Остаться в жилых

Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) начало выдавать ипотеку на апартаменты под 12,5 % годовых. Для уже построенных апартаментов первоначальный взнос составит 30 %, для строящихся — 20 % от общей стоимости, а максимальная сумма кредита ограничена 7,1 млн руб. В Новосибирске их начали активно строить с прошлого года: в июле этого года сдали комплекс JET, готовится к передаче владельцам первая очередь «Жуковки», а «Парк Резиденс» обещают закончить к концу года. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнала, чем апартаменты отличаются от обычных квартир и не придется ли их жителям переплачивать за ЖКХ и налоговой.

Елена Алексеева, руководитель офиса АН «Грановит»: «Сегодня в Новосибирске можно купить апартаменты от 1,69 млн руб. Это жилье стоит дешевле, чем квартиры в обычных домах, в первую очередь потому, что стоимость участка более низкая по сравнению с тем, что предназначен под жилищное строительство. Часть "развлечений" перенесено со двора внутрь здания, за счет этого также происходит экономия площади участка. Например, в комплексе JET тренажерный зал оборудовали на 17-м этаже. Кроме того, застройщик не стал тратить деньги на размещение детских и спортивных площадок во дворе, потому что поблизости Нарымский сквер, в котором можно гулять с детьми и заниматься спортом.

Номер в апартаментах оформляется в собственность, можно зарегистрироваться по месту пребывания (сроком на 5 лет, затем продлять). Ставка налога — выше, но ввиду более низкой кадастровой стоимости сумма налога будет сопоставима с обычными квартирами, так как теперь налог на недвижимость рассчитывается исходя из кадастровой стоимости жилья.

Не думаю, что сегмент апартаментов разовьется настолько, чтобы кардинально уменьшить спрос на квартиры-студии. К тому же это немного разные сегменты, в том числе ценовые. Цены на бюджетные студии начинаются от 890 тыс. руб. Если это первое и единственное жилье (а значит, и прописка нужна), то человек скорее купит квартиру-студию, чем апартаменты. А вот для инвестиций, для городской квартиры (при наличии постоянного жилья за городом) — апартаменты очень хороший вариант».

Олег Харченко, директор Центрального Агентства Недвижимости: «Я считаю, что этот сегмент будет развиваться только потому, что в городе много таких участков, когда у застройщика встает вопрос: построить больше "квадратов" в статусе "апартаменты" либо сделать полноценный жилой дом с придомовой территорией и всем сопутствующим.

С одной стороны, доходность у апартаментов больше, с другой стороны — строить только апартаменты или преимущественно апартаменты для застройщика — это и репутационные риски, и совершенно непонятно, что будет с продажами. Целевая аудитория этого класса жилья не такая большая, поэтому много его не построишь. Первые апартаменты, конечно, найдут покупателей, а что будет потом, пока не ясно.

В целом такой класс жилья больше похож на приватизированные общежития, чем на гостиницы. И приличный гостиничный сервис они тоже вряд ли обеспечат.

Что касается ежемесячных платежей, то тут все будет зависеть от аппетита управляющей компании, которая наверняка будет принадлежать застройщику, как сейчас практически во всех жилых комплексах. Но думаю, что обслуживание такого жилья явно будет обходиться дороже, чем обычных квартир».

Яна Овчаренко, эксперт по апартаментам АН «Жилфонд»: «Обычно такие дома построены или будут построены на небольшом участке земли, и соответственно можно предположить, что он достался застройщику за относительно небольшие деньги. Кроме того, по таким параметрам, как придомовая территория, к апартаментам предъявляются более мягкие требования — к примеру, не обязательно наличие детской и спортивной площадок. Все это позволяет снижать цену квадратного метра.

Если говорить про первые в городе апартаменты, то сейчас управляющая компания установила там тариф на содержание помещений — 31,21 руб. за кв. м. Тарифы за воду и отопление идентичны тарифам соседних жилых домов. Дороже будет электроэнергия, но не намного. Для студии, к примеру, переплата составит около 100 руб. в мес. При этом владельцы апартаментов не обязаны платить взносы за капитальный ремонт. Итого разница в тарифах для квартир и апартаментов незначительная.

Налог на имущество для этой категории апартаментов составляет 0,5 % от кадастровой стоимости в год. Эта ставка начнет действовать с 2019 года (в 2016 году она составит 0,2 %). В абсолютном исчислении максимальная ставка налога составит около 8 тыс. руб. в год для студии площадью 25 кв. м. Однако, в отличие от квартиры, при покупке нельзя вернуть налоговый вычет».

Александр Астахов, исполнительный директор Rolband&Partners: «Апартаменты выбирают люди нескольких категорий. Первый тип — это профессиональные "квартиросдатчики", то есть рантье. Второй тип — те, кто купил жилье "на всякий случай", чтобы была городская квартира, если не поехал домой в пригород по пробкам, к примеру. Третий тип — те, кто постоянно "наезжает" в город, бизнесмены с близлежащих городов, либо организация может купить такую квартиру для своих командированных.

Многие застройщики сейчас рассматривают для себя такой вариант — развивать этот класс жилья. А жители активно им интересуются, потому что в центре и недорого. Если ты "одинокий волк" — почему бы и нет.

В Москве, кстати, так как этот класс уже сложился, он делится на апартаменты подешевле, подороже, премиальные и т.д. У нас рынок только начал формироваться, но в ближайшие несколько лет его ждет рост. И строить его будут не потому, что будет мегаспрос, а потому, что на этом участке в центре жилье не построишь, а очередной бизнес-центр никому не нужен.

В целом я отношусь к появлению апартаментов положительно — это расширение возможности для потребителя. Коммерсанты рискуют своими деньгами, создавая новый продукт, это можно только приветствовать».

Владимир Дергачев, эксперт по новостройкам: «Люди, которые купили апартаменты, имеют временную прописку — на 5 лет. После этого ее можно продлить. Однако при такой прописке у людей есть те же права, что и при постоянной, — записаться в поликлинику, поставить ребенка в очередь в детский сад.

Определенным неудобством может стать то, что рядом могут быть офисные помещения, либо квартиросъемщики будут часто меняться, так как апартаменты сдают в аренду. Но надо понимать, что опыта эксплуатации этого жилья еще нет в городе, поэтому в процессе могут вылезать другие особенности. Тем, кто хочет точно знать, как будет проходить жизнь в апартаментах, лучше подождать годик — тогда уже будет практика. Однако у этого сегмента есть будущее: многие застройщики к нему активно присматриваются, я знаю 6 проектов, которые уже строятся или недавно анонсировали свои планы».

Вика Ионова
Фото Ольги Бурлаковой