Картина цифрами

Если нарисовать общую картину рынка жилищного строительства Новосибирска крупными мазками, то оптимизма застройщикам она не добавляет. Хотя и удручающей ее назвать нельзя.

Два года идет снижение объемов продаж, но сумма привлеченных средств по-прежнему существенно больше строительных заделов. В настоящее время в Новосибирске и пригородах возводится больше 70 тыс. квартир, а в домах, которые находятся в активной фазе строительства, — около 49 тыс. квартир. Из них 60–62 % уже проданы и 18,5 тыс. (плюс-минус 3 %) находятся в продаже от застройщика. Кроме этого, 3,5–4 тыс. квартир есть у подрядчиков.

За реализованные квадратные метры застройщики уже получили деньги, строительные материалы или услуги. Большая часть строек ведется за счет дольщиков, как эти средства были израсходованы — это другой вопрос.

В целом ситуация ухудшается, застройщики вынуждены конкурировать и с собственными подрядчиками, и со вторичным жильем. Но параллельно идет снижение объемов по всем основным показателям развития стройиндустрии: по объему ввода жилья — минус 25 %, по закладке новых домов — минус 46 %, по производству строительных материалов — минус 10–15 %. Растет только объем ипотечного кредитования и процент просрочки по кредитам.

Если убрать из договоров долевого участия кладовки и парковочные места и добавить продажу через ЖСК, то Новосибирская область вышла на годовой объем реализации 27,5–29 тыс. квартир в новостройках.

Общий объем непроданных квартир с учетом остатков в сданных домах примерно равен обороту за 9 месяцев. Это много, но не критично.

На 2017 год большая часть экспертов прогнозирует дальнейшее падение спроса, но снижение темпов строительства будет, на мой взгляд, более значительным. Поэтому к концу 2017 года рынок придет к состоянию равновесия.

При этом произойдет существенный передел рынка, к сожалению, не без банкротств. Лидеры будут вынуждены искать свое место на этом сужающемся рынке, а конечный потребитель только выиграет.

Топ застройщиков-лидеров по вводу жилья за 10 месяцев 2016 года в Новосибирске выглядит следующим образом.

Концерн «Сибирь» (80 686 кв. м) изменил формат квартир с «эконом-минус» на комфорт: компания существенно уменьшила объемы строительства, но удивила улучшенным благоустройством и отделкой мест общего пользования.

«ВИРА-Строй» (55 782 кв. м) идет в тренде по планировкам, ценам и местоположению. «Сибакадемстрой» (54 996 кв. м) скорее определяет рынок, чем идет за ним.

ЗАО «Строитель» (48 744 кв. м) стал отличаться сверхвысокими темпами строительства и на время стагнации рынка концентрируется только на площадках с выгодным месторасположением. «КМС» (46 301 кв. м), как и группа Владислава Крючкова, чувствует себя уверенно за счет высокого рейтинга фирмы, темпов строительства и площадок в центре города.

Средняя степень готовности 85 домов «Дискуса» (46 491 кв. м) в ЖК «Просторный» — 80–85 %, не продано около 25 % квартир. Взаимные претензии компании «Дискус» и мэрии примерно равны. А соотношение готовности и продаж по каждому дому мы увидим в начале года, когда опубликовывать отчетность обяжут и ЖСК.

У «Первого строительного фонда» (МЖК «Энергетик», 44 782 кв. м) не лучшие времена, случаются переносы сроков ввода домов, но это связано с реализацией крупного инвестиционного проекта «Арматон». В прошлый кризис компания зашла с заводом по производству облицовочного кирпича «Ликолор», я думаю, решит свои проблемы и на этот раз.

У компании «Энергомонтаж» (36 398 кв. м) с прошлого кризиса большое количество непроданных квартир в сданных домах, но и клиенты, покупая готовое жилье, ничем не рискуют. Сейчас ситуация осложняется наличием сильных конкурентов, таких как ГК «Стрижи» и «Сибакадемстрой», рядом с основной площадкой застройщика. При этом ГК «Стрижи» медленно смещается в сторону центра: к двум площадкам на «Родниках» добавились стройка на ул. Кирова и Кошурникова.

Застройщик «АКД» (35 590 кв. м) нашел свою нишу в элитном малоэтажном строительстве, а ЖК «Оазис» входит в 10 % самых удачно расположенных строек города.

«КПД-Газстрой» (33 737 кв. м) подает новый пример комплексного освоения территории: кроме строительства детских садов, школы и другой инфраструктуры компания системно решает транспортную проблему жителей своего микрорайона.

Компания «СЛК» (29 886 кв. м) не входит в число мастодонтов строительной индустрии города, но по соотношению цены, качества и инфраструктуры их «Дивногорский» выглядит очень привлекательно в своем сегменте.

Следующий год будет для девелоперов сложным, а для покупателей новостроек — удачным. Но не стоит гнаться за откровенной дешевизной, внимательно изучайте информацию о застройщиках. Какие-то не вовремя устраненные недочеты и нарушения сроков ввода до одного квартала — это скорее заработок для юриста, чем возможность получить компенсацию для дольщика.