Построить дорогу к новостройке застройщик, по новым правилам, законно уже не сможет
Поделиться
У моряков есть легенда, что существуют волны-убийцы, которые в погожий ясный день ни с того ни с сего появляются в океане и гробят всё живое, что встретится им на пути. На строительном рынке произошло примерно похожее.
Госдума накануне своих каникул принимала обычный пакет законов, внутри которых был закон, посвящённый компенсационному фонду. Закон был отчитан, минстрой и участники рынка его посмотрели, и вдруг в третьем чтении в нём появляются требования к застройщикам, совершенно ни с кем не согласованные и делающие привлечение денег граждан в строительство нереальным.
Компенсационный фонд как инструмент нужен. К нему есть вопросы, но это вопросы рабочие. Но требования к застройщикам — вещь малопонятная. Например, норма о том, что одно юрлицо может получить только одно разрешение на строительство. Сейчас ГК «Стрижи» силами компании «Экострой» реализует площадку «Солнечные часы» на ул. Аренского. Мы её выиграли на конкурсе, конкурс был объявлен в 3 очереди, и ко второй очереди «Экострой» приступить уже не сможет, а это противоречит закону о поэтапном развитии застроенных территорий (РЗТ). То же касается комплексной застройки.
Затраты, не связанные со строительством домов, по новому закону не могут превышать 1 %. То есть строительство дорог, детских садов, любые другие виды государственно-частного партнёрства, которые пытались развивать в России все предыдущие годы, становятся незаконными.
Контроль за всеми транзакциями застройщиков при этом ложится на банки, а в Новосибирске есть только один банк, который умеет с этим работать — это Сбербанк. Зная нас, как облупленных, у них по каждому новому проекту раз в месяц возникают вопросы. А если какой-нибудь мелкий банк Х в каком-нибудь Барабинске будет наделён полномочиями контролировать транзакции застройщика, что будет с транзакциями?
Спорных пунктов в законе с дюжину. Когда этот закон в обстановке строжайшей секретности был принят в третьем чтении, сообщество пребывало некоторое время в состоянии шока. По инициативе Национального объединения застройщиков (НОЗА) в конце июля прошла встреча застройщиков с федеральным минстроем, и по итогам этой встречи была создана рабочая группа.
Нам без разницы, в каком поле работать: есть правила игры — мы пристраиваемся. Более того, у нас появится возможность зарабатывать больше маржи и прибыли, чем сейчас: сократятся объёмы, но вырастет маржа. Застройщики останутся при своём, но покупателям от этого легче не станет.
Наш рынок только начинает превращаться в рынок покупателя, который только начинает себя чувствовать полноценным требовательным потребителем, только появляются застройщики, которые начинают удовлетворять требования покупателя и фантазировать, как бы его лучше ублажить. Закон в этой редакции может привести к тому, что рынок покупателя так и не появится. Рынок предложения может сократиться раза в три, и жильё снова станет предметом роскоши.
За 11 месяцев нам нужно принятый закон изменить. К сессии, которая будет в первых числах сентября, нам нужно уже иметь единый документ от застройщиков. Но я уверен, что мы его создадим очень быстро и без особых противоречий.
Стоит отметить, что ни одна из норм, принятых предыдущей редакцией закона об участии в долевом строительстве в 2014 году, не работает. Если Общество взаимного страхования ответственности застройщиков не заработало, как заработает компенсационный фонд? Если честно, я не верю, что он сможет работать эффективно. Сейчас, по данным Единого реестра застройщиков, в риске банкротства в России находятся порядка 4,5 млн кв. м – это примерно 100 тыс. квартир или 100 тыс. семей. Их проблем новый закон не решит.
Сейчас этот фонд сравнивают с Агентством страхования вкладов (АСВ), но в новом фонде, в отличие от АСВ, государство участия не принимает, хотя это решило бы все проблемы. Видимо, потому, что никто пока не предполагает степени грандиозности событий. Неужели, чтобы строительный рынок приравняли к банковской системе, нужно, чтобы здесь что-то взорвалось в метафорическом смысле.
