«Несправедливо, что банки диктуют условия». Или почему любой иск к застройщику может обернуться долгостроем

В конце декабря глава департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев отметил в докладе по итогам года, что в ситуации, когда строительные компании целиком и полностью зависят от банков, любой судебный спор может обернуться усложнением кредитования и, как следствие, недостроенными домами. В городе даже создали координационный совет, который, по идее, должен до суда разруливать конфликты между монополистами, налоговиками, властями и застройщиками. Эксперт в сфере долевого строительства Лариса Гильмутдинова объясняет, действительно ли существует такая проблема и в каких случаях она — не просто попытка компаний манипулировать рассерженными дольщиками.

Судебные тяжбы как минимум могут ощутимо ударить по репутации застройщика, а в некоторых случаях — и по срокам ввода домов. Но что самое важное — ставки в банках могут повышаться. Это действительно проблема, поскольку банки учитывают абсолютно все суды: даже если застройщик сам является истцом, это может повлиять на процентную ставку.

То, что банки в одностороннем порядке диктуют условия, несправедливо. Банк не должен принимать такие решения к проектному финансированию единолично. Какой-то норматив должен быть установлен извне и регулироваться федеральным законодательством. Понимаю, что это достаточно сложно сделать, но можно и необходимо.

Отношения кредитных и строительных организаций и в более благополучные с экономической точки зрения времена были проблематичными.

А здесь их законодательно, можно сказать, к этому принудили.

Однако проблема двоякая. С одной стороны, в ситуации, когда застройщик не исполнил своевременно свои обязательства, нельзя запретить гражданам защищать свои права и подавать иски. С другой — необходимо действительно не перейти рубеж, после которого завершение строительства жилого дома станет невозможным. Но думаю, что примеры, когда дольщики судебными исками разорили застройщика или не дали ему достроить жилой дом, вряд ли существуют. Всё-таки первичным при порождении «проблемных объектов» является недобросовестность застройщика, его непрофессионализм, а иски и судебные решения массово появляются на этапе, когда застройщик уже «глубоко болен» и не в состоянии справиться самостоятельно с назревшими проблемами.

Из ситуации, когда любое судебное дело может повлиять на условия проектного финансирования, на увеличение банковской ставки, надо грамотно выходить. Есть застройщики, которые просто уходят от общения с дольщиками, считая их чуть ли не первейшими врагами, и создают информационный вакуум. В таком случае граждане не только идут в суд, но и создают инициативные группы, чаты в интернете, в соцсетях, подключают юристов — и понеслась.

Застройщики часто, особенно в последнее время, говорят о «потребительском экстремизме». Он действительно существует на практике. Но следует учесть, что возник он не на пустом месте. Ряд компаний исполнял свои обязательства недобросовестно, с большими просрочками по вводу объектов и их передаче.

Например, во многих договорах был большой разрыв (полгода и больше) между сроком ввода в эксплуатацию жилого дома и сроком передачи квартир дольщикам. Но даже это не спасало от несвоевременного исполнения договора. Я уже не говорю про серые схемы, когда деньги брали в нарушение закона о долевом строительстве.

Когда закон всецело стоит на стороне гражданина-потребителя, вступали в игру юристы, которые старались максимально заработать и выжать денег из сложившейся ситуации и которых совсем не интересовала судьба строящегося объекта. Есть категория юристов, и их немало, для которых важна исключительно материальная сторона вопроса. Они не разъясняют своим клиентам всех рисков и последствий, подводных камней, которые могут их ожидать. И многочисленные случаи неисполнения обязательств застройщиками и положительная судебная практика дают им широкое поле для деятельности.

Безусловно, строительная сфера никогда не была простой и лёгкой. Особенно непростые вопросы — и финансовые, и организационные — приходится решать застройщикам именно сейчас. При их решении нельзя отмахиваться от живых людей, на деньги которых строятся дома. Подавляющее большинство дольщиков очень долго терпит, даже просрочку. С ними надо уметь договариваться, находить точки соприкосновения.

Очень часто, когда руководители, собственники строительных компаний общаются с людьми, в том числе и вживую, а не только через письменные и электронные сообщения, это приносит свои плоды. Люди с пониманием относятся к проблемам такого застройщика и не идут к «недобросовестным» юристам.

Знаю, что многие застройщики берут некоторые расходы дольщика на себя: например, платят аренду, если срок передачи задерживается, помогают с отделкой квартиры, предоставляют другие бонусы. Конечно же, есть и дольщики, которые злоупотребляют своими правами и даже при небольшой задержке строительства требуют несоизмеримых благ, но такие случаи, когда нельзя с гражданином договориться, единичны.