Застройщик, банк и агентство недвижимости ответят перед новосибирцами

Нонна Кротова, ведущий:
Добрый день! В преддверии Дня строителя в прямом эфире НГС.НОВОСТИ проходит круглый стол с экспертами рынка недвижимости. На ваши вопросы отвечают Дмитрий Червов, первый вице-президент промышленно-строительного концерна «Сибирь», Владимир Голованов, генеральный директор агентства недвижимости «КВАДРОТЕКА», а также Наталья Новичонок, директор управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Сибирского банка ПАО Сбербанк.

Нонна Кротова:
Лето — пора отпусков. Это как-то сказалось на рынке недвижимости?

Ответ:
Для строителей лето — это самая страда. Самый большой объём строительно-монтажных работ происходит именно летом. Но у нас начинаются основные трудности, с финансовой точки зрения, так как большинство граждан предпочитает отдыхать в это время. И нам нужно хорошо постараться, чтобы не упустить сезон. В этом смысле большую помощь нам оказывают банки.

Владимир Голованов:
В этом году мы не заметили сезонного спада ни по количеству клиентов, ни по количеству сделок.

Наталья Новичонок:
Этот год показал рост количества одобренных заявок на ипотеку. Мы объясняем это тем, что у банка есть очень интересные предложения по ставкам — от 8 % на строительном рынке. А также тем, что появилось больше возможностей для удалённой работы с банком. Даже в отпуске человек по интернету может подобрать интересующий его объект и подать заявку на ипотеку. В этом году в июле у нас на 10 % больше обращений, чем было в июне.

Нонна Кротова:
А если оценивать год в целом для рынка недвижимости?

Ответ:
Мы фиксируем 20 %-ный рост спроса на наши объекты в этом году по отношению к прошлому.

Спрос на новое жилье устойчив, но изменился по своей структуре. Мы видим смещение спроса в сторону увеличения метража квартир. И мы уходим постепенно от строительства студий. Раньше до 70 % жилья в наших домах занимали студии. Сейчас же, например, в следующем доме ЖК «Радуга Сибири» в Ленинском районе, квартир-студий будет всего 36 % от общего числа квартир. Станет больше полноценных 1-комнатных и 2-комнатных квартир. Такая же картина и в доме № 5 ЖК «На Фадеева», к строительству которого мы уже приступили. Из семи квартир на площадке лишь три — студии.

Изменились требования и к благоустройству придомовой территории. С 2016 года мы стали проводить на наших площадках масштабное озеленение. В каждом дворе высаживаем от 200 до 400 крупномерных деревьев, преимущественно елей. Мы не ограничиваемся одной детской площадкой на двор, а устанавливаем несколько (для ребят разных возрастов), дополняем их детскими уличными тренажёрами, дорожками для катания на роликах. Мы развиваем дворовый спорт и устанавливаем спортивные площадки, турники, тренажёрные комплексы для взрослых. Особое внимание уделяем безопасности: реализована концепция «двор без машин», во дворах, подъездах, лифтах установлены камеры видеонаблюдения. Пытаемся в будущем уйти от сдачи жилья под самоотделку.

Мы думаем, что будущее за ростом потребительского качества и метража квартир, которые мы будем сдавать.

Владимир Голованов:
Пик интереса к малогабаритному жилью не просто прошёл, а пошёл на спад. Сегодня люди не просто покупают квадратные метры, это не тот случай, когда необходимо удовлетворить первоочередную потребность в крыше над головой. Люди больше задумываются о комфорте жилья, о том, как они будут здесь жить сегодня и через несколько лет, как они будут себя чувствовать здесь в выходные дни, после работы, где они смогут погулять, как провести время. В этом плане критерии выбора жилья заметно меняются сейчас: люди задумываются не только о квадратных метрах, но и об общей среде, где они будут обитать.

Наталья Новичонок:
Мы приросли по ипотеке на 30 % по отношению к прошлому году. Причём первичный рынок стабильно держит свои 40 %. Покупательский спрос растёт. Потребитель стал требовательным при выборе квартиры: нашим клиентам важно, какой подъезд, какая квартира, куда он может выйти с ребёнком погулять. В Новосибирске очень высокая конкуренция на строительном рынке, что накладывает дополнительные обязательства на застройщика. И действительно, все новые проекты даже среднего или эконом-класса комфортны и удобны для жителей нашего города.

Наталья:
Каково сейчас соотношение спроса на вторичное и первичное жилье?

