«Это начало ценовой войны»

Лето для продавцов квартир оказалось прохладным: цены упали не только на хрущевки, но и на новостройки. Все, кто хотел купить жилье, это уже сделали, и застройщики вынуждены идти на дисконт и тратиться на риэлторов, чтобы продать зависшие «квадраты». К чему это приведет и какие квартиры пока выгодно покупать, узнала корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.

По информации АН «Жилфонд», средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке за август опустилась еще на 2,36 %, до 59,79 тыс. руб. — фактически до уровня декабря 2012 года. Эти данные в целом оказались ожидаемыми, заметил руководитель одного из офисов агентства Сергей Ежак. «На рынок выходит больше квартир средней ценовой категории в сегменте нового жилья, и в текущих условиях владельцы квартир вынуждены корректировать цены для завершения сделок.

За год, с августа предыдущего года, средневзвешенная цена на квартиры в Новосибирске снизилась на 8,01 %», — добавил эксперт.

При этом падение одинаково коснулось всех квартир, независимо от комнатности.

Новостройки, по данным «Жилфонда», потеряли практически ту же часть цены — правда, на 2,37 % они подешевели не за месяц, а за три. Только в августе средняя стоимость 1 кв. м строящегося жилья опустилась на 0,98 %, до 54,05 тыс. руб.: казалось бы, немного, но в масштабах трех месяцев лета ощутимо.

Стоит, впрочем, отметить, что аналитика агентства учитывает суммы реальных сделок, тогда как запросы предложения колеблются, следует из аналитики портала N1.ru. К примеру, в объявлениях июля средняя цена 1 кв. м строящегося жилья упала на 2,9 %, в августе же 2,4 % вернула — больше всего подорожали 1-комнатные квартиры.

Главная причина торможения рынка — падение спроса: за год он «просел» на 35 %. Но есть и другие причины. По мнению владельца компании «Доктор Ключ» Андрея Силкова, общее падение рынка новостроек происходит и за счет объектов подрядчиков, которые обычно продают их с существенными скидками. «Клиенты просят найти более дешевые квартиры от подрядчиков, а такие варианты есть практически на всех стройках», — замечает он.

Независимый аналитик рынка Сергей Николаев в числе причин назвал также перенасыщение рынка, при котором цены на готовые новостройки не растут.

Задерживать и без того «повисшие» квартиры застройщикам невыгодно, и дисконт на такое, по большому счету неликвидное, жилье может достигать 15 %.

«У нас сейчас в 59 из сданных домов идут продажи от застройщика — это половина из того, что сдали в прошлом году», — подсчитал аналитик.

В «Жилфонде» же, помимо прочего, отметили перераспределение рынка в сторону более дешевого жилья, которого становится больше. «Это происходит за счет "вымывания" предложения в качественных и дорогих объектах и появления новых предложений в эконом-сегменте», — объяснил руководитель отдела новостроек агентства Григорий Якобсон, добавив, что в узких сегментах, в комфорт- и бизнес-классе, цены продолжают расти по мере готовности домов.

При этом, делится наблюдениями Сергей Николаев, в нише так называемого дисконтного жилья, самого дешевого в эконом-сегменте, из крупных игроков остался только «Дискус». «Он вытеснил всех своих конкурентов: "Сибирь" ушла в "комфорт", "ВИРА-Строй" — в каркасное домостроение, это чистый "эконом"», — объясняет он.

По мнению Николаева, это можно расценивать как начало «ценовой войны».

В таких условиях застройщикам приходится идти на определенные уступки, неизбежно сокращая свою прибыль. «Наряду с широко анонсированными акциями некоторые застройщики готовы предоставлять индивидуальные скидки», — отмечает Андрей Силков. По данным Сергея Николаева, при устойчивой цене предложения размер скидки в среднем увеличился на 3 %. Вознаграждение же риэлторам в попытках стимулировать спрос некоторые застройщики увеличили с 4–6 до 10 %, отметил президент Новосибирской Ассоциации Риэлторов Александр Чернокульский.

Говоря о перспективах, Сергей Николаев предположил, что спрос, а значит, и цены в ближайшее время точно не восстановятся — все, кто хотел, квартиры уже купили. «Спрос оживить не удастся, пока не оживится экономика, пока не вырастут зарплаты и пока не продастся весь этот навес из построенных, но не проданных квартир», — убежден эксперт.

По мнению исполнительного директора компании Rolband&Partners Александра Астахова, сложившаяся ситуация говорит вовсе не о катастрофе, а об оздоровлении рынка.

«Спрос конца 2013 и 2014 года был аномальным, — объясняет он. — Весь 2014 год людей пугали экономические и политические события. В этом году мы возвращаемся к естественному уровню, не подогретому желанием избавиться от денег и сохранить их в кирпиче и бетоне».

Падение стоимости ипотеки, считают эксперты, будет неплохим подспорьем для тех, кто приобретает квартиру для жизни, но серьезно ситуацию не изменит и на докризисный уровень спрос не вернет. В частности, потому что ипотека все еще дороже аренды, и выгоднее снимать квартиру и копить на собственную, чем отдавать деньги банку прямо сейчас.

Это в свою очередь отразится на объемах строительства и увеличению задержек сроков сдачи: если раньше не считались чем-то из ряда вон выходящим задержки в 3–6 месяцев, то теперь нормой могут стать переносы срока ввода домов на 1,5–2 года, рассуждает Астахов.

Что касается очередных изменений законодательства, то они дадут о себе знать только года через 2 после того, как вступят в силу, считает Сергей Николаев. «Не зря же у нас во II квартале 2016 года начали строек столько же, сколько и год назад, когда спрос был на 35 % выше, — отметил он. — Основная подготовка к новому законодательству сводится к тому, чтобы зарегистрировать на новых площадках хотя бы по одному договору в доме и строить по старым правилам».

Однако, по словам директора регионального представительства Общества взаимного страхования застройщиков Ларисы Гильмутдиновой, изменения будут весьма ощутимыми. К примеру, квартиры тех компаний, которые решат перейти на продажу через счета эскроу, могут подорожать до 30 %. Но большинство, вероятнее всего, будет стараться обойти закон — и в этом случае весьма вероятны и приостановки строительства, и переход на серые схемы продажи, и даже слияния компаний.

Лиза Пичугина

Фото Александра Ощепкова