Просторное далеко

Несколько лет назад новосибирские застройщики увлеклись производством маленьких квартир: из «муравейников» на окраинах студии перебрались даже в дома комфорт-класса ближе к метро. Однако сегодня ситуация, кажется, изменилась — исследование портала N1.RU показало, что половина новосибирцев студии в центре предпочтет «двушку» в отдаленном районе. Действительно ли новосибирцы больше не хотят жить в студиях и когда из новостроек исчезнут квартиры площадью 20 «квадратов», выясняла корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.

Новосибирские девелоперы «ударились» в строительство студий 2–3 года назад, вспоминает ведущий специалист по новостройкам АН «Квадротека» Олег Исаев, — до этого дома с очень маленькими квартирами возводил в основном концерн «Сибирь». В итоге некоторые строители вовсе не учли потребности больших семей. «В некоторых жилых комплексах "двушки" даже стали дефицитом, а "однешки" продавались вяло. Так было в начале года в ЖК "Ключевой": дома сданы, двухкомнатных нет, однокомнатных много», — говорит Исаев.

Чтобы узнать, нужно ли городу столько студий, специалисты портала N1.RU опросили почти 6 тыс. новосибирцев, какое жилье они приобрели бы за 2,79 млн руб. (такова средняя стоимость квартиры в Новосибирске в III квартале 2016 года). Исследование показало: 48 % из них предпочли бы купить «двушку» на окраине вместо студии в центре.

Эту тенденцию, но уже на общероссийском уровне, подтверждают и данные ВЦИОМ: по итогам 2015 года среди главных причин неудовлетворенности своим жильем половина опрошенных назвала его маленькую площадь.

Эксперты соглашаются: спрос на студии действительно упал. Одна из главных причин этого — уход с рынка инвесторов, считает независимый аналитик Сергей Николаев. «Они выбирали именно маленькие студии, ведь такие квартиры лучше продавались», — объясняет он.

В последнее время новосибирцы стали покупать жилье для себя и смотрят в сторону квартир побольше. Руководитель службы продаж ООО «Доступное Жилье Новосибирск» (строит ЖК «Новомарусино») Валерий Коваленко рассказал, что молодые семьи, купившие студии несколько лет назад, дождались пополнения и расширяют жилплощадь. «Они начали продавать студии, в итоге такое вторичное предложение сильно поджало сегмент маленьких квартир в новостройках, изменив тем самым структуру спроса на первичном рынке», — говорит он.

Главным индикатором падения спроса на тесное жилье, по словам Сергея Николаева, стало изменение застройщиками планировок. «"Краснообск.Монтажспецстрой" из своих стандартных проектов убрал по две студии с каждого этажа, — приводит пример Николаев. — Группа компаний девелопера Владислава Крючкова в последних домах просто объединяла две студии или "однешку" и студию в квартиры большей площади. То же можно сказать и про ЖК "Шесть звезд" (застройщик — ООО "Капитал Инвест". — А.З.)». Олег Исаев добавляет, что больше «двушек» будет и в следующих домах ЖК «Ясный берег», который строит «Аква Сити». А СК «ВИРА-Строй» в новом ЖК «Матрешки на правом» и вовсе отказалась от студий.

Рост спроса на просторные квартиры отмечают и в концерне «Сибирь», известном своими проектами с множеством студий площадью даже до 20 кв. м. «Интерес к полноценным 30–50-метровым квартирам за полгода вырос процентов на 15–20, — утверждает генеральный директор компании Дмитрий Червов. — Но в новых проектах мы это пока не очень учитываем — локомотивом продаж все же являются студии. К сожалению, людям пока не по карману большие квартиры».

Гендиректор компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко отмечает, что «двушки» пользуются повышенным спросом последние год-полтора. «Иногда даже спрашивают четырех-пятикомнатные квартиры, покупают рядом две квартиры и объединяют», — уверяет он. В новых проектах застройщик сокращать число студий не планирует, потому что их, по его словам, и так мало.

А вот в «Новомарусино» число студий сократят, обещает Валерий Коваленко. «В новой очереди малоэтажной застройки появились в продаже просторные 2-комнатные и 3-комнатные квартиры, — поделился планами он. — Общее количество студий мы постепенно уменьшаем, а когда в микрорайоне появится школа, их доля еще больше сократится».

По подсчетам специалистов компании RID Analytics, количество квартир-студий в строящихся домах Новосибирска в 2014 и 2015 годах было примерно одинаковым (около 15,5 тыс. штук), а вот в 2016 году их стало на 15 % меньше.

При этом тесные квартиры все еще покупают. По результатам исследования N1, жилье меньшей площади, но в центре, приобрели бы 32 % опрошенных: студию в Центральном районе предпочли 12 %, однокомнатные в Железнодорожном и Заельцовском районах — по 10 %. По мнению экспертов, такие квартиры выбирает несколько категорий клиентов: инвесторы, которые планируют сдавать их в аренду, студенты (или их родители), а также молодые люди, которые предпочитают жить в «тусовочной» части города. Заместитель руководителя отдела новостроек АН «Жилфонд» Инна Терехова добавляет, что многие переезжают ближе к театрам и кафе после того, как вырастут дети. «Например, на прошлой неделе к нам обратилась дама в возрасте около 40 лет, которая решила продать "двушку" в спальном районе и переехать в центр», — говорит она.

Сегодня доля студий и «однешек» в общем объеме сдаваемого жилья – около 60 %, говорит Сергей Николаев, а это слишком много. Однако эксперты сходятся во мнении, что студии с первичного рынка не исчезнут. Руководитель RID Analytics Елена Ермолаева считает, что такие квартиры расширяют круг потенциальных покупателей недвижимости.

«У нас немало людей, которые только студию себе и могут позволить, — говорит она. — И если этот товар с рынка уйдет, то уйдут и эти покупатели — либо им придется дольше копить. Поэтому в ближайшее время, я думаю, от студий никто не откажется: ни покупатели, ни строители».

Ее слова подтверждает Иван Сидоренко, поясняя: студии застройщикам выгодны. «Либо ты продашь "трешку" за 40 тыс. руб. за "квадрат", либо однокомнатную или студию, но за 50 тыс. руб., — приводит пример глава «Энергомонтажа». — Причем "однешки" всегда будут самыми ходовыми — это закон, и он не нарушался. Тот, кто уходил в "однешки", в итоге оказывался в выигрыше».

Сергей Николаев констатирует, что пока малогабаритного жилья на рынке меньше не стало, ведь сегодня достраиваются объекты, которые были заложены 2–3 года назад. Однако, по его словам, доля студий и «однешек» в объеме сдаваемого жилья не должна превышать 40 %, а значит, чтобы рынок стабилизировался и спрос на мини-квартиры вновь начал расти, их должно стать в полтора раза меньше.