Запретили экономить

В начале октября 2017 года Государственная Дума РФ в первом чтении приняла законопроект, отменяющий термин «жильё эконом-класса». Вместо него предлагается ввести новый тип недвижимости — «стандартное жильё». Требования к новому классу квартир установит федеральное Министерство строительства: они будут включать в себя допустимые площади и ряд других параметров. Журналист N1.RU разбирался, в чём смысл законопроекта, какие перемены ждут рынок недвижимости и всем ли будет по карману стандартное жильё.

Законодательные инициативы в сфере недвижимости традиционно воспринимаются гражданами и предпринимателями скептически. Ещё недавно бурно обсуждались изменения в законе о долевом строительстве, теперь же предполагается фактическое упразднение целого класса жилой недвижимости. Разбираемся по пунктам, что это означает.

Что произошло?

11 октября 2017 года Госдумой в первом чтении принят законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»».

«Использование предусмотренных законодательством Российской Федерации механизмов по стимулированию строительства для строительства «стандартного жилья» позволит повысить доступность жилья для всех граждан вне зависимости от уровня доходов», — говорится в пояснительной записке к документу.

Предполагается, что Минстрой РФ разработает целый ряд чётких стандартов, которым обязан будет отвечать каждый объект в новом классе жилья. Пока не совсем понятно, какие именно требования будут предъявляться к стандартному жилью, но уже сейчас говорится об установлении минимально допустимых площадей квартир.

Зачем нужен этот законопроект?

Упразднённый термин «эконом-класс», по мнению законодателей, приобрёл негативную окраску и ассоциировался у граждан с низкокачественным жильём и так называемыми городскими гетто на отшибах. Этому способствовал и тот факт, что в международной практике не существует выражения «эконом-класс» в сфере недвижимости, поэтому его зачастую переводили на английский язык как social housing (социальное жильё). Но в то же время social housing по своим характеристикам гораздо хуже российского эконом-класса, что усиливало негативную коннотацию.

Кроме того, власти сочли упразднённый термин слишком расплывчатым. Ведь ранее «экономом» можно было назвать всё что угодно, потому как никаких регламентов и требований к классификации не существовало. По замыслу депутатов, новый законопроект призван внести ясность в массовый сегмент жилой недвижимости.

«Установить какие-то стандарты действительно нужно. Ведь порой советская хрущёвка кажется хоромами по сравнению с типичной квартирой эконом-класса, например, маленькой студией площадью 18 квадратных метров. Поэтому если власти установят адекватное ограничение минимальной величины квартиры, скажем, в 30 «квадратов», то такая стандартизация пойдёт на пользу всем», — считает Сергей Николаев, независимый аналитик в сфере недвижимости.

Действительно ли станет лучше?

Сложно сказать. Мнения представителей строительного бизнеса на этот счёт разделились. Одни считают, что сейчас речь идёт об обычном переименовании: слово «эконом» заменили словом «стандарт», и никаких значительных изменений ждать не стоит.

«Совершенно уверен, что вслед за переименованием ничего существенно не изменится. Все классификации и регламенты строительства основываются на советских ГОСТах и СНИПах. В них уже обозначены критерии жилых помещений и инженерной инфраструктуры, которая им сопутствует, а также прочие требования. Сами классификации «эконом-класс», «комфорт», «стандарт» и прочие — это не более чем маркетинговые понятия. Законопроект, конечно, может сделать более прозрачной работу в сфере государственно-частного партнёрства, но для потребителей всё будет по-прежнему», — считает Кирилл Кузьмин, директор по продажам компании Prisma Group.

Однако некоторые полагают, что изменения повлекут за собой оздоровление массового сегмента жилой недвижимости и пересмотр устоявшихся норм.

«На первый взгляд, речь идёт лишь о замене термина, но с моей точки зрения это начало гораздо большего проекта. Открываются перспективы для строительства совершенно иного общественного пространства и введения новых стандартов качества массового жилья. Будут пересмотрены минимально и максимально допустимые размеры квартир, но главный акцент будет сделан на жилищных условиях. Конечно, инициатива вызывает некоторые вопросы, но в целом вступление поправок в силу положительно скажется на жилищном фонде: увеличатся метражи в квартирах, больше внимания будет уделяться развитию инфраструктуры возле домов», — полагает Алексей Зубик, коммерческий директор компании «BSA-Недвижимость».

Что будет с ценами на жилье?

Пока что Минстрой не определился с параметрами стандартного жилья, поэтому можно лишь гадать, как изменится стоимость квартир. С одной стороны, введение строгих стандартов поставит перед застройщиками обновлённые условия ведения бизнеса, и, вполне возможно, себестоимость квартир возрастёт. Ведь уже не получится сэкономить там, где раньше это было можно сделать. С другой стороны, есть предпосылки к снижению стоимости квартир.

«Сейчас не совсем понятно, какие именно стандарты предложат нам власти. Нужно детализировать закон, сформулировать критерии, предъявляемые к качеству материалов, планировок, проектов жилых домов, инфраструктуры. На выходе может произойти ситуация, что стандартное жильё по сумме своих характеристик не будет дотягивать до отменённого эконом-класса. Плюс сама по себе стандартизация любого процесса ведёт, как правило, к его удешевлению. Но всё-таки важно, какое решение примут власти и какие стандарты мы получим на выходе», — объясняет Дмитрий Разлуцкий, директор по развитию компании «КомСтрин».

Есть риск, что мы вернёмся к одинаковым банальным хрущёвкам?

Эксперты полагают, что да. Именно лишние ограничения и искусственные рамки могут стать основным недостатком законопроекта. Плюс некоторые стандарты способны сделать одни производственные решения более выгодными, а другие — слишком затратными. Такой дисбаланс повлечёт за собой повсеместное применение одних и тех же технологий, что превратит жилой фонд в очередные «одинаковые коробки».

«В советское время 99 % населения были потребителями таких известных жилищных стандартов, как хрущёвка и типовая «панелька». Если честно, не хотелось бы к этому возвращаться. Стандартизация может в корне уничтожить творческий подход, изюминки, собственные черты отдельно взятых строительных компаний, создаст ещё один дополнительный барьер, который в конечном итоге может спровоцировать серость, потерю индивидуальности продукта и, возможно, коррупцию», — отмечает Сергей Максонов, специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске.

А каким должно быть жильё массового сегмента?

В первую очередь, современное жильё должно быть универсальным, чтобы удовлетворять потребности самых разных жильцов. Кроме того, необходима развитая придомовая инфраструктура, которая эргономично вплетается в общегородскую, чтобы новый жилой комплекс не был замкнут внутри себя и не превратился в очередное гетто.

«Жильё массового сегмента должно отличаться хорошей транспортной доступностью. Даже в удалённый от центра микрорайон люди должны добираться комфортно — без пробок и длительного ожидания общественного транспорта. Представителям власти и застройщикам необходимо задуматься о развитии дорожной инфраструктуры.

Ещё одно важное требование — наличие социальных объектов: детских садов, школ, поликлиник. Внимание необходимо уделить и благоустройству территории жилого комплекса — двор должен быть аккуратным и продуманным. Детская площадка, тротуары, парковочные места должны быть удобными. Разумеется, важную роль играет и качество строительства. Современные технологии позволяют относительно недорого возводить вполне качественные дома. На мой взгляд, даже в массовом сегменте жилья должен быть определённый выбор планировок, чтобы покупатель мог приобрести готовое решение, не тратя время и деньги на перепланировку квартиры», — говорит Инна Терехова, заместитель руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд».

Ранее N1.RU рассказывал о том, когда в Новосибирске появятся комфортные жилые комплексы и что происходит на городском рынке недвижимости. Также N1.RU поможет выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.