Своя хрущевка ближе

С 2017 года рынок недвижимости живет без госипотеки, а это значит, что «вторичка», спрос на которую начал расти еще в прошлом году, выходит на первый план. К тому же в Новосибирске сложилась беспрецедентная ситуация, когда готовые квартиры стали доступнее жилья на стадии строительства. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнала у экспертов, как изменятся цены и ставки на «вторичку», стоит ли покупать «квадраты» сейчас и не пришло ли, наконец, то время, когда платеж по ипотеке приблизился к арендной ставке.

Сломали стереотип

Эксперты отмечают: готовое жилье стало набирать популярность еще полгода назад, несмотря на льготную ставку по ипотеке на новостройки. Директор розничного филиала банка ВТБ в Новосибирске Елена Зайцева констатирует, что к концу 2016 года пропорция сделок подразделения изменилась и составила 60 % к 40 % в пользу «вторички». С отменой госипотеки этот сегмент рынка может стать еще популярнее.

«Раньше разница между средней ценой 1 кв. м готового и строящегося жилья составляла порядка 10–15 %, — вспоминает руководитель RID Analytics Елена Ермолаева. — "Вторичка" была дороже, так как по ней ниже риски, и можно сразу начать пользоваться квартирой. Сейчас разница — всего 1 %».

Таким образом, между «первичкой» и «вторичкой» возникла жесткая конкуренция.

«Застройщиков спасает только убеждение людей в том, что хрущевки — это хлам и в них жить нельзя, — считает исполнительный директор Rolband&Partners Александр Астахов.

— Это мнение сложилось еще в 70–80-х годах, когда в одной хрущевке жили по три поколения — и это, действительно, ад. А сейчас, когда за 2,5 млн руб. можно купить "двушку"-студию без ремонта в доме, который будет сдан через год, или хрущевку по линии метро, стереотип может и не сработать».

Эксперт поясняет, что площади в таких квартирах примерно одинаковые, а ремонт готового жилья, скорее всего, обойдется дешевле. При этом он развенчивает миф о коротком сроке эксплуатации хрущевок: по его словам, у большинства индустриальных домов он составляет 120–150 лет. «Так что "вторичка" в среднем ценовом сегменте поджимает новостройки», — резюмирует Астахов.

Готовое и дешевое

При этом, по данным Елены Ермолаевой, за прошедший год «вторичка» подешевела на 3,4 %, а руководитель офиса АН «Жилфонд» Олег Вонарха называет еще более заметную цифру — 5,5 %. Эксперты прогнозируют, что цены продолжат плавное снижение. «Предпосылок к ажиотажному спросу нет, так как ситуация в экономике плохая», — комментирует Елена Ермолаева.

«До конца года точно будет рынок покупателя, а не продавца, — соглашается Александр Астахов. — Стоимость сделки по-прежнему меньше первоначальной цены на 7–10 % — ее снижают в процессе экспонирования квартиры». Помимо падения доходов населения на ситуацию влияет рост предложения, поясняет он. «В последние лет 5–8 жилье не покупал только ленивый. Формулировку "пусть будет" я слышал неоднократно, — вспоминает Астахов. — И теперь эти квартиры на окраинах, в панельках, вываливаются на рынок. За пять лет предложение выросло в 2 раза, а по таким районам, как Октябрьский и Кировский, — в 2,5».

Директор по ипотечному кредитованию АН «Квадротека» Александр Евдокимов отмечает, что квартиры без ремонта в сданных домах нередко продаются даже дешевле, чем недвижимость на стадии строительства.

«Их реализуют инвесторы, которые нуждаются в деньгах, — рассказывает он. — И если рынок не может предложить высокую цену, они будут ее снижать».

