«Банки считают не в пользу клиента»

За первое полугодие и первичный, и вторичный рынки провалились по всем направлениям, кроме одного. На 30 % сократился ввод жилья, на 21 % — продажи по договорам долевого участия (ДДУ), на 40 % уменьшилось число заложенных домов, но на 17 % увеличилось количество ипотечных сделок.

Купить квартиру в ипотеку или снять и копить деньги на депозите? Это один из вечных вопросов покупателей квартир. Для расчета нужны всего 4 цифры: платеж по ипотеке, изменение цены квартиры, средний банковский процент по депозиту, стоимость аренды квартиры. Для простоты остановимся на периоде в 1 календарный год.

Цена. За год средняя цена квартиры в строящихся домах Новосибирска уменьшилась с 57,4 тыс. руб. за кв. м до 57,0 тыс. Но сегодня, на падающем рынке, при расчете сразу или ипотеке застройщик дает скидку в среднем 6 %, тогда как год назад средняя скидка составляла 3 %. На рынке готового жилья цена за год сократилась на 7 %.

Ипотечная ставка. У большей части надежных строительных компаний ипотека с господдержкой, как и год назад, осталась в пределах 12 %. Средний процент по ипотеке на готовое жилье снизился на 1,84 % — с 16,57 до 14,73 % годовых. При этом при снижении ключевой ставки банки не будут звонить заемщикам с предложением понизить первоначальную ставку.

Арендная ставка. Плата за съемное жилье как минимум не выросла. Даже по линии метро и в районах средней отдаленности можно легко найти квартиру с годовой арендой в 6–8 % от стоимости квартиры без платежей по счетчикам.

Процент по депозиту. Средний банковский процент по Сибирскому федеральному округу составил за текущий год 8,816 %.

При нулевом первоначальном взносе клиент должен заплатить по ипотеке в среднем 15,65 % годовых. Если бы он платил аренду, то потратил бы 7 %, в результате осталось бы 8,65 %. Половина этих денег лежала бы на депозите и принесла бы дополнительно около 0,38 % годовых. Итого клиент, поспешивший взять ипотеку, потерял за год 9 % стоимости квартиры, а сама квартира за год подешевела на 7 %.

Если вы покажете такие расчеты в банке, там дружно посмеются и раскритикуют вашу полную финансовую безграмотность. Ведь на самом деле расчет ведется совсем не так, а для удобства клиента вся сумма распределяется равномерно на весь срок оплаты. Я согласен с ними, только считают совсем не в пользу клиента.

Первую треть срока вы будете платить в основном проценты, и если захотите погасить долг через 3 года, то обнаружите, что само тело кредита не сильно изменилось. Пример: годовая сумма платежа при кредите 2,5 млн руб. на 10 лет без первоначального взноса по ставке 15,65 % составила 496 015 руб. Из них на погашение основного долга ушло 112 617 руб., а за год будет погашено только 4,5 % от суммы кредита. Квартира за это время подешевела на 175 тыс. руб. Если покупатель захочет продать квартиру, то для погашения кредита ему придется доплатить 62 тыс. руб.

Если на эти деньги снимать квартиру, а остаток копить на депозите, то к концу первого года останется примерно 335 тыс. руб. — 14,415 % от стоимости подешевевшей квартиры. В итоге за последний год арендовать квартиру было в 3,2 раза выгоднее, чем брать ипотеку для ее покупки на вторичном рынке.

В идеальных ипотечных условиях годовая сумма платежа за новостройку — при ипотечном кредите 2,5 млн руб., без первоначального взноса, под 12 % — составит 430 412 руб. Из них на погашение основного долга пойдет 137 830 руб., за год погасится 5,51 % кредита. Если эти деньги копить на депозите, то к концу первого года сумма составит 449 384 руб. — 18 % от стоимости квартиры. Значит, в 2015–2016 годах копить деньги на депозите было в 3,26 раза выгоднее, чем брать ипотеку с господдержкой. Эта ситуация продержится на рынке еще минимум 6 месяцев, поэтому даже рассрочка до конца строительства — более интересный вариант.

Вариантов выгодной ипотеки много. Если вам не хватает 20 % суммы, но есть реальная скидка 10 %, то проценты по ипотеке за 3,3 года окупаются в начале сделки. Или если вы расширяетесь, а доплата составляет не больше 15–20 %. Ипотека выгодна и на растущем рынке.

Через какое-то время поменяются тренды и ситуация изменится, но сегодняшний всплеск на ипотечном рынке я могу объяснить только массированной рекламой со стороны банков и риэлторов. Ведь они получают деньги за конкретные сделки и заинтересованы в том, чтобы ипотека считалась выгодной. Кого-то же убедили набрать быстрозаймов под 300–600 % годовых.

Просчитывать варианты покупки квартиры с ипотекой и без нужно самостоятельно, но еще полгода можно не торопиться.

Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото Максима Николаева