должно строиться более двух новых многоквартирных домов — их количество считают на основании проектных деклараций в ЕИСЖС без учета долгостроев.

«Это важное решение, которое направлено на улучшение жилищных условий семей, проживающих в населенных пунктах, где практически не строится новое жилье. Таким образом мы продолжаем совершенствовать семейную ипотеку, делая эту меру поддержки адресной», — отмечал заместитель министра финансов РФ Иван Чебесков.

Под льготную программу попала и Новосибирская область: в перечень территорий, где можно купить квартиру по сниженной ставке, входят Барабинск, Болотное, Искитим, Карасук, Каргат, Куйбышев, Купино, Татарск, Тогучин, Черепаново и Чулым.

Купить жилье можно не во всех домах, а только в тех, которые не признаны аварийными и были построены не более 20 лет назад. Квартиру нельзя приобретать у взаимозависимых лиц: у супругов, родителей, детей, братьев и сестер. Воспользоваться подобной ипотекой можно только один раз.

НГС изучил сотни вариантов квартир, которые подходят под условия в 11 населенных пунктах области. Во всех объявлениях есть соответствующая пометка о возможности льготной ипотеки, пишут о ней и сами продавцы в объявлениях.

Наибольшее количество подходящих объявлений представлено в Искитиме. Сейчас, по данным сайта «Домклик», в городе продают 267 квартиры на вторичном рынке, цены варьируются от 880 тысяч рублей за однокомнатную площадью 31,1 кв. м до 9 миллионов рублей за двухуровневую на 94,3 квадрата.

Например, за 1,5 миллиона рублей по семейной ипотеке можно купить студию площадью 25 кв. м на первом этаже трехэтажного дома, построенного в 2012 году. За 1,8 миллиона рублей — студию площадью 21,3 кв. м на втором этаже трехэтажного дома, построенного в 2015 году.

Жилье побольше тоже есть в продаже: среди вариантов нашлась двухкомнатная квартира площадью 55,1 кв. м за 3,4 миллиона рублей в доме, который сдали три года назад. А также трехкомнатная квартира площадью 70 кв. м за 7,9 миллиона рублей в доме 2015 года постройки. За еще одну трехкомнатную квартиру, подходящую под льготную ипотеку, кто-то уже внес аванс.

В других городах, вошедших в перечень, вариантов на порядок меньше. В Барабинске условиям программы соответствуют всего две квартиры из возможных 31: однокомнатная за 3,5 миллиона рублей в доме 2015 года постройки и однокомнатная за 3,8 миллиона рублей в доме, построенном 16 лет назад. На продажу в Куйбышеве сейчас выставлена 51 квартира, из них всего семь попадают в программу: они стоят от 2,1 до 5 миллионов рублей. Дома в основном построены в 2010-е годы.

В Татарске из 15 квартир на продаже для семейной ипотеки на вторичное жилье подходят лишь две: трехкомнатная и однокомнатная квартиры в соседних трехэтажных домах, построенных в 2013 году. За жилье площадью 71,2 кв. м продавец просит 6 миллионов рублей, а за квартиру площадью 34,1 кв. м — 3 миллиона рублей.

38 квартир продают в Тогучине, семь из них подходят для семейной ипотеки на вторичное жилье. Цена на квартиры варьируется от 2,2 миллиона рублей до 6,1 миллиона рублей. Самый доступный вариант — студия площадью 27,9 кв. м в доме 2010 года постройки, самый дорогой — трехкомнатная квартира площадью 73,1 кв. м в доме 2013 года постройки.

В городе Черепаново 23 объявления, и всего два из них подходят под новую программу. Однокомнатную квартиру площадью 32,2 кв. м в доме 2018 года постройки продают за 2,1 миллиона рублей, за такую же по площади квартиру, но в доме, построенном в 2013 году, просят 2,9 миллиона рублей. За последнюю уже внесли аванс.

Есть подходящие варианты и в Чулыме, но из 10 объявлений с использованием семейной ипотеки на вторичное жилье можно купить только две квартиры: двухкомнатную площадью 43,8 кв. м в доме 2019 года постройки за 2,4 миллиона рублей или за 4,5 миллиона рублей — трехкомнатную площадью 76,4 кв. м в доме, возведенном в 2012 году.

При этом в Болотном, Купине, Карасуке, Каргате подходящих вариантов на сайтах объявлений нет. Квартиры там в основном продают в хрущевках и аварийных домах.

В конце апреля руководитель направления по работе с рынком первичного жилья «Домклик» Елена Балахонова отмечала, что ажиотаж на покупку квартиры по новой программе был в самом начале — тогда в агентство поступило большое количество заявок.

«Потом все сгладилось, поскольку все, кто ждал, подали заявку в первые дни. Если мы будем смотреть уже на выданные кредиты, программа от всей „Семейной ипотеки“ занимает не более 5%», — сказала тогда Елена Балахонова.

По словам эксперта, по спросу в основном лидировали Приволжский и Уральский федеральные округа.

Как объяснила НГС Лариса Литвинова из искитимского агентства «Профессионал Недвижимости», с начала действия программы спрос на такое жилье действительно вырос, а вторичный рынок в городе ожил: количество заявок по семейной ипотеке на вторичное жилье увеличилось.

«Квартиры подразобрали быстро: что могли купить, то купили, осталось проблемное жилье с уже оформленной ипотекой, — рассказала Лариса Литвинова. — Программа сама по себе неплохая, но продавцы задрали цену. С одной стороны, хорошо, что можно купить жилье на вторичном рынке, но с другой стороны, люди-то страдают от высокой стоимости».

Директор агентства «Империя Недвижимости» Юлия Александрова считает, что сильно ситуация на рынке вторичного жилья в Искитиме не изменилась. В первые две недели ажиотаж был, признала эксперт, но создан был во многом самими риелторами, которые подчеркивали, что пока есть программа — надо брать.

«Некоторые продавцы сразу же задрали цены на 20–30%, но покупатели же не дураки, брать не стали. Покупают только то, что продают по реальной стоимости», — добавила Юлия Александрова.

Большой активности она на рынке не заметила, потому что так или иначе при покупке жилья необходим первоначальный взнос. Так что введение семейной ипотеки на вторичное жилье фактически не изменило ситуацию на рынке Искитима.

«Сказать, что программа нас спасет — нет. Что все кинулись и скупили жилье — тоже нет. В целом она идет ровно», — рассуждает Юлия Александрова.

По ее наблюдениям, по новой программе в основном покупают жилье эконом-класса и чаще выбирают студии и однокомнатные квартиры. Это связано с тем, что в Искитиме застройщики в последние годы в основном строили дома, где мало двухкомнатных квартир, а трехкомнатные и вовсе в дефиците. Например, в девятиэтажном доме на этаже пять квартир, четыре из них — студии или однокомнатные, одна — двухкомнатная.

В менее крупных городах области ситуация сложилась хуже. Руководитель агентства недвижимости «Агент 54» Владимир Шмаенков рассказал, что, например, в Куйбышеве всего порядка пяти домов, которые соответствуют условиям программы, все — эконом-класса. За два месяца по семейной ипотеке на вторичном рынке прошла всего одна сделка. При этом цены на квартиры можно сравнить с новосибирскими из-за дефицита вариантов.

О том, что сделок по программе нет, рассказали НГС и в тогучинском агентстве «Инь-Ян Нсо»: купить по программе в городе фактически нечего.

Эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Павел Браун отметил, что и в Черепанове спрос на программу небольшой из-за отсутствия в продаже квартир в подходящих под ее условия домах. Сделок в городе, сказал эксперт, еще не было.

«Большинство покупателей в области все же рассматривают варианты покупки домов и участков. Квартиры слабо пользуются спросом, да и подобных объектов мало», — объяснил Павел Браун.

Эксперты, опрошенные НГС, в целом отметили, что программа неплоха, но работает она лишь в более крупных города области: например, в Искитиме. В городах поменьше покупку квартир рассматривают реже, а подходящих вариантов почти нет.

Рынок недвижимости сейчас переживает не лучшие времена: количество нераспроданных квартир в новосибирских жилых комплексах побило рекордный максимум 2016 года. После отмены массовой льготной ипотеки и сворачивания лимитов по другим кредитным программам покупателей все меньше, а застройщики сталкиваются с рядом проблем.