Спрос обгонит предложение

Основным драйвером продаж новостроек на сегодня остаётся ипотека. Количество ипотечных сделок — это, к сожалению, единственный показатель рынка, который показывает рост. Ежемесячный платёж по ипотеке за аналогичную квартиру по сравнению с 2015 годом уменьшился на 30 %. И сегодня при 25%-ном первоначальном взносе сравнялась стоимость ипотеки и аренды. С учётом снижения процента по депозиту в основных банках есть предположения, что и арендные ставки тоже просядут.

Цена новостроек за 2,5 года не претерпела существенных изменений, в отличие от цены на готовые квартиры, которые снизились на 14 %. А так как инфляцию никто не отменял, то и прибыль строительных компаний существенно упала. Это привело к значительному падению объёмов работ в строительной отрасли. На сегодня из 270 застройщиков, которые активно работали в последние 2–3 года, реально строят 68 компаний, причём 50 из них обеспечивают 83 % объёма жилищного строительства (данные одного из аналитических агентств рынка новостроек). Это уже сказалось на объёме ввода квартир.

За 7 месяцев 2017 года навес из нераспроданных новостроек сократился на 4800–5000 квартир, на 1500 квартир продажи опережают ввод, и 3400 квартир было продано по договорам купли-продажи в домах, введённых в 2015–2016 годах.

Дополнительным фактором, снижающим объём строительства, также становятся изменения в законодательстве. По моим прогнозам, уже в третьем квартале 2018 года спрос на новостройки превысит предложения. Три из четырех агентств, мониторящих цены, показали небольшой рост цен на новостройки. Пока это в пределах статистической погрешности. Негативные прогнозы и «утечки» о состоянии дел в группе банков из ТОП-50 привели к росту покупок квартир в июле за «живые» деньги сразу на 30 %.

При сохранении трендов устойчивый рост цен на новостройки начнётся во втором квартале 2018 года, и мы увидим возвращение инвесторов, хотя пакетные инвесторы уже присматриваются к новостройкам.