«Залезли в карман дольщиков на 120 млрд»: аналитик — о переделе на строительном рынке

В 2019 году строителям запретили напрямую продавать квартиры дольщикам. Теперь они обязаны получать проектное финансирование на каждый дом, а деньги покупателей до окончания строительства хранятся в банках на эскроу-счетах. Пока в Новосибирске по новой схеме строится только 60 из 400 домов. Но это уже сильно повлияло на рынок недвижимости. О первых результатах передела рынка новостроек — в колонке независимого аналитика Сергея Николаева.

Переход на проектное финансирование и эскроу-счета кардинальным образом отразился на рынке новостроек. Раньше застройщики строили практически на бесплатные деньги — средства дольщиков попадали непосредственно на счета застройщиков. На пике в Новосибирске было продано, но не построено 1 миллион 960 тысяч квадратных метров жилья. Исходя из средней цены квадратного метра, застройщики залезли в карман дольщиков примерно на 120 миллиардов рублей. Новый закон практически исключает эту схему.

Сейчас деньги дольщиков будут попадать на эскроу-счета в банках и банки будут заниматься проектным финансированием, а оно не бывает бесплатным. И далеко не всем застройщикам дадут проектное финансирование. Мы понимаем, что многие псевдозастройщики собирали деньги и не планировали ничего строить. Провернуть такое станет сложно из-за банковских проверок.

Но поскольку строительство — процесс инерционный, передел рынка займёт 4–5 лет. Сейчас по эскроу-счетам строится 60 из 400 объектов. А существенная часть застройщиков — 65% — получили возможность достраивать объекты по классической схеме. Где-то будут задержки сроков сдачи домов, где-то застройщики получили разрешения по старой схеме, поэтому переход на банковское проектное финансирование затянется.

Лидеры рынка по объему ввода жилья за 2019 год (топ-застройщиков НГС публиковал тут) — информация интересная, но не полная. Для того чтобы представить картину целиком, нужно проанализировать ввод как минимум за 5–15 лет и посмотреть, насколько менялся рейтинг каждого из лидеров. Важна структура нового строительства за последние 2 года.

Лидеры определены по итогам 5 лет, а рост позиций в рейтинге рассчитан за 14 лет.

В таблице нет компаний, специализирующихся на малоэтажном строительстве. Из лидеров старой формации своё место удалось сохранить только компании «Дискус». В первой десятке — концерн «Сибирь», КПД «Газстрой» и «Энергомонтаж». Неплохо обстоят дела и у «Первого Строительного Фонда»: компания существенно увеличила темпы строительства и вводит объекты без нарушения сроков.

На 2–5-м местах оказались девелоперы с новым подходом к строительству. Классические строительные компании начала 90-х и 2000-х — это вертикально интегрированные компании со своим производством и генподрядом. Среди новых лидеров ни у «Сибакадемстроя», ни у «ВИРА-Строй», ни у «Стрижей» нет своих производственных мощностей. Для разных проектов они могут использовать разных подрядчиков. И эти компании клиентоориентированные — у них изначально управление процессом работы завязано на продукт, который нужен рынку. Если в домах, построенных в 2015 году, более 60 % составляли квартиры эконом-класса и такие, которые даже к такому низкому классу относить не хочется, то сегодня среди новых проектов все-таки больше 60% составляют объекты классов эконом-плюс, комфорт и выше.

Лидерами по росту в рейтинге за пять лет стали ГК СМСС, ГК «Расцветай», СЛК, «Союз-Инвест», «ВИРА-Строй», ГК «Стрижи».

Еще одним важным фактором развития является количество новых домов, которые реально строятся, а не просто получены разрешения на строительство. Здесь я опираюсь только на собственный ежеквартальный мониторинг. В последней колонке указана доля застройщиков в процентах от общего числа накопительно — это значит, что, например «Стрижи» и «ВИРА-Строй» вместе занимают 15,13% рынка, а «Стрижи», «ВИРА-Строй» и «Сибакадемстрой» — 21,4.

Мы видим, что наибольшее количество новых строящихся домов как раз у клиентоориентированных компаний — у них покупают квартиры, а рынок идет за продажами. На первую десятку застройщиков приходится почти 50% всего нового строительства — домов, которые реально строятся.

Стать автором рубрики «Мнения» может любой житель Новосибирска. У вас есть своя точка зрения на события, которые происходят в городе? Вы хотите поделиться интересной историей о жизни? Рассказать о собственном опыте? Вы можете написать или надиктовать свою авторскую колонку, связавшись с редакцией НГС по телефону +7 982 781–74–07 (СМС, Viber, WhatsApp, Telegram).