На вторичном рынке вообще другая арифметика, констатирует независимый аналитик Сергей Николаев: здесь продавцы не привязаны к себестоимости квартир, ведь кто-то приобретал жилье очень давно, используя губернаторскую субсидию и материнский капитал, а кто-то и вовсе получил его в наследство. Николаев добавляет, что в огромную базу вариантов вливаются и квартиры, которые не смогли реализовать застройщики, — такие имеются в 93 сданных домах.

Ставки без риска

Снизиться могут не только цены, но и ставки по кредитам на готовое жилье. Начальник отдела продаж розничных продуктов филиала АО «Газпромбанк» в Новосибирске Елена Бусова отмечает, что сегодня ставки банка по обычным ипотечным программам почти сравнялись со ставками по госпрограмме и составляют 11–12,5 %.

В Сбербанке ставки на готовое жилье, по данным пресс-службы, также начинаются с 11 % годовых, а в ВТБ минимальная цена кредита и вовсе опустилась до 10,6 %, сообщает Елена Зайцева. Она допускает дальнейшее снижение ставок на 0,5–1 % в течение 2017 года.

Рост доступности ипотеки прогнозируют и эксперты ВТБ24: они говорят о возможном уменьшении средневзвешенной ставки по ипотеке с 12,5 % до 12,1 % и увеличении рынка ипотечного кредитования на 7 % за год.

«Я думаю, если не будет обвала рубля, в этом году мы увидим ставку в 10 %, — прогнозирует Сергей Николаев. — Ведь до госипотеки ставка на готовое жилье была ниже процента на 3 — это нормально, потому что риск меньше». Еще одна тенденция — снижение величины первоначального взноса, отмечает руководитель службы ипотеки компании «Этажи» Екатерина Остапюк.

Плата за перспективы

При всей привлекательности готового жилья, арендовать его все еще дешевле, чем купить в ипотеку: Сергей Николаев поясняет, что доходность от аренды сегодня составляет 6–8 % стоимости квартиры.

По данным Елены Ермолаевой, средняя арендная плата в Новосибирске на декабрь 2016 года — около 15 тыс. руб. в месяц: за эту цену можно снимать приличную «однешку» по линии метро.

Если же арендатор решит перебраться в собственное жилье примерно за те же деньги, ему придется купить квартиру не дороже 1,4 млн руб., подсчитала руководитель RID Analytics, ориентируясь на ставку 11,5 % и срок 20 лет.

«То есть нужно будет переехать либо в старую малоэтажку, либо в малосемейку, либо на окраину», — констатирует эксперт.

PR-менеджер компании «Этажи» Александра Серченко подсчитала, что если взять в ипотеку 2-комнатную квартиру стоимостью 2,6 млн руб. в районе пл. Маркса на 20 лет по ставке 12 % и с первоначальным взносом 10 %, платеж составит около 26 тыс. руб. На полторы тысячи больше придется платить за студию в 30 кв. м с хорошим ремонтом в новом доме на ул. Семьи Шамшиных. Аренда подобных квартир, конечно, обойдется дешевле — около 20 тыс. руб. Кроме того, исключаются затраты на страхование жизни и содержание дома.

Олег Вонарха, напротив, считает, что ипотека однозначно выгоднее аренды: «Если у человека есть постоянная работа и возможность внести первоначальный взнос, то вряд ли ему стоит платить за съемное жилье в чужой карман и зависеть от собственника квартиры». Александр Евдокимов замечает, что все зависит от целевой аудитории: «Аренда подходит тем, кто живет здесь и сейчас, а ипотека — для тех, кто смотрит в будущее. Молодые семьи часто арендуют жилье только до определенного момента, а потом начинают задумываться о покупке квартиры. Я уж не говорю о рождении детей — это, как правило, уже 100 % ипотека».

В любом случае торопиться с приобретением готового жилья эксперты не призывают. По словам Сергея Николаева, у покупателей есть еще полгода, чтобы взвесить все «за» и «против» — за это время к адекватной стоимости должна прибавиться более выгодная ставка по кредиту, считает аналитик.