Ухватились за Красный проспект

Структура Олега Дерипаски начала искать инвесторов для развития участка на пересечении Чаплыгина и Красного проспекта — на месте пустыря в центре города еще несколько лет назад должна была вырасти дорогая гостиница, но скандал вокруг него спутал столичные планы. Владельцы земли даже пытались его продать, но затем все же решили реализовать давно задуманный проект. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ выяснила, в какую сумму владельцы оценили дорогой участок, что хотят на нем построить и где еще в центре Новосибирска могут появиться новые здания.

Известный пустырь с забором возле кинотеатра Маяковского попытались продать и не смогли. Территория на ул. Чаплыгина объединяет два участка площадью 1,19 тыс. и 1,8 тыс. кв. м, предназначенные для строительства гостиницы. Меньший из участков сегодня находится под арестом — он проходит по резонансному делу бывшего губернатора Новосибирской области Василия Юрченко. По версии следствия, 5 лет назад он превысил свои должностные полномочия, распорядившись продать участок компании «Тактика» (аффилирована с группой «Русские отели» известного миллиардера Олега Дерипаски) — без торгов и по сниженной стоимости, менее чем за 20 млн руб. В результате, считают в Следственном комитете, и бывший владелец земли, и региональный бюджет недополучили в общей сложности порядка 22 млн руб.

Некоторое время назад по рынку прошел слух, что компания начала искать на нее покупателя — эту информацию НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ на условиях анонимности подтвердили два участника рынка, один из которых рассматривал его в качестве перспективного приобретения.

Цена, за которую, по информации источников НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, предлагался участок, в 10 раз превышает когда-то уплаченную «Тактикой», — 200 млн руб.

Однако, по мнению директора девелоперской компании «Система» Валентина Тиунова, с учетом технических возможностей участка и связанных с ним юридических проблем она явно завышена, хотя его расположение крайне привлекательно, признал он.

По оценке управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Дьячкова, спорный участок сегодня может стоить от 30 млн до 60 млн руб. — «все будет зависеть от жадности продавца и глупости покупателя». «Конъюнктура такова, что даже на участки на первой линии меньше спрос, чем 2 года назад, — отметил он. — А разрешенное использование под гостиницы снижает цену». Директор ГК «Абажур» Павел Грицай уточнил адекватную стоимость до 50 млн руб. — «больше просто не дадут».

Под видом покупателя мы обратились к контактному лицу в компании, которого нам рекомендовали как представителя продавца. Он подтвердил, что компания действительно пыталась продать участок, чтобы вернуть те средства, которые в него уже были вложены, но в итоге приняла решение реализовывать проект самостоятельно. Впрочем, оговорился собеседник НГС.НЕДВИЖМОСТЬ, девелопер готов рассматривать местных инвесторов, которые, возможно, захотят вложиться в проект.

Непосредственно в «Тактике» информацию о продаже участка не подтвердили, заверив, что от своих первоначальных планов компания не отказывается.

По словам руководителя проекта Петра Дмитриева, год назад на трехлетний срок был продлен договор аренды смежного участка, который с трех сторон «обнимает» арестованный: градостроительный план предполагает строительство на двух участках, «друг без друга они ничто», объясняет Дмитриев.

«Ситуация такая двоякая, — признает представитель «Тактики». — В этом году все закончится и вынесут приговор по делу, а дальше, если будет оправдательный приговор, — мы освободимся от ареста и продолжим проект, если будет обвинительное заключение утверждено, думаю, он [Василий Юрченко. — Л.П.] будет апеллировать в вышестоящие суды, и это все перейдет на следующий год».

В том случае, если обвинительный приговор опротестован не будет, это, вероятнее всего, повлечет за собой признание сделки по продаже участка «Тактике» ничтожной, считает адвокат коллегии адвокатов «Заельцовская» Юрий Гольдберг. «Более того, судебная практика в последние 2–3 года сложилась таким образом, что, как правило, вступившим в законную силу приговором то имущество, которое было отчуждено в результате преступного действия или бездействия, может быть оспорено и возвращено первоначальному владельцу», — заметил он.

Кроме того, поскольку от сделки, по мнению следствия, пострадал еще и региональный бюджет, правительство области также может обратиться с взысканием и принудительно реализовать участок для возмещения своих убытков. Однако эти вопросы еще предстоит решить суду.

Проект гостиничного комплекса уровня не менее 4-х звезд, который еще несколько лет назад планировалось построить на спорном участке, до сих пор опубликован на сайте аффилированной с теми же «Русскими отелями» компании «БЭЛ Девелопмент». Согласно описанию, общая площадь здания должна составить 14,3 тыс. кв. м. Оно рассчитано на 161 апартамент, конференц-зал на 300 мест и ресторан на 150 мест.

«Подобные вещи оборудуются серьезными инженерными системами, меблируются по высшему разряду, предполагают очень хорошую архитектуру и отделку фасадов, — прокомментировал Петр Дмитриев. — Мы оцениваем, что у нас затраты будут где-то 1,5–1,7 млрд руб.». По его словам, в развитие участка уже вложено около 100 млн руб., и он полностью подготовлен к строительству — нужно лишь «добро» на это строительство.

Но задуманный несколько лет назад проект, по мнению экспертов, в новых условиях уже может «не выстрелить». «По гостиницам высоких классов в городе явное перепроизводство. Срок окупаемости такого проекта будет большой», — заметил Сергей Дьячков. С этим согласился и Павел Грицай, добавив, что куда интереснее сегодняшнему рынку «гостиницы малого формата, с пансионом, в зеленой зоне, примыкающей к городу, для элитных посетителей».

Наиболее перспективным в нынешних условиях эксперты назвали строительство на этом месте комплекса апартаментов. «Апартаменты там, безусловно, будут интересны, — фактически это открытый вид жилой недвижимости, возможно, с гостиничным сервисом», — рассуждает Валентин Тиунов.

По словам управляющего партнера компании Nazarov&Partners Александра Назарова, в начале года компания анализировала текущую ситуацию на рынке, рекомендовав девелоперу строить на участке либо апартаменты (для розничной реализации), либо бизнес-центр класса А или А+ (под собственное управление) — в Новосибирске сегодня дефицит офисных площадей такого уровня.

Назаров также отметил, что в городе еще много перспективных, но сложных или «непонятных» кусочков земли, которые имеют те или иные обременения. Таких участков наберется порядка 20–30. В их числе, например, почти 7 тыс. кв. м справа от ТРК «Ройял Парк» и долгострой на пересечении Колыванской и Красного проспекта. «Даже, чего говорить, на пересечении Урицкого и Ленина стоят два деревянных дома: по моей информации, это не памятники архитектуры, все квартиры там в собственности, — говорит Назаров. — Место просто золотейшее. Понятно, что все будут хотеть неимоверные деньги, но можно что-нибудь там построить».

Лиза Пичугина
Фото Татьяны Фатеевой (1, 2), beldevelopment.ru (3)