Ответ:
В предыдущие годы из-за всех нам известных обстоятельств сложилась интересная ситуация, когда цены на готовое жильё падали быстрее, чем на строящееся, и в определённый момент цены сравнялись.

Раньше предпочитали «вторичку», поскольку это уже готовое жильё, которое чаще всего находится ближе к центру в местах с уже развитой инфраструктурой, а первичное жильё, как правило, строится на окраинах, сдаётся под самоотделку, и первый год после сдачи все вынуждены заниматься ремонтом.

Но при этом сейчас люди говорят, что хотят жить в новом жилье. Они поняли, что новые современные дома в плане качества жизни дают больше плюсов.

Определённо хорошо то, что сейчас на рынке сложилась уникальная ситуация, которая даёт большие возможности выбора жилья и на первичном, и на вторичном рынке.

Нонна Кротова:
Какой продукт пользуется наибольшим спросом?

Ответ:
Акция по строящемуся жилью с электронной регистрацией и «Молодая семья», очень удачно стартовала программа «Ипотечные каникулы», которая позволяет разделить кредит на два транша: половину кредита клиент получает в момент подписания ДДУ и вторую — перед сдачей дома. На первом этапе клиент экономит на сумме кредита 1,5 млн около 8 тыс. ежемесячно, а это уже возможность снять квартиру или накопить на ремонт.

Владимир Голованов:
Около половины наших клиентов покупают жилье с помощью ипотеки. Если грамотно распорядиться ипотекой как инструментом, люди получают возможность уже сейчас жить в своём комфортном жилье. Но, безусловно, нужно правильно и продуманно рассчитать посильную финансовую нагрузку в каждом конкретном случае.

Дмитрий Червов:
Кроме того, учитывая низкие ставки по депозитам, у потребителей исчезает мотив хранить деньги таким образом. Я уверен, что сейчас недвижимость — самый надёжный способ инвестирования.

Владимир Голованов:
Бывают периоды, когда снимать жильё экономически выгоднее, чем брать ипотеку. Но в настоящее время, учитывая условия, сложившиеся на ипотечном рынке, ипотека значительно выгоднее, чем аренда жилья.

Дмитрий Червов:
И психологически ипотека как возможность жить в своём жилье всегда выгоднее.

Дарья:
Большая часть нашего населения уже закредитованы и не имеют возможности накопить первоначальный взнос для совершения покупки с привлечением ипотечных средств. Как быть с такими гражданами, в вашем банке есть программа, которой им можно воспользоваться?

Ответ:
Одним из основных критериев получения ипотечного кредита в Сбербанке является платёжеспособность заёмщика. Если позволяет доход, наш клиент может оформить не один ипотечный кредит. А вот если нет первоначального взноса, то мы не можем рисковать. Ведь первоначальный взнос — это показатель готовности заёмщика нести финансовую нагрузку.

Дмитрий Червов:
Мы готовы предложить рассрочку. Условия максимально простые: первоначальный взнос — от 50 %, ставка — 12 % годовых. Кроме того, у нас есть скидки и специальные предложения. До конца августа на квартиры в ЖК «На Фадеева» действуют скидки от 100 000 до 200 000 рублей. В жилом массиве «Радуга Сибири» — от 70 000 рублей до 100 000 рублей. Данные скидки суммируются с нашими постоянными скидками, в итоге выгода от покупки квартиры в августе может составить до 300 000 рублей.

Расскажу подробнее о наших постоянных скидках. Это 3 % от стоимости квартиры для учителей, врачей и военнослужащих, а также при наличном расчёте. До 35 000 рублей для молодых семей и до 100 000 рублей для работников и зарплатных клиентов Сбербанка и наших постоянных инвесторов. Рекордную скидку мы делаем для многодетных семей — 1500 рублей с квадратного метра при покупке 2- и 3-комнатных квартир.

Наталья Новичонок:
В этом году Сбербанк предлагает расширенную линейку ипотечных программ, которая направлена на удовлетворение потребностей разных категорий граждан. Например, молодые семьи, приобретая квартиру на вторичном рынке, могут получить ипотечный кредит по ставке от 9,75 %; для приобретения квартиры в новостройке предлагаем программу по ставке от 8 %.

