Это вообще законно: нововведения на рынке недвижимости

Эскроу-счета для застройщиков, уменьшение сроков регистрации имущества и ужесточение порядка межевания земельных участков. Какие ещё изменения в законодательстве, регулирующем рынок недвижимости, произошли в уходящем году и как они отразятся на отрасли в будущем, рассказывают специалисты.

Долевое строительство

Изменения коснулись правил, регулирующих деятельность застройщиков. Теперь они не могут создавать как коммерческие, так и некоммерческие организации. Им запрещено совершать какие-либо сделки, не связанные со строительством. Они не вправе осуществлять выпуск ценных бумаг, кроме акций, и не могут выдавать кредиты и ссуды.

«Кроме того, в силу поправок в законе повысился порог входа на рынок недвижимости. Теперь девелоперам, чтобы начать продавать квартиры, нужно соблюсти несколько условий: компания должна иметь опыт в строительстве не менее трёх лет и ввести в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров реализованных проектов, предоставить начальное финансирование — не менее 10 % от сметной стоимости строительства», — рассказывает Артём Савельев, руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа Группы компаний «ПМД».

Сейчас за застройщиками также следят и банки: финансовые организации контролируют движение средств по каждому строящемуся объекту, проверяют целевой характер расходования средств.

«На объекты, где первый договор долевого участия будет заключён после 1 июля 2019 года, все застройщики будут обязаны открыть эскроу-счета. Всё финансирование для застройщика станет кредитным. Соответственно, банки будут оценивать финансовую устойчивость застройщика и бизнес-план каждого проекта. Сейчас переход на эскроу-счета происходит на добровольной основе», — объясняет Артём Савельев.

В результате таких нововведений отсеются мелкие и недобросовестные участники рынка, но при этом затруднится вход новых инвесторов и сократится объём предложения.

«Также создан Фонд защиты участников долевого строительства, который контролирует деятельность застройщиков. Таким образом, долевое строительство сегодня стало наиболее безопасным способом приобретения недвижимости», — добавляет Станислав Данелян, генеральный директор компании Euroinvest Development.

Ипотека

Внесены поправки в законодательство об ипотеке: с 1 июля 2018 года появилась электронная закладная. Чтобы её получить, нужно заполнить форму на портале госуслуг или Росреестра, затем поставить электронную подпись залогодателя и должника, после чего документ отправляется в Росреестр. Там он заверяется подписью государственного регистратора и передаётся на хранение в депозитарий.

«Закладная включает в себя информацию о залогодателе, заёмщике по ипотечному кредиту, первичном залогодержателе, о месте и дате заключения договора кредитования, его сумме, сроках выплат, а также сведения об ипотечном имуществе», — говорит Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты».

Регистрация имущества

Уменьшились сроки регистрации недвижимого имущества, теперь они выглядят следующим образом (учитываются только рабочие дни):

— семь дней, если заявление подаётся в Росреестр;

— девять дней, если заявление подаётся в МФЦ;

— десять дней, если заявление подаётся в Росреестр и содержит просьбу не только о госрегистрации, но и о постановке на кадастровый учёт;

— 12 дней, если заявление подаётся в МФЦ и касается не только госрегистрации, но и постановки на кадастровый учёт.

Также изменились сроки постановки на кадастровый учёт (учитываются только рабочие дни):

— пять дней, если заявление подано в Росреестр;

— семь дней, если оно подано в МФЦ.

Налоговые льготы

Кроме того, с 2018 года начали действовать изменения в законодательстве, касающиеся получения налоговых льгот.

«Если раньше к заявлению нужно было прилагать подтверждающие документы, то теперь делать этого не требуется: налоговая служба сама соберёт их, направив запросы в другие органы. То есть, теперь это право гражданина, а не обязанность». — рассказывает Константин Бобров.

Закон о наследстве

Изменения коснулись и вопросов завещания. Например, отныне можно заключить так называемый наследственный договор. Смысл этого документа в том, что наследодатель прописывает условия, которые обязан соблюдать наследник, чтобы получить права на имущество после смерти завещателя.

Кроме того, предприниматели теперь могут передать всё имущество в управление наследственного фонда, который является юридическим лицом. Для этого в завещание нужно внести пункт об учреждении фонда, прописать устав организации, условия управления и ответственных лиц. Нотариус обязан зарегистрировать фонд в течение трёх рабочих дней после смерти наследодателя. Затем прибыль будет распределяться так, как будет указано в завещании, например, между наследниками.

Земельные участки

С 1 января 2018 года нельзя распоряжаться земельным участком, который не был размежеван и данные о котором отсутствуют в Росреестре. То есть, его нельзя продать, подарить, обменять и так далее, пока участок не пройдёт процедуру определения границ у кадастрового инженера. По сути, до этого момента человек является не собственником объекта, а только его пользователем. Это касается даже тех объектов, на которые у владельца есть документ, подтверждающий право собственности.

В законодательстве в сфере недвижимости в 2018 году произошло несколько изменений, однако самыми внушительными стали поправки в закон о долевом строительстве. Эксперты отмечают, эти нововведения значительно повлияют на ситуацию на рынке недвижимости в 2019 году.