«Покупатели разворачиваются и уезжают»: что мешает улице Кирова стать вторым центром города — здесь все больше новостроек

Район улицы Кирова вокруг метро «Октябрьская» уже давно называют высотным центром Новосибирска. Но дальше, в сторону улицы Выборной все еще сохранился частный сектор и хаотично застроенная промзона, состоящая из складов, магазинов и объектов по обслуживанию автомобилей. Недавно застройщики начали осваивать нетронутые участки на второй линии магистрали, а в мае мэрия согласовала строительство по комплексному развитию территории в квартале промзоны. НГС пообщался с экспертами о развитии участков вблизи магистрали и узнал, кто еще готовит стройку.

В середине мая мэрия Новосибирска согласовала холдингу «Н-Девелопмент» две территории по КРТ: в Октябрьском районе в промзоне в границах улиц Нижегородская и Кирова и в Калининском районе в границах улиц Оптическая и 1-й Рекордный переулок. Общая площадь, которую будет осваивать застройщик, доходит до 45,7 тысячи кв. м.

На улице Кирова компании «КТТС», которая входит в холдинг, принадлежит участок в 13,7 тысячи кв. м и пять зданий промышленного назначения. Застройщик должен будет снести существующие постройки и возвести на их месте многоэтажные дома высотой до 30 этажей с общей площадью квартир не более 34,2 тысячи кв. м, объекты коммерческого назначения и стоянки. Застроить территорию планируют до конца июня 2031 года.

При этом всю социальную нагрузку, которая входит в рамки КРТ, застройщик будет исполнять на территории Калининского района. В зачет строительства комплекса на улице Кирова и в Калининском районе компания образует в последнем участок для размещения детского сада, спроектирует и построит корпус для школы № 103 на 300 мест на улице Фадеева и разработает моделирование потоков в Калининском районе. На улице Кирова холдинг «Н-Девелопмент» никакой нагрузки не понесет — только построит жилье.

В компании объяснили НГС, что проектирование жилого комплекса еще находится на ранней стадии.

Холдинг «Н-Девелопмент» на рынке более известен как группа Smart People. Появилась она в Новосибирске сравнительно недавно и пока построила только три дома: Smart Park на улице Воинская, 69 и жилой комплекс Smart Avenue на Кирова, 274 и 276. Новый комплекс должен появиться как раз вблизи последних двух зданий.

В соседнем квартале на улице Дунайская еще в 2021 году группа F1 построила 21-этажный жилой дом. Ее дочерняя компания СЗ «Мой Выбор» с февраля этого года владеет участком промзоны чуть ближе к улице Автогенной.

Директор компании Марина Диброва объяснила НГС, что в границах улиц Кирова, Автогенная и Дунайская планируется строительство жилого дома. Согласно концепции, высотность здания составит 21–25 этажей. Проект сейчас находится в стадии разработки, окончательные параметры могут быть скорректированы.

«В проекте мы планируем учесть современные тенденции городского развития, уделяя особое внимание созданию качественной городской среды. Полная концепция проекта и визуализации будут представлены публично в конце 2025 года, после их окончательного утверждения», — рассказала директор компании «Мой Выбор» Марина Диброва.

Сроки начала строительства также будут определены после проектирования и получения всех необходимых разрешений. Сейчас компания обсуждает с городом условия развития территории, включая вопросы инфраструктуры и благоустройства.

С противоположной стороны улицы Кирова в квартале, ограниченном улицами Никитина, Московская и Грибоедова, еще в конце 2024 года участок площадью 7,5 тысячи кв. м выкупила компания «Сибстар». Сейчас застройщик уже расселил частный сектор — вероятно, в ближайшее время на территории появится новый жилой комплекс.

Ближайший участок от метро, который сейчас осваивают застройщики, — квартал в границах улиц Добролюбова, Ленинградская, Никитина и Кирова. Там возводят сразу два жилых комплекса на месте частных домов: Willart (от группы «Юнити»), состоящий из двух башен, и одиночный дом For Stars (от СЗ «Редфилд»). Возле последнего пару лет назад построили многоэтажку Leningrad.

Самый дальний от метро квартал, который попал под застройку, — в границах улиц Лобова, Ленинградская и Воскова. Там группа «Юнити» уже построила две башни жилого комплекса Balance и сегодня возводит третий дом.

Непонятна пока судьба частного сектора, который занимает обе стороны улицы Кирова. Развитие участка площадью 21,6 гектара, ограниченного улицами Грибоедова, Кирова, Автогенной, Коммунстроевской и III Интернационала, обсуждали еще три года назад. Тогда власти планировали отдать землю под КРТ и даже объявили о начале торгов.

