«Это похоже на брак по залёту»: как Минстрой убивает стройки в регионах

28 февраля Минстрой РФ опубликовал проект постановления Правительства о том, как застройщики смогут привлекать в свои проекты деньги дольщиков после 1 июля 2019 года. В частности, в нём говорится, что проект должен быть готов на 30% и продан на 10%. Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) в Москве даже провело круглый стол. На встрече были не только застройщики — присутствовали представители и Минстроя РФ, и банков, включая ЦБ РФ. Пресловутый проект документа был (и ещё неоднократно станет) основной темой для споров — в Новосибирске для определения критериев даже планируют создать специальную межведомственную комиссию. Но он отвлекает внимание от проблемы куда более масштабной: сможет ли вообще хоть один застройщик в регионах работать по новому закону. Гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский в своей колонке на НГС считает, что способных на это компаний — единицы.

У нас осталось ровно 4 месяца до того момента, когда любые сделки с привлечением средств дольщиков на новые объекты окажутся незаконными. Давайте посмотрим, готов ли к этому Новосибирск?

С точки зрения участников рынка ситуация выглядит следующим образом. На 1 января 2019 года в Новосибирске было 5 миллионов 200 тысяч кв. м в разрешениях на строительство — это 558 объектов. Из них реально строилось 488, 404 — с привлечением денег дольщиков, 82 объекта — за счёт собственных средств. Но ни один из них не имеет уровня готовности выше 15%, и многие строятся за счёт собственных средств просто в силу отсутствия интереса у дольщиков.

В Новосибирске 488 объектов строят 114 игроков — это группы компаний, каждая из которых имеет от 1 до 10–12 юрлиц. Готовы ли банки Новосибирска обеспечить проектное финансирование сейчас?

При этом «Сбер» работает очень профессионально и самоотверженно, они прикладывают огромные усилия к оптимизации схем, но в Новосибирске на 5 миллионов кв. м жилья, на 114 игроков, на 500 объектов — 2 сюрвейера, 3 клиентских менеджера, 3 кредитных инспектора и 2 руководителя, которые работают сутками. Давайте предположим: при среднем времени рассмотрения проектов, которое составляет 2–3 месяца у понятных им заёмщиков и 4–6 — у новичков, сколько проектов сможет выдать «Сбер»? 20–30.

ДОМ.РФ в Новосибирске представлен то ли одним, то ли двумя представителями. Вопросов нет: федеральный ДОМ.РФ работает быстро, чётко и конструктивно, схема прямого общения в электронном виде настроена. Но мне пока неизвестно ни одного проекта в Новосибирске, профинансированного деньгами ДОМ.РФ.

ВТБ подарил нам билеты в Большой театр на балет «Нуреев», огромное им за это спасибо. Они ведут с нами консультации, но проектов нет.

Так, в Сбербанке 2 полученных, 30 потенциальных решений, в ДОМ.РФ — 10 потенциальных, ВТБ, если повезёт, сделает пилот. Итого из 488 проектов к 1 июля в лучшем случае будет профинансировано 43 — это 8,8% рынка.

Теперь к готовности застройщиков. 188 объектов в Новосибирске имеют просрочки по сдаче — это 39%. Откровенных аферистов и мошенников там немного, в основном это достаточно качественные игроки, но со спорными финансовыми моделями, то есть они не могут получить деньги в банке.

Методика стресс-тестирования, принятая Центробанком в отношении проектного финансирования со счетами эскроу, имеет очень простую логику: она поощряет проекты с высокой маржинальностью и блокирует проекты с низкой маржинальностью. Многие столичные проекты по этой методике получают высшие рейтинги, но региональные — увы. Чтобы региональные проекты оставались привлекательными для банков, им нужно скидывать излишества.

Социальная нагрузка — к чёрту. Никаких детских садиков, школ, дорог, проектов, которые финансируются за счёт застройщика, мы себе теперь позволить не можем.

При этом сама по себе экономика проекта остаётся положительной, но проект, нагруженный социалкой, не выдерживает банковского стресс-тестирования, рассчитанного по московским нормам.

Мы работаем на площадках развития застроенных территорий (РЗТ) и так называемых МИПов — масштабных инвестиционных проектов, в Новосибирской области ими финансируется достройка проблемных объектов, брошенных другими застройщиками. 70% проектов РЗТ при положительной экономике не выдержат стресс-тестирования по современным методикам. О МИПах на какое-то время придётся забыть. Вся эта история будет профинансирована только за счёт собственных средств застройщика, которые освободятся после раскрытия счетов эскроу. Эти программы сдвигаются на 2 года.

Эти стресс-модели комфортны для Москвы и Санкт-Петербурга, но начиная с третьего города России, которым считается Новосибирск, порядка 70–80% проектов туда не укладываются.

При этом если для строителей эта модель финансирования обязательна, для банкиров — факультативна. Центробанк даже не стал выступать на круглом столе в НОЗА, их представитель сидел и за всем наблюдал со стороны. Регулятор не торопится создавать условия для замещения денег домохозяйств деньгами банков в необходимых для рынка объёмах. В моменте эту сумму можно оценить в 5 триллионов рублей по всей Российской Федерации. Никто не пытается адаптировать банковскую систему для не-Москвы, для Замкадья. Отношения строительного сообщества и банковского сильно походят на брак по залёту: вроде свадьба, столы накрыты, но угрюмое раздражение висит над всеми. У отрасли нет механизма полномасштабного замещения денег домохозяйств деньгами банков, при этом дедлайн 1 июля 2019 года никто не отменял и не отменит.

Комплекс этих нерешённых проблем даёт зелёный свет росту цен. Резкое сокращение предложений, резкое увеличение себестоимости жилья, резкое ограничение всяких манёвров на этом поле приведут к увеличению стоимости жилья. Хотя дольщики действительно получат весьма сильную защиту своих инвестиций.