«Банкротства неизбежны»

В начале июля были приняты поправки в закон о долевом строительстве, которые революционно меняют возможности застройщиков привлекать деньги на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.

Наиболее значимой новацией является введение требования к размеру уставного капитала застройщика. Он зависит от площади объекта и варьируется от 2,5 млн руб. (для проектов площадью до 1,5 тыс. кв. м) до 1,5 млрд руб. (для проектов площадью более 500 тыс. кв. м). Застройщики, не соответствующие этим критериям и не имеющие поручителей в установленных законом суммах, привлекать деньги на строительство больше не смогут.

Также закон устанавливает возможность размещения привлекаемых застройщиком денег на счетах эскроу — для российского рынка это пока экзотика. Кроме того, предусмотрена возможность создания компенсационного фонда, который должен формироваться из обязательных взносов застройщиков.

Процесс перехода на новые правила игры будет проводиться поэтапно и, несомненно, изменит рынок. Новации существенно ужесточают требования к застройщикам и неизбежно приведут к уходу со строительного рынка компаний, не соответствующих им. Прежде всего это касается небольших компаний, не имеющих собственных финансовых ресурсов в достаточном объеме и привлекающих деньги на начальном этапе строительства, в том числе в обход действующего законодательства.

Проекты, деньги в которые начали привлекаться до поправок, новации не затронут. Тем не менее можно предположить возникновение у ряда застройщиков сложностей с достройкой домов и выполнением обязательств перед дольщиками. Финансировать текущие стройки за счет новых они уже не смогут, и это неизбежно приведет к их банкротству и дополнительным тратам для завершения домов — и со стороны граждан, и со стороны бюджета.

В итоге через несколько лет количество новосибирских застройщиков, которые строят дома за счет дольщиков, можно будет пересчитать по пальцам рук. Постепенно под влиянием ужесточения законодательства, упавшего спроса, ухода частных инвесторов и ухудшения экономической конъюнктуры большинство существующих застройщиков будут вынуждены уйти с рынка. В перспективе нескольких лет это приведет к его монополизации, сокращению строительства и увеличению стоимости жилья в новых домах.

Это не первая попытка законодателей защитить дольщиков, не учитывающая при этом реальных условий правоприменения. Так, введение нормы о страховании гражданской ответственности застройщиков привело лишь к созданию ряда эфемерных страховых организаций, притом что рассчитывать на реальные выплаты гражданам вряд ли приходится. При принятии поправок не были в полной мере учтены как их критика от самих застройщиков, так и особенности региональных рынков в условиях негативной экономической конъюнктуры.

Властям следовало бы более тщательно следить за исполнением действующих законов, тогда отпала бы необходимость в перманентном их изменении, неизбежно ведущим к дополнительным тратам и издержкам. Тем более что жесткость законов в нашей стране зачастую оборачивается избирательностью их правоприменения.

У нововведений есть и положительные стороны, которые повышают защищенность граждан на рынке строящегося жилья и делают его более безопасным. Обратной стороной медали станет банкротство ряда застройщиков и финансовые потери тех, кто доверил им деньги.