По договору, застройщику необходимо расселить и снести около 350 домов, освободив, в том числе, участки, предназначенные для строительства школы, детского сада и других социальных объектов. До 2028 года необходимо было построить и передать городу помещения детского сада вместе с землей для обслуживания, подготовить и передать городу проекты школы и второго детского сада, а также до 2035 года подготовить и передать городу участок для поликлиники.

Торги так и не провели. Начальник департамента строительства Евгений Улитко объяснил, что вопрос развития территории прорабатывали, но пока реализацию новых проектов отложили.

«Ключевым приоритетом является аварийный фонд: есть локации, где такого жилья больше. Здесь был аварийный дом, мы решили этот вопрос за счет бюджета, — объяснил Евгений Улитко. — Территория находится в разработке, приступим к ней не раньше 2026 года».

Эксперты, опрошенные НГС, отметили, что сейчас застройщики берутся за новые проекты с осторожностью, и по возможности как можно дольше оттягивают начало строительства. Продажи в строящихся домах даже на первой линии улицы Кирова, сказал специалист в сфере недвижимости Роман Петренко, идут плохо, и пока непонятно, как скоро появятся новые проекты на магистрали.

«У меня сейчас на продаже есть квартира в доме в глубине улицы Кирова — тяжело со звонками и просмотрами. Застройщикам, которые зайдут на территорию, будет трудно из-за того, что слабо развита инфраструктура», — считает Роман Петренко.

При этом в продажи в строящемся комплексе Willart изначально никто не верил, но продается жилье неплохо, добавил он. Застройщику помогла интересная концепция, в том числе, сквер. И если изначально лакомой была локация только вокруг станции метро «Октябрьская», то сейчас интерес покупателей протянулся до улицы Никитина. Комплексы дальше, в сторону улицы Автогенная, по словам Романа Петренко, пользуются уже меньшим спросом — в том числе, из-за слабо развитой транспортной инфраструктуры.

«До улицы Никитина продается более-менее. Дальше вглубь идет частный сектор, промзона — удручающая картина. Покупатели сразу разворачиваются и уезжают, — рассказал риелтор. — Развивать территорию на падающем рынке застройщики вряд ли будут».

Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева отметила, что процесс застройки улицы Кирова уже идет. Застройщики обратили внимание на локацию возле станции метро «Октябрьская» из-за близости к центру города: в самом центре земли уже не было, а там оставалось (и остается) большое количество участков, которые можно было получить для редевелопмента. Похожим образом сейчас застраивается территория вокруг площади Калинина.

«До пересечения с улицей Никитина территория получилась центровая. То, что дальше, выглядит слабее: застройка хаотичная. Но есть много участков, которые так же могли бы подвергнуться редевелопменту в будущем, — считает Елена Ермолаева. — Уже есть маленькие кусочки красивые, но чтобы их было больше, необходимы средства».

Независимый аналитик в сфере недвижимости и автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев считает деловым центром участок улицы Кирова до Автогенной. Все, что дальше, можно назвать локацией, приближенной к метро: в случае необходимости до «Октябрьской» получится дойти минут за 20.

«Понятно, что территория будет развиваться в сторону улиц Выборная и Пролетарская. Огромные участки занимает частный сектор, который в будущем будет застраиваться, это одно из центровых мест», — пояснил Сергей Николаев.

При этом как улице Большевистской, так и улице Кирова необходим дублер, чтобы снизить транспортную нагрузку на магистраль. Аналитик отметил, что дублером должна стать дополнительная магистраль выше улицы Кирова.

Поможет развитию территорий вокруг магистрали и продление улицы Кирова до улицы Ключ-Камышенское плато — тогда за счет транспортной доступности может вырасти привлекательность жилых комплексов. При этом, если магистраль станет похожа на улицу Большевистскую, то дома на первой линии будут пользоваться меньшим спросом.

О продлении улицы Кирова до Ключ-Камышенского плато говорят уже несколько лет. На разработку проектной документации в этом году выделили более 30 миллионов рублей. Сейчас выполняются проектно-изыскательские работы по продлению улицы Кирова от улицы Выборной, и как только документация пройдет экспертизу, будут планировать строительно-монтажные работы. Это произойдет не раньше 2026 года.

Протяженность новой дороги составит около 3 км, запланировано не менее шести полос. В проекте также должны предусмотреть мост через реку Камышенка. Кроме того, планируется расширить всю улицу Кирова до пяти рядов: дополнительную полосу хотят отдать общественному транспорту.