«Самые эффективные для аренды — комнаты в общежитиях»

Бьшая часть новосибирцев по-прежнему уверены, что лучший способ накопить на старость — покупать недвижимость, а не вкладывать деньги в золото, доллары и уж тем более в негосударственные пенсионные фонды. На Западе негосударственные пенсионные фонды контролируют гораздо больше средств, чем банки. Это крупнейшие в мире инвесторы, и их главная экономическая функция — в долгосрочном инвестировании, а не в сохранении накоплений.

Россия даже близко к этому не пришла: вся современная российская пенсионная система — это то, что экономику страны убивает. Сейчас мы платим за пенсионеров, которые в советское время не заработали себе на пенсию. А они получают вместо достойной пенсии социальное пособие. Доля пенсионеров в населении увеличивается, и подавляющее большинство из них — это довольно молодые и трудоспособные люди. С каждым годом ситуация только ухудшается, и сейчас это выглядит как абсолютный тупик.

Проблема же инвестирования в том, что у нас в стране при нашей инфляции и полном отсутствии экономической политики массовому человеку заработать с помощью инвестиций невозможно. Единственная задача, которую он может ставить, — это хотя бы сохранить то, что у него есть. С этой точки зрения недвижимость по-прежнему остается более надежным и эффективным долговременным механизмом, чем подавляющее большинство других способов. Хотя бы потому, что он доступен, знаком всем и более-менее прозрачен с правовой и финансовой точек зрения.

А если вы покупаете квартиру на вторичном рынке и не собираетесь ею пользоваться, вы ее можете сдать в аренду практически в таком виде, как купили, и стоимость аренды явно будет превышать средний размер пенсии — даже с учетом амортизации, падения цен на аренду и роста тарифов на услуги коммунальных монополий. Правда, для реализации этой идеи понадобится капитал, достаточный для покупки недвижимости.

Сейчас самые эффективные с точки зрения сдачи в аренду — комнаты в общежитиях. Хотя это кажется не самым логичным, но проще продать квартиру, купить две комнаты и сдавать их в аренду. Чем больше объектов недвижимости — тем больше выгода, потому что цены падают не пропорционально стоимости: большие квартиры дешевеют больше, дешевые меньше. Хотя есть исключения с поправкой на район.

Но любое жилье у нас воспринимается как жилье, а не как инвестиция. Тот, кто вкладывает деньги в недвижимость с целью их сохранения, должен понимать, что это не только жилье для него, а еще и капитал. Чем быстрее он сможет обратить его в деньги, тем лучше.

К примеру, для этого не подойдут нестандартные объекты. Если это жилье массового сегмента, его продать проще: однокомнатные хрущевки, изолированные типовые квартиры, массовые советские массивы улучшенной планировки на окраинах — проблем с их продажей нет никаких, вопрос только в цене.

На самом деле сегмент вторичного жилья, в котором можно сохранить деньги, достаточно узок с точки зрения типовых качественных характеристик и параметров, но при этом довольно велик по количеству объектов.

Следует помнить, что чрезмерное видовое разнообразие квартир, может быть, и улучшает потребительские качества, но уменьшает ликвидность. Объект недвижимости для инвестирования, каким бы примитивным он вам ни казался, должен в максимальной степени соответствовать массовому спросу.

Дмитрий Холявченко, директор АН «Республика»
Фото Ольги Бурлаковой