Никита:
Добрый день! В последнее время застройщики и банки активно предлагают льготные условия кредитования и приобретения жилья для отдельных категорий граждан: врачей, военных, учителей, молодых семей, сотрудников Сбербанка и даже работников железной дороги. Не кажется ли вам, что такие предложения нарушают права иных категорий граждан на равный доступ к жилью? Не является ли это дискриминацией по возрастному или профессиональному признаку? Не является ли это антирыночной мерой? Неужели для получения льготы необходимо помолодеть и устроиться врачом на железную дорогу?

Ответ:
Наталья Новичонок:
Сбербанк старается, чтобы все наши программы были максимально универсальны и применимы для разных категорий наших клиентов. У нас отсутствует профессиональная градация в акционных продуктах. Есть преференции для работников Сбербанка, но это не выделение в отдельную категорию банковской профессии, а элемент корпоративной программы поддержки сотрудников.

Мы предоставляем преференции клиентам всех возрастов и профессий, которые получают заработную плату через наш банк, так как эти клиенты более прозрачны для банка с точки зрения доходов и оценки рисков. Отдельная программа у нас есть для «Молодых семей», которых, на наш взгляд, важно поддержать на этапе становления, тем более этот период для них, как правило, связан со снижением доходов и увеличением расходов по причине рождения детей и ухода в декретный отпуск одного из родителей.

В целом же, я повторюсь, мы стараемся быть универсальными, и все наши новые интересные предложения — ставка 8 %, программа «Ипотечные каникулы», дисконт при электронной регистрации — доступны для всех категорий граждан.

Дмитрий Червов:
При покупке жилья в наших объектах часто используют материнский капитал. В наших домах живёт много семей с детьми. Это, по сути, единственная категория граждан, которая у нас льготируется. При сложностях в выплатах у наших покупателей мы решаем вопрос индивидуально. И молодые люди сейчас также очень ответственно и прагматично подходят к покупке жилья. Льготы, которые есть у нас, охватывают большой круг людей, почти каждый может найти подходящее предложение. Не думаю, что здесь можно говорить о каких-то существенных ограничениях.

Андрей:
Не являются ли агентства недвижимости (АН) лишним звеном при покупке новостройки? Можно ли получить экономию, обратившись напрямую к застройщику?

Ответ:
АН дают «общую картину» по рынку новостроек, не скрывают минусы того или иного ЖК. Отдел продаж застройщика акцентируется на плюсах. Цены у АН и в отделах продаж в большинстве случаев совпадают. Когда человек точно знает, что он хочет именно эту квартиру именно в этом доме, тогда, наверное, да, он может обойтись без риэлтора. Но, как правило, покупатели держат во внимании несколько вариантов, по каждому из которых у него есть свои сомнения, вопросы по качеству жилья, по надежности застройщика и т.д. В этом случае риэлтор может ему помочь сделать правильный выбор, профессионально обрисовав ситуацию по каждому объекту. Риэлтор — это не технический исполнитель, это человек, экспертное мнение которого помогает принять решение или разрешить конфликт. Приходится быть и психологами, и аналитиками.

Иван Сергеевич:
Добрый день, Дмитрий Валерьевич! Расскажите о ваших планах по строительству жилья на Берёзовой. Будут ли квартиры большей площади? Покупали студию, и теперь нужна квартира побольше.

Ответ:
На Ошанина планируем новый жилмассив из четырёх домов: 2-подъездных «свечек» возле леса. Дома будут разной этажности преимущественно с полноценными 1-комнатными и 2-комнатными квартирами. Сейчас мы находимся на стадии оформления разрешительной документации.

Андрей:
Расскажите, что нового в ваших проектах. Как улучшилось качество жилья? Какие новые технологии вы уже используете, какие планируете внедрять?

Ответ:
Два года назад мы серьёзно обновили нашу технологическую основу. Мы используем опалубку, произведённую в Голландии. В прошлом году 4 месяца голландские специалисты работали с нами по одному из домов на Фадеева. Шесть этажей сданного 10-го дома на Фадеева они отлили вместе с нами. Мы обучались у них. Новая технология позволила нам сократить количество людей на горизонте с 16 до 4. При этой технологии навредить качеству жилья, геометрии, качеству поверхности, совершить экологические промашки стало практически невозможно. Эта опалубка устанавливается очень жёстко, сразу же на горизонте формирует весь этаж и технологично «уходит» с этажа — она всё это делает в автоматическом режиме. Участие человека там минимально. Геометрия дома стала идеальной.

Мы начали использовать перегородки особого типа. Поставили технологию по сухому прессованию у себя. Межкомнатные перегородки и в подъездах исполняем уже из готовых панелей, которые позволяют соблюдать геометрию и обладают значительными звукоизоляционными свойствами.

По-прежнему мы используем на наших объектах деревянные окна. Я считаю, что жить с деревянными окнами намного комфортнее, чем с пластиковыми.

На новых наших объектах на Садовой и на Фадеева также продолжаем использовать технологию строительства с монолитным каркасом и кирпичным заполнением.

Дарья:
Дмитрий, как ваша компания отреагировала на изменения закона для застройщиков, который вступит в силу в 2018 году? Ограничения на количество юридических лиц, на количество разрешений на строительство и прочие. Изменит ли данный закон стоимость вашего жилья?

Ответ:
Мне в этом законе нравится только одно — 2%-ный сбор в компенсационный фонд для обманутых дольщиков. Что касается вопроса «одно юрлицо — один застройщик», на мой взгляд, это крючкотворство, которое только навтыкает нам палки в колёса. Это может привести к резкому снижению предложения на рынке и к росту цены.

Владимир Голованов:
Строительство — это бизнес с крупными финансовыми потоками, с долгим периодом производства, с большими инженерными рисками, с изменчивым рынком. Поэтому здесь наиболее надёжны крупные застройщики. Поэтому моё мнение, что в городе должно быть не 200 мелких строительных компаний и 20 крупных. Думаю, нельзя вовлекать население в игры застройщиков, позволять мелким непонятным застройщикам собирать ничем не обеспеченные деньги с населения. И закон, скорее всего, приведёт как раз к тому, что мелкие игроки уйдут с рынка или объединятся в более крупные образования.

Нонна Кротова:
Каковы критерии банка и агентства недвижимости при отборе застройщиков, с которыми вы готовы сотрудничать?

Ответ:
Есть разные уровни сотрудничества и разные критерии.

Возможны случаи покупки квартиры с привлечением ипотечных средств, когда мы не готовы взять её в обеспечение по кредиту, в этом случае заёмщик должен предоставить поручительство.

Чтобы аккредитовать застройщика, мы проверяем документацию, историю работы застройщика на рынке, соответствие его объектов строительным нормативам. По аккредитованным объектам мы готовы взять приобретаемое жилье в залог, не требуя дополнительных поручителей.

Третий возможный уровень сотрудничества с застройщиком — когда мы понимаем, что готовы финансировать эту стройку. Там большое количество критериев, по которым мы проверяем надёжность застройщика.

Владимир Голованов:
У нас существует «чёрный список» домов или застройщиков, которых мы считаем ненадёжными, с которыми мы категорически не работаем. Есть компании среднего риска, с которыми мы можем работать, но проговариваем нашему клиенту все возможные риски.

Александр:
Как по вашему мнению, может ли измениться ценовая составляющая на вторичном рынке к 2018 году, если да, то в какую сторону?

Ответ:
Нонна Кротова:
В вопросе говорится о вторичном рынке, но я бы расширила вопрос до рынка недвижимости в целом.

Дмитрий Червов:
Я считаю, что к декабрю будет 10 %-ный рост. Сокращение объёмов сдачи жилья сейчас очевидно. Рано или поздно это приведет дефициту. Плюс ко всему на рост цены повлияет отраслевая инфляция. Так, цены на металл, на цемент всё время растут. Поэтому себестоимость жилья будет расти.

Наталья Новичонок:
Я не люблю отвечать на этот вопрос. Это всегда выбор конкретного человека — покупать или не покупать. Моё мнение: сначала нужно просто решить, хотите вы покупать квартиру или нет. Если хотите, то нужно начинать искать и покупать понравившуюся квартиру сейчас. Предпосылок к колебанию цен в ближайшее время я не вижу.

Владимир Голованов:
Сейчас цены замерли. Нет факторов ни роста, ни падения цены на жильё. При замерших ценах уникальный ассортимент. Сейчас можно не спеша оглядеться вокруг. В следующем году такого выбора уже не будет.

Лариса:
Сейчас становится популярной программа обмена квартир трейд-ин. У вас есть такая?

Ответ:
Да, у нас работает программа трейд-ин. В частичный расчёт стоимости квартиры в объектах концерна «Сибирь» принимаем автомобили и квартиры со вторичного рынка недвижимости. Наши специалисты в течение суток подготовят решение и назовут оценочную стоимость вашей квартиры / машины. Подать заявку на участие в программе можно, позвонив в наш офис продаж по телефону 8 (383) 2-100-103 или заполнив форму обратной связи на сайте концернсибирь